Qu'est-ce qu'un prêt immobilier lissé ou prêt immobilier à palier ?

Un prêt immobilier lissé, ou prêt par palier, désigne un crédit immobilier qui a pour but de regrouper plusieurs prêts pour aboutir à l’élaboration d’une seule mensualité à rembourser.

Cette dernière est définie en prenant en compte les caractéristiques de chaque prêt ainsi regroupé, en termes de montant, de taux d’intérêt et de durée. Un prêt immobilier lissé permet ainsi d’obtenir une seule mensualité qui respecte la capacité d’endettement de l’emprunteur fixée par les organismes bancaires à 35 %, d’avoir une vue plus globale sur ses remboursements à venir, tout en soldant au fur et à mesure de leur échéance les différents crédits en cours.

Le prêt immobilier lissé ou prêt à palier : rembourser plusieurs crédits immobiliers en une seule mensualité

Le prêt immobilier lissé, aussi appelé « prêt à palier », fait partie des crédits immobiliers classiques. Il est donc différent des prêts conventionnés ou aidés tels que par exemple le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’épargne logement, le prêt Action Logement, etc.

Peu connu il y a encore quelque temps, le prêt immobilier lissé est davantage proposé aujourd’hui par les établissements de crédit (même si toutes les banques ne le pratiquent pas encore) car il permet principalement de pouvoir emprunter pour financer l’acquisition d’un bien immobilier tout en ayant déjà d’autres crédits en cours, à la consommation par exemple, ou bien en donnant la possibilité de contracter plusieurs crédits immobiliers à la fois. Un prêt immobilier lissé a pour but de faciliter la gestion de ses différents remboursements en cours.

Comme avec tous les prêts immobiliers classiques, l’emprunteur qui souscrit un prêt immobilier lissé rembourse chaque mois des mensualités composées d’une part du capital emprunté, des intérêts, et de l’assurance emprunteur. Mais la particularité de ce type de prêt réside dans le fait que les mensualités des différents crédits en cours sont rassemblées dans une mensualité unique, alors que chaque type de prêt souscrit peut avoir à l’origine des caractéristiques particulières en termes de durée, de montants de remboursement et de taux d’intérêt.

Comme son nom l’indique, un prêt immobilier lissé permet donc de « lisser », c’est-à-dire d’harmoniser, les caractéristiques distinctes de différents prêts pour aboutir à un seul montant et à une seule durée de mensualité de remboursement, qui devient ainsi constante.

Un prêt immobilier lissé n’est en principe pas proposé pour des durées d’emprunt courtes, c’est-à-dire de moins de 15 ans. En général, sa durée de vie correspond à celle la plus longue des autres prêts déjà en cours concernés par ce type de crédit.

À qui s’adresse un prêt immobilier lissé ou prêt à palier ?

Le prêt immobilier lissé a l’avantage pour l’emprunteur de faire en sorte de ne pas dépasser sa capacité d’endettement (aussi appelé « taux d’effort ») fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) à 35 % depuis le 1^er janvier 2022. Au-delà de ce seuil les banques estiment qu’un emprunteur peut connaître des difficultés financières et voir son budget fortement déséquilibré sur le long terme, avec des risques de basculer dans une situation de surendettement.

Un prêt immobilier lissé ou prêt à palier permet ainsi de regrouper et de rembourser plusieurs emprunts en même temps sans dépasser ce seuil d’alerte de 35 % grâce au fait que l’emprunteur n’a qu’une seule mensualité à rembourser qui prend en compte ce seuil. Ce type de prêt permet ainsi d’obtenir un taux d’effort unique, bien plus lisible, et qui ne change pas toute la durée de remboursement.

En résumé, un emprunteur ayant déjà des crédits à rembourser, mais n’ayant pas atteint le taux d’effort de 35 %, peut bénéficier d’un prêt immobilier lissé et ainsi envisager un projet d’achat immobilier.

Le prêt immobilier lissé s’appelle aussi le prêt immobilier par palier car, s’il regroupe plusieurs types de crédits en cours ou souscrits pour le même projet d’achat immobilier, ses mensualités évoluent en fonction de la fin du remboursement des différents crédits qu’il inclut. Lorsque l’un de ces derniers est fini de rembourser, la mensualité du prêt immobilier lissé se modifie en fonction pour ne considérer que le montant du capital que l’emprunteur doit au total, toujours sans dépasser le taux d’effort de 35 % préconisé.

Les avantages et inconvénients d’un prêt immobilier lissé ou prêt à palier

Un prêt immobilier lissé permet donc de regrouper plusieurs crédits contractés pour financer plus facilement l’acquisition d’un bien immobilier. Une solution choisie par une majorité d’emprunteurs, surtout primo-accédants, et d’autant plus courante que pour bénéficier d’un prêt aidé pour financer son achat, il est obligatoire de souscrire un crédit classique en parallèle.

Quoi qu’il en soit, un prêt immobilier lissé permet de bénéficier d’une gestion simplifiée et plus lisible de ses mensualités de remboursement, qui sont ainsi réunies en une seule qui est constante, soit avec des remboursements et une durée uniques, qui donnent une vision plus globale et plus simple à gérer.

Toutefois, le prêt immobilier lissé a le plus souvent une durée plus longue que les crédits qu’il regroupe, souvent des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.). Or, qui dit durée de remboursement plus longue, dit coût total du crédit plus élevé puisque plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d'intérêt augmente.

D’autre part, si les mensualités d’un prêt immobilier lissé sont constantes dans la durée, ces dernières augmentent dès que l’un des crédits ainsi regroupés arrive à échéance.