Prêt immobilier insuffisant pour terminer la construction : quelles solutions ?

Pour financer la construction d’une maison individuelle, la réalisation d’un chalet ou encore des travaux de rénovation importants, les particuliers souscrivent un prêt immobilier.

Les projets immobiliers représentent un coût élevé pour les ménages avec en moyenne une enveloppe globale de 150 000 à 300 000 €. Les fonds propres ne couvrent en général qu’une partie du budget, de l’ordre de 10 à 30 % pour les apports personnels les plus importants. Le prêt immobilier associé ou non à des prêts aidés comme un PTZ permet de financer l'acquisition. Mais le capital emprunté peut s’avérer, dans certains cas, inférieur aux besoins de l’emprunteur pour financer l’achèvement de la construction. Existe-t-il des solutions à un prêt immobilier insuffisant pour terminer la construction ? À suivre notre réponse.

Un prêt immobilier doit-il financer la totalité de la construction ?

Que ce soit par le biais d’un constructeur de maisons individuelles, d’un maître d'œuvre, d’un promoteur ou soi-même en autoconstruction, un projet de construction nécessite des ressources importantes. En principe, c’est avec un prêt immobilier que le maître d’ouvrage finance son projet. Il s’agit d’un crédit bancaire amortissable délivré par une banque traditionnelle, une banque en ligne ou un organisme de crédit spécialisé. Les modalités du prêt notamment la durée, le taux d’intérêt ou encore le montant de la mensualité varient en fonction du profil de l’emprunteur.

Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier sont strictes. La solvabilité de l’emprunteur doit être conforme aux attentes de la banque avec une capacité financière suffisante. Le taux d'endettement doit être inférieur à 35 % comme le préconise le HCSF. Un prêt immobilier est un crédit à long terme avec une durée de remboursement variable de 10 à 25 ans. Pour prendre le minimum de risques quant à un défaut de paiement, les banques exigent :

• Une situation professionnelle stable avec un emploi pérenne en CDI ou dans la fonction publique.
• Des revenus réguliers et suffisants.
• Un apport personnel d’au moins 10 % du capital emprunté.
• Une garantie hypothécaire ou une caution.
• Une assurance emprunteur.
• Une assurance dommages-ouvrage.

Le prêt immobilier doit-il couvrir l’ensemble des frais d’une construction ?

De l’achat du terrain en passant par la réalisation des plans ou encore le règlement des artisans, le prêt immobilier doit financer l’ensemble des frais de construction des fondations à la pose du papier peint. Hormis une cuisine équipée, le mobilier et les achats de biens ou de services, même liés indirectement à la construction, ne sont pas financés par le prêt immobilier. En principe, les fonds octroyés sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est pourquoi un budget prévisionnel précis doit être effectué et approuvé par le banquier, le constructeur ou le maître d'œuvre.

Quelles solutions pour terminer la construction en cas de prêt immobilier insuffisant ?

Des imprévus mettent parfois à mal le budget alloué à la construction de sa maison. Il peut s’agir d’une modification du plan initial, d’un changement ou d’un complément de matériaux, d’aménagements extérieurs indispensables, etc. Le crédit immobilier souscrit s’avère alors insuffisant pour couvrir tous les frais. Le coût total des travaux est supérieur au budget initial alloué avec le crédit immobilier. Or après la signature et la validation de l’offre de prêt immobilier, le montant octroyé ne peut plus être augmenté. Les banques acceptent rarement un avenant au contrat initial pour une rallonge de financement. L’emprunteur va devoir trouver des solutions alternatives pour trouver les fonds manquants. Prêt travaux, prêt personnel ou encore rachat de crédit, voyons plus en détail les solutions pour pallier un prêt immobilier insuffisant et terminer la construction.

1re solution: le prêt travaux pour terminer la construction

La première solution, quand le capital prêté est insuffisant pour financer l’achèvement de la construction, est de solliciter un prêt travaux. Le prêt travaux est un crédit amortissable à la consommation. Il est en principe affecté, c’est-à-dire que le capital prêté finance uniquement des biens ou services spécifiques mentionnés noir sur blanc dans le contrat. En l'occurrence ici, il peut s’agir de travaux d’entretien, d’aménagement, de décoration, etc. Le prêt travaux est un crédit à court ou moyen terme variable de quelques mois à 7 ans en moyenne. Le capital prêté ne peut excéder 75 000 €. Les modalités du crédit dont le taux ou encore la mensualité dépendent du type de projet et du profil de l’emprunteur. Il va de soi que pour obtenir ce prêt supplémentaire, l’emprunteur va devoir justifier d’une capacité financière suffisante. Pour rappel, la mensualité du prêt immobilier cumulé à un prêt travaux par exemple doit être inférieure ou égale à un tiers des revenus du foyer.

2e solution : le prêt personnel pour financer l’achèvement de la construction

La deuxième solution pour pallier un prêt immobilier insuffisant et terminer la construction est d’obtenir un prêt personnel. Le prêt personnel est un crédit à la consommation. A contrario d’un prêt travaux, le capital n’est pas affecté et donc libre d’être utilisé pour n’importe quel projet. Le prêt personnel est à court ou moyen terme et d’un montant maximum de 75 000 €. Le taux d’intérêt varie de 3 à 11 % en fonction de divers paramètres dont le montant, la durée et le profil de l’emprunteur. Il est cependant souvent plus élevé que celui d’un prêt travaux.

3e solution : le rachat de crédit pour pallier un prêt immobilier insuffisant

Enfin la 3e solution que nous avons retenue pour pallier le coût supplémentaire d’une construction est de solliciter un rachat de crédit. Bien souvent, avec le remboursement d’un crédit immobilier, l’emprunteur est déjà à la limite de sa capacité d'endettement. Il lui est alors impossible d’obtenir un autre crédit pour compléter le prêt immobilier. Pour remédier à cette situation, il peut faire racheter son crédit immobilier par un autre établissement prêteur. Ce dernier solde le crédit initial. Il propose un nouveau prêt auquel est ajoutée une somme complémentaire pour financer la fin de la construction. Le rachat de crédit permet à l’emprunteur de diminuer sa mensualité et donc son taux d’endettement en contrepartie d’une augmentation de la durée de remboursement. Dans le cas où le prêteur rachète plusieurs crédits, immobilier et/ou à la consommation, on parle de regroupement de crédits. La finalité reste la même.

Pour conclure, même s’il est possible de souscrire un prêt personnel, un prêt travaux ou un rachat de crédit quand le crédit immobilier ne suffit pas pour terminer la construction, mieux vaut s’assurer que le capital emprunté initialement sera suffisant. Pour évaluer la faisabilité de son projet, l’emprunteur dispose de simulateurs en ligne gratuits. En moins de cinq minutes, il obtient un premier accord de principe avec les modalités du crédit immobilier : taux, mensualité, durée et coût total. En modifiant les champs, l’emprunteur peut majorer le capital nécessaire pour pallier un manque d’argent éventuel. Il sait quasi instantanément si sa situation le lui permet ou pas.