Acheter un terrain constructible : règles, obligations et garanties

Acheter un terrain constructible pour y bâtir sa maison impose de respecter certaines règles et obligations. Ces dernières peuvent varier selon qu'il s'agit d'un terrain constructible dit "isolé" ou situé dans un lotissement. De la même manière, en matière d'autorisation d'urbanisme, de vigilance quant à la nature des sols, ou de la signature de la promesse de vente et de l'acte authentique de vente, les normes à respecter, ainsi que les garanties dont disposent notamment l'acquéreur, peuvent être différentes. Tour d'horizon des règles qui concernent l'achat d'un terrain constructible et des précautions à connaître.

S'informer sur les règles de construction en vigueur

Avant d'acheter un terrain constructible pour y bâtir sa maison, il est vivement recommandé de s'informer sur les règles de construction qui devront être respectées. Pour ce faire, plusieurs documents peuvent être consultés auprès de la mairie de la commune où est situé le terrain.

Le Plan local d'urbanisme

Le Plan local d'urbanisme (PLU), auparavant appelé le Plan d'occupation des sols (POS), désigne un document administratif qui reprend toutes les règles propres à chaque commune en lien avec le projet d'aménagement du territoire. Selon l'article L151-2 du Code l'urbanisme, un PLU doit contenir les éléments suivants : un rapport de présentation ; un projet d'aménagement et de développement durables ; des orientations d'aménagement et de programmation ; un règlement ; et des annexes.

Ainsi, notamment concernant ce qu'il est autorisé de faire sur un terrain constructible, le PLU définit le plus souvent les conditions d’accès et celles liées à la voirie, au raccordement du terrain aux réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement (ou les règles à suivre pour être raccordé si ce n'est pas le cas), les normes à respecter en ce qui concerne la construction à venir et son implantation par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives, les dimensions à respecter pour sa construction, son emprise au sol, ou encore les règles en vigueur en matière d'aire de stationnement ou d'aspect extérieur de sa construction.

Le certificat d'urbanisme

Autre document dont il faut se préoccuper avant d'acheter un terrain constructible : le certificat d'urbanisme, qu'il est possible de demander à la mairie où est situé le terrain. Ce dernier est un document qui comporte 2 volets : l'un précise les règles d'urbanisme générales applicables au terrain convoité (le certificat d'urbanisme d'information) et l'autre (le certificat d'urbanisme opérationnel) donne des informations concernant la faisabilité d'une construction sur le terrain lui-même.

Le certificat d'urbanisme d'information

Le certificat d'urbanisme d'information est valable 18 mois à compter du moment où il a été délivré par la commune. Il renseigne sur les règles d'urbanisme générales en vigueur dans la commune où se trouve le terrain constructible, sur les limitations administratives au droit de propriété qui y existent (par exemple l'existence d'un droit de passage ou le fait que le terrain se situe dans une zone protégée telle que le périmètre d'un monument historique ou à l'endroit d'un ancien site industriel), sur le fait que le terrain peut être situé dans une zone soumise au droit de préemption, c'est-à-dire qu'il peut être vendu en priorité à une personne ou à une administration si son propriétaire le met en vente.

Le certificat d'urbanisme d'information précise également les taxes et participations d'urbanisme auxquelles le terrain constructible est soumis.

Le certificat d'urbanisme opérationnel

Le certificat d'urbanisme opérationnel est certainement le plus important à se procurer pour ceux qui ont un projet de construction sur un terrain isolé, c'est-à-dire qui n'est pas situé dans un lotissement. En effet, ce document est celui qui indique si un tel projet y est réalisable, alors que pour un terrain acheté dans un lotissement, l'acheteur a la garantie que le terrain a fait l'objet de travaux d'aménagement concernant la voirie, les égouts, contre les risques d'inondation, et qu'il est raccordé aux différents réseaux publics.

D'autre part, en particulier pour un terrain constructible qui se situe hors d'un lotissement, le certificat d'urbanisme opérationnel indique aussi toutes les contraintes en termes d'architecture (forme et couleur de la toiture, des fenêtres, etc.) que devra respecter la construction à venir.

En résumé, le certificat d'urbanisme opérationnel reprend tous les éléments décrits par le certificat d'urbanisme d'information, mais plus particulièrement ceux qui s'appliquent concrètement au terrain constructible acheté.

Le certificat d'urbanisme opérationnel précise ainsi notamment les voies et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement qui existent sur le terrain ou, dans le cas contraire, si ces aménagements sont prévus dans l'avenir. Avec ces informations, l'acheteur d'un terrain constructible situé hors d'un lotissement qui n'est pas relié à ces différents équipements publics dispose de la possibilité d'obtenir de la commune concernée une estimation des frais de branchements qui seront nécessaires et de faire faire des devis par ses services.

À savoir : il est obligatoire pour une maison construite sur un terrain qu'elle soit raccordée aux réseaux publics disponibles en limite de propriété, et dans les 2 ans qui suivent leur installation s'ils n'existaient pas, même si l'habitation est équipée d’une installation d’assainissement non collectif.

S'informer sur la nature du sol du terrain constructible

L'achat d'un terrain constructible pour y bâtir sa maison suppose de bien se renseigner au préalable sur la nature de son sol. La mairie peut donner ces informations ou il est possible d'avoir recours à un expert en la matière pour réaliser une étude du sol.

Selon la nature du terrain constructible (notamment un sous-sol instable, la présence d'humidité, un terrain en pente, etc.), il est en effet nécessaire de prévoir un type de fondations spéciales, qui, de plus, augmentent le prix de la construction de sa maison.

Néanmoins, le vendeur d'un terrain constructible est tenu par la loi d'informer par écrit l'acquéreur de certains risques ou caractéristiques du sol. C'est le cas si une mine ou une Installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE), telle qu'un incinérateur de déchets, un élevage de porcs, etc., a été exploitée sur le terrain en vente.

Le vendeur doit également obligatoirement informer l'acheteur, toujours par écrit, de l’état des risques technologiques, naturels ou sismiques lorsque le terrain se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention de ces risques ou dans une zone de tremblements de terre.

À savoir : depuis le 1^er octobre 2020, certains territoires obligent le vendeur d'un terrain constructible à fournir à l'acheteur une étude de sol préalable de type G1, un type d'étude qui détermine les premières spécificités du terrain et identifie les premiers risques techniques de construction en lien avec les propriétés du sol.

Vérifier les limites et la surface du terrain constructible

Lorsque l'on achète un terrain constructible, il est important de vérifier précisément sa superficie et ses limites même si ces dernières sont mentionnées au cadastre car elles ne sont qu'indicatives.

D'un terrain constructible isolé

Dans le cas de l'achat d'un terrain constructible isolé, c'est-à-dire situé hors d'un lotissement, la promesse de vente, et surtout l'acte de vente, doivent indiquer si le terrain a fait l'objet d'un bornage par un géomètre-expert. Ce bornage consiste à fixer la limite séparative de propriété.

D'un terrain constructible situé dans un lotissement

L'opération de bornage décrite ci-dessus doit être obligatoirement réalisée par le vendeur quand il s'agit d'un terrain constructible situé dans un lotissement. Mais l'acquéreur, pour plus de précaution, a intérêt même dans ce cas-là à vérifier aussi l'exactitude de la surface de son terrain grâce à cette procédure.

Les règles applicables à la promesse de vente d'un terrain constructible

Lors de l'achat d'un terrain constructible, le vendeur et l'acquéreur signent généralement ensemble un avant-contrat, qui fixe les conditions de la vente.

S'il s'agit d'une promesse de vente ou d'un compromis, ces types d'avant-contrat sont dits "synallagmatiques", c'est-à-dire qu'ils engagent les deux parties. C'est pourquoi, même s'il ne s'agit pas d'une obligation, il est conseillé de confier la rédaction de cet avant-contrat à un professionnel, c'est-à-dire à un notaire, car son contenu doit faire mention de certains éléments : le prix du terrain et les taxes liées à sa vente ; la description détaillée du terrain, ainsi que sa surface exacte ; la réalisation éventuelle d'un bornage ; les servitudes privées ou publiques si elles existent ; l'assurance que le terrain n'est ni hypothéqué, ni loué ; la date et la signature du contrat de vente définitif devant un notaire ; le cas échéant, le montant des honoraires de négociation dus à l'occasion de l'intervention d'un agent immobilier, d'un notaire, etc., et qui doit les payer.

D'autre part, il est préférable d'introduire dans un avant-contrat de vente d'un terrain constructible une condition suspensive à la réalisation de cette transaction immobilière dans le cas où le permis de construire de son habitation soit refusé par les services d'urbanisme.

Il faut savoir que l'acquéreur d'un terrain constructible hors d'un lotissement ne dispose pas de droit de rétractation.

L'avant-contrat pour l'achat d'un terrain constructible isolé

Dans le cas de l'achat d'un terrain constructible qui n'est pas situé dans un lotissement, l'avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur peut prendre deux formes différentes :

• une promesse unilatérale de vente qui désigne le fait que le vendeur fait une offre de vente à l’acquéreur en lui réservant une option sur son terrain pendant un délai précis. Ainsi, l'acheteur est engagé et doit réaliser la transaction, tandis que le vendeur n'est pas tenu obligatoirement de céder son terrain ;
• un compromis de vente qui représente une vente ferme, à moins qu'une clause mentionnée dans l'avant-contrat prévoit la possibilité au vendeur ou à l'acheteur de se désister.

Dans les deux cas, le vendeur peut demander à l'acquéreur de lui verser une somme pour réserver le terrain. Cette dernière est en principe inférieure à 10 % du montant de la vente pour un terrain isolé et de, au maximum, 5 % s'il est situé dans un lotissement.

L'avant-contrat pour l'achat d'un terrain constructible situé dans un lotissement

Si le terrain constructible est situé dans un lotissement, l'avant-contrat de vente ne peut pas être signé tant que le constructeur-vendeur, dans la majorité des cas, n'a pas obtenu le permis d'aménager, une autorisation d'urbanisme délivrée par les mairies qui atteste que des travaux d'aménagement de voies, d'accès et d'équipements du lotissement ont bien été réalisés.

Dans ce cas, l'avant-contrat doit obligatoirement contenir le descriptif du terrain concerné, la surface de plancher constructible, ses limites (déterminées par un bornage), son prix, le délai de livraison, le moyen de paiement (prêt par exemple). Ce document doit être accompagné du permis d’aménager, du règlement et du cahier des charges du lotissement.

L'acheteur d'un terrain constructible situé dans un lotissement peut faire jouer son droit de rétractation qui est de 10 jours s'il a signé un avant-contrat sous la forme d'une promesse unilatérale de vente, en adressant dans ce délai une lettre recommandée avis de réception au vendeur.

L'acte authentique de vente d'un terrain constructible

Comme pour toutes les transactions immobilières, l'acte de vente d'un terrain constructible est signé par les deux parties chez un notaire. Une procédure au cours de laquelle le solde du prix de vente est versé au vendeur et les frais de notaire sont dus.

Avant cette signature définitive qui officialise la vente, l'acquéreur doit vérifier si le terrain n'a pas connu de modifications significative depuis le moment de sa visite qui a entraîné l'établissement d'un avant-contrat.

Dans le cas d'un terrain constructible situé dans un lotissement, l'acte de vente ne peut pas être signé tant que le constructeur n'a pas achevé d'installer les équipements collectifs prévus dans le permis d'aménager tels que l'aménagement de la voirie, le raccordement aux réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, etc.