Quels critères et conditions pour un rachat de crédit immobilier ?

À l’heure où les taux d’intérêt sont encore très bas, il peut être judicieux de procéder au rachat de son prêt immobilier. Selon la Banque de France, en 2019, un dossier de crédit sur quatre en France représente un rachat de crédit immobilier.

Mais qu’en est-il des critères et conditions d’un rachat de crédit immobilier ? Taux d’endettement, situation professionnelle, historique bancaire ou encore objet du rachat, les critères sont en principe les mêmes pour chaque établissement bancaire. Voyons-les en détail avec au préalable un rappel des caractéristiques d’un rachat de crédit immobilier.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter le prêt immobilier détenu par sa banque par une autre banque. L’établissement bancaire choisi solde l’intégralité du crédit immobilier. Le ou les emprunteurs souscrivent alors un nouveau prêt immobilier avec des conditions de crédit renégociées et en principe plus favorables. Les taux d’intérêt sont toujours très bas et des prêts souscrits il y a 5 ou 10 ans sont les candidats idéaux au rachat de crédit. L’opération implique des frais. La simulation en ligne d’une solution de rachat de crédit immobilier permet de vérifier la faisabilité du projet, mais également sa rentabilité.

Le rachat de crédit immobilier peut être cumulé avec un regroupement de crédits. Crédit à la consommation, crédit travaux ou crédit personnel, ils peuvent être inclus dans le rachat. L’emprunteur dispose in fine d’un seul crédit et d’une seule mensualité. Il ne faut pas confondre rachat de crédit et renégociation de crédit. La renégociation a lieu avec la banque dans laquelle est détenu le prêt immobilier en cours.

Pourquoi recourir au rachat de crédit immobilier ?

Plusieurs raisons amènent un emprunteur à négocier un rachat de crédit :

• Diminuer ses mensualités pour augmenter son pouvoir d’achat en vue d’un nouveau projet.
• Réduire son taux d’endettement pour éviter une situation de surendettement.
• Raccourcir la durée de son crédit pour se désendetter plus vite.
• Profiter des taux d’intérêt bas, etc.

L’établissement bancaire, qui finance le rachat, trouve aussi son compte en fidélisant de nouveaux clients.

Quels sont les frais de rachat de crédit immobilier ?

La seule diminution du taux d’intérêt ne suffit parfois pas à rentabiliser un rachat de crédit immobilier. Des frais incompressibles sont à prendre en compte. Il s’agit :

• des indemnités de remboursement anticipé (IRA) : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêt ;
• des frais liés à la nouvelle garantie de prêt notamment les frais de notaire ;
• des frais de dossier.

Une nouvelle assurance emprunteur est également souscrite si elle est contractée auprès de sa banque. Mais une délégation d’assurance permet de négocier de meilleures conditions et de diminuer son coût.

Quand est-il judicieux de mettre en place un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit peut être réalisé à n’importe quel moment du prêt immobilier. Le crédit peut d’ailleurs être racheté plusieurs fois. Mais la réunion de 3 conditions offre une rentabilité maximale à un rachat de crédit immobilier lorsque :

• Le capital restant du prêt immobilier est supérieur à 70 000 €.
• Le taux d’intérêt négocié est au minimum inférieur à 0,8 % par rapport au taux précédent.
• La phase de remboursement du prêt racheté se situe dans le premier tiers.

Quels sont les critères pour l’obtention d’un rachat de crédit immobilier ?

Pour voir sa demande de rachat de crédit immobilier acceptée, l’emprunteur doit réunir un certain nombre de critères. Ce sont les critères d’appréciation fixés par les organismes financiers. Ils sont toujours à peu près les mêmes : taux d’endettement, situation professionnelle, historique bancaire, garantie et objet du rachat. L’âge n’est plus un critère défavorable. Bien sûr, l'emprunteur doit être majeur. Mais s’il est en bonne santé, l’emprunteur peut prétendre à un rachat de crédit jusqu’à 80 ans pour le paiement de la dernière mensualité du remboursement.

Le taux d’endettement de l’emprunteur

Le rachat de crédit s’apparente à une demande de crédit classique. À ce titre, le taux d’endettement est scruté à la loupe pour s’assurer de la solvabilité du ou des emprunteurs. Le rachat de crédit est accepté par l’établissement prêteur qu’à condition que le taux d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus nets mensuels du foyer. Si le reste à vivre (après paiement de toutes les charges) est supérieur aux minimums requis, le taux d’endettement peut être revu à la hausse.

La situation maritale et professionnelle de l’emprunteur

La situation familiale est prise en compte. Les couples mariés doivent fournir une copie du contrat de mariage et les couples divorcés une copie du jugement. Les couples en instance de divorce, tout comme les emprunteurs sous tutelle ou avec une carte provisoire de séjour ne peuvent prétendre au rachat de crédit immobilier.

La situation professionnelle doit être stable avec des revenus réguliers. Ainsi être un emprunteur en CDI, fonctionnaire ou retraité est un critère favorable. Les TNS doivent justifier de leurs trois derniers bilans et de leurs trois derniers avis d’imposition.

L’historique bancaire de l’emprunteur

L’établissement prêteur étudie les trois derniers relevés bancaires pour s’assurer de la bonne gestion du compte de l’emprunteur. Il vérifie que l’emprunteur n’a pas eu d’incident de paiement. L’emprunteur ne doit pas être fiché au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ou FCC (fichier central des chèques).

Les garanties souscrites par l’emprunteur

Avec un crédit immobilier, une garantie est très souvent exigée. Elle permet à l’organisme prêteur d’obtenir le remboursement du capital en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. Lors du rachat de crédit immobilier, l’emprunteur doit souscrire une nouvelle garantie de prêt. Elle peut être une hypothèque, une garantie privilège prêteur de deniers ou un cautionnement.

L’objet du rachat de crédit

La banque étudie également l’objet du rachat de crédit avant de donner un avis favorable. Le rachat ne doit pas faire l’objet de dettes de jeu, du financement de seuls travaux ou d’un seul terrain. Le rachat de crédit immobilier doit être strictement personnel et non professionnel.

Les critères d’appréciation des organismes financiers lors d’un rachat de crédit immobilier constituent les prérequis à la faisabilité du projet. Si un critère n’est pas rempli, il devient un motif d’exclusion. Pour obtenir une estimation, l’aide d’un simulateur en ligne est la première étape. Avec quelques renseignements comme ses revenus, ses charges, les caractéristiques du crédit et son profil, l’emprunteur sait en quelques minutes s’il remplit les critères au rachat de crédit immobilier. Plusieurs offres lui sont proposées avec le taux, la durée de remboursement et le coût total du crédit. Il choisit la meilleure et contacte l’établissement financier pour le montage du dossier.