Frais d'agence immobilière : combien ? Sont-ils négociables ?

Les frais d’agence immobilière, en France, représentent pour les ménages un véritable budget, à intégrer directement dans le coût de leur acquisition immobilière. Le vendeur est tenté de les négocier à la baisse pour vendre son bien immobilier, et l’acheteur y pense également afin de réaliser des économies.

Pour autant, est-ce un bon plan de négocier les frais d’agence immobilière ? Combien ça coûte réellement et comment trouver le meilleur compromis ? On fait le point dans ce dossier !

Combien coûtent les frais d’agence immobilière ?

Selon l’édito Se Loger, les frais d’agence immobilière en France s’élèvent à 5,7 % du prix de vente du bien. Mais ce chiffre cache de grandes disparités entre les agents immobiliers franchisés, les agents immobiliers à leur compte et les mandataires immobiliers des différents réseaux.

La réalité du marché devient de plus en plus complexe avec des offres différenciantes. Tandis que, schématiquement, les agences classiques fonctionnent par pourcentage en fonction du montant de la vente immobilière, certains réseaux immobiliers fonctionnent au forfait, par exemple 5 000 euros, quelle que soit la valeur du bien vendu, qu’il coûte 50 000 ou 500 000 euros.

La commission touchée par l’agence peut ainsi aller de 3 % à 10 % du prix de vente final du logement. De quoi en perdre son latin diront certains, ou de quoi faire jouer la concurrence diront d’autres. Ainsi, avant même de penser à négocier côté vendeur comme côté acheteur, il est judicieux de mettre en concurrence plusieurs agents avant de signer un mandat exclusif de vente.

Cependant, la loi Hoguet de 1970 interdit tout agent ou mandataire immobilier de demander une rémunération avant que la vente n’ait été conclue, à l’instar du courtier en prêt immobilier. L’acheteur, comme le vendeur, bénéficient donc d’une protection, et ne supportent les frais d’agence immobilière qu’une fois la transaction devenue définitive.

Voici quelques exemples classiques de frais d’agence, pour pouvoir vous situer sur le prix demandé lors des négociations :

• Un logement à 100 000 euros : 8 000 euros de frais d’agence en moyenne
• Un logement à 200 000 euros : 12 000 euros de frais d’agence en moyenne
• Un logement à 400 000 euros : 20 000 euros de frais d’agence en moyenne

Faut-il négocier les frais d’agence immobilière ?

La rémunération de l’agence immobilière sert à payer ses frais fixes de fonctionnement (loyers, assurances), à payer ses frais variables (déplacements professionnels, impression), le temps passé, ainsi que ses éventuels collaborateurs et le gérant lui-même.

Si les frais d’intermédiation sont dans la fourchette basse des pratiques habituelles en la matière, la négociation s’avère délicate, surtout si l’agent immobilier apporte un réel soutien au vendeur comme à l’acheteur et fait son maximum pour que la vente s’opère rapidement dans les meilleures conditions.

Il reste possible de négocier avec discernement lorsque les frais d’agence sont manifestement élevés par rapport à la concurrence. Il s’agira alors d’un accord entre l’agent immobilier, le vendeur et l’acheteur. Pour un bien en vente depuis trop longtemps pas exemple, vendeur comme agent peuvent concéder un effort financier pour satisfaire l’acheteur.

Côté vendeur

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur fait le premier choix dans la sélection de l’agent immobilier. À ce stade, il est donc judicieux de sélectionner un prestataire fiable, et dont les honoraires sont à la hauteur des services. S’il est connu pour vendre rapidement les biens et que la vente est urgente par exemple, les tarifs seront plus difficiles à négocier.

Autre solution pertinente, se diriger vers les nouveaux réseaux de mandataires immobiliers qui fonctionnent sur le principe du 3 % de frais. Ici, c’est simple, que le bien vendu ait une valeur de 100 000 euros ou de 500 000 euros, les frais d’agence s’élèvent à 3 % ; soit ce que l’on trouve de plus bas sur le marché immobilier français.

Côté acheteur

L’acheteur cherche à acheter un bien immobilier qui corresponde à ses besoins au meilleur prix. Le montant des frais d’agence doit lui être communiqué clairement. Avec par exemple la mention « maison 2 chambres 215 000 euros FAI (Frais d’Agence Immobilière) compris », dont 203 000 euros pour la maison et 12 000 euros de frais d’agence.

Si les frais demandés sont dans la fourchette haute, ou plus simplement si le logement est au-delà du prix du marché sur le secteur, il peut négocier avec l’agence. On ne négocie pas directement le prix de l’agence, mais le prix global et faisant une contre-proposition.

Si l’acheteur accepte le prix proposé, ce sera un accord entre lui et l’agence immobilière pour réviser le prix de vente total à la baisse. Bien souvent, ce sont les deux parties qui font un effort dans l’optique de satisfaire l’acheteur et mener à terme la transaction immobilière.