Garder son PTZ ou son Prêt Action Logement lors d'un rachat de crédits, est-ce possible ?

Pour financer l’acquisition d’un logement principal, il existe des prêts complémentaires délivrés sous conditions. Prêt à taux zéro ou prêt action logement, ces prêts financent jusqu’à 40 % de l’acquisition. Ils sont même assimilés à un apport personnel par les banques.

Quelles sont les caractéristiques du PTZ et du prêt action logement ? Que se passe-t-il lors d’une opération de rachat ? Peut-on garder un PTZ ou un prêt action logement avec un rachat de crédits ? À suivre nos éléments de réponse.

Qu’est-ce que le PTZ ou prêt à taux zéro ?

Le PTZ est un prêt aidé, à 0 % d’intérêt, consenti par l’État sous conditions de ressources. Destiné à favoriser l’accès à la propriété pour un premier logement, il est conditionné à l'adossement d’un prêt immobilier. Réservé aux primo-accédants pour l’achat d’un logement principal neuf ou ancien, le PTZ finance une partie conséquente de l’investissement en fonction des zones où il est souscrit. Cela peut aller jusqu’à 40 % selon les ressources du ménage. Les banques le reconnaissent d’ailleurs comme un apport personnel.

Le PTZ est octroyé avec une assurance emprunteur, mais il ne fait l’objet d’aucun frais de dossier. La durée de remboursement dépend des revenus. Plus ils sont élevés, plus la durée de remboursement est courte. Elle varie de 5 à 15 ans.

Qu’est-ce que le prêt action logement ?

Le prêt action logement, autrefois appelé 1 % employeur, est un prêt complémentaire destiné à financer l’acquisition d’un logement principal. Il est accordé aux salariés par les entreprises dont l’effectif est supérieur à dix employés. Les entreprises adhérentes au CIL (comité interprofessionnel du logement) versent chaque mois 0,45 % de sa masse salariale. Cette contribution permet d’investir dans la construction de logements et d’aider les salariés à accéder à la propriété.

Le montant maximal du prêt action logement est de 40 000 € avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 25 ans. Le taux d’intérêt est fixe à 0,5 % nominal. Il faut y ajouter une assurance emprunteur obligatoire et des frais de dossier. La garantie (hypothèque ou caution) est étudiée au cas par cas, en fonction du risque estimé pour chaque dossier.

Est-il possible de garder son PTZ lors d’un rachat de crédit ?

Selon un arrêté du 25 mai 2011, si le prêt immobilier principal est racheté avant les cinq premières années de sa souscription, l’emprunteur peut conserver son PTZ. Pour acter sa demande, il envoie un courrier à sa banque en précisant que seul son crédit principal fait l’objet d’un rachat et qu’il souhaite garder son PTZ. Le PTZ est conditionné à l’adossement du prêt immobilier. L’établissement prêteur a de plus passé un accord avec l’État pour l’octroyer à l’emprunteur. Le garder est donc souvent mission impossible.

Pourquoi les banques acceptent rarement de racheter un crédit sans le PTZ ?

Les établissements bancaires ou organismes financiers qui rachètent les crédits refusent souvent que soit gardé le PTZ dans sa banque d’origine. À cela, 2 raisons sont invoquées :

1. Les prêts immobiliers sont souvent assortis d’une garantie hypothécaire qui porte sur le logement lui-même. L’établissement bancaire qui propose le rachat de crédit ne souhaite pas figurer au second rang de la garantie. Autrement dit, si l’emprunteur est en défaut de paiement, le logement est vendu. La banque où est détenu le PTZ sera la première à bénéficier des fonds de la vente.
2. Pour ne payer qu’une seule mensualité, le prêt immobilier principal et le PTZ sont lissés. C'est-à-dire que les mensualités sont constantes tout au long du remboursement. Avec un rachat de crédits, il est très difficile d’obtenir un lissage quand le PTZ est conservé dans la banque de l’emprunteur.

Renégocier son prêt principal avec sa banque pour garder son PTZ

Ne pas garder un PTZ lors d’un rachat de crédit revient à perdre les avantages d’un prêt consenti à 0 % d’intérêt. Le garder, quand la banque le consent, c’est garder deux mensualités distinctes. Or, le but d’un rachat de crédits est de regrouper ses crédits pour diminuer ses mensualités en abaissant le plus souvent le taux d’intérêt et/ou en augmentant la durée de remboursement. Pour que l’opération de rachat soit rentable, il faut diminuer le taux de plus de un point. C’est souvent difficile à obtenir.

Renégocier le taux d’intérêt de son prêt principal avec sa banque semble la meilleure solution pour garder les bénéfices de son PTZ. Cette démarche est fastidieuse, mais aboutit parfois si le profil du client est profitable à la banque.

Est-il possible de garder son prêt action logement avec un rachat de crédit ?

Dans le cas où l'emprunteur envisage un rachat de crédit, il est possible de conserver son prêt action logement. Ce prêt est consenti par l’organisme collecteur de l’entreprise et est donc souscrit indépendamment de son prêt immobilier. De plus, il est souvent consenti sans garantie, ce qui simplifie la démarche de rachat.

Néanmoins, le but d’un rachat de crédits est de diminuer ses mensualités pour retrouver de la capacité financière. Cette opération est possible en baissant le taux d’intérêt et/ou en augmentant la durée de remboursement. Si l’emprunteur garde son prêt action logement, il rembourse alors deux mensualités. Ce qui n’est pas forcément judicieux quand il s’agit de regrouper ses crédits. L’opération de rachat entraîne des frais, il faut s’assurer de sa rentabilité.

A contrario, si le rachat de crédits a comme objectif un désendettement plus rapide, conserver son prêt action logement est intéressant. La question de la diminution des mensualités ne se pose plus puisque c’est celle de l'abaissement de la durée de remboursement qui est invoquée.

En résumé, garder un PTZ lors d’un rachat de crédits semble compliqué malgré un arrêté l’autorisant dans les cinq premières années. Il doit, le plus souvent, se transformer en prêt amortissable comme le prêt immobilier principal. Ce qui revient à dire que le bénéfice du taux zéro est perdu. Pour le prêt action logement, le choix est plus facile. Il peut être soit conservé soit racheté sous conditions. Quoi qu’il en soit, l’emprunteur réalise avec un simulateur en ligne ou un courtier expert une étude de faisabilité. Le rachat de crédits doit être rentable pour être envisagé. Il entraîne inévitablement des frais et une démarche parfois compliquée.