Acheter dans l'ancien (maison ou appartement) : avantages et inconvénients

Vous avez décidé d’acheter une maison ou un appartement, mais préférez opter pour l’immobilier ancien, soit par coup de cœur, soit pour y poser vos valises sans délai. Comme toute acquisition dans la pierre, il existe des avantages et des inconvénients à acheter dans l’ancien. Les connaître est primordial avant d’investir.

Les avantages de l’achat dans l’ancien

Un prix d’achat moins élevé

Acheté dans l’ancien, c’est bénéficier d’un prix de vente en moyenne 20 % moins cher que dans le neuf, pour des prestations et superficies équivalentes. Cette différence de prix s’explique tout simplement parce que l’appartement ou la maison ont déjà été habité et se sont dévalués, un peu comme une voiture à sa sortie de chez le concessionnaire.

Un bien que l’on peut visiter

Il est facile de se projeter en visitant un appartement ou une maison dans l’immobilier ancien. On se rend facilement compte du volume des pièces, du potentiel offert par la bâti existant, de la luminosité, mais également des atouts et inconvénients du logement. En d’autres termes, on voit physiquement ce qu’on achète, c’est bien plus parlant que des plans, et les défauts sont connus d’avance, évitant ainsi les déceptions.

Un grand choix de logement

C’est un fait, vous aurez bien plus de choix en achetant dans l’immobilier ancien. Hormis les villes dans lesquelles la tension immobilière est forte, vous avez le temps d’effectuer la visite de différents biens et de formuler une offre d’achat. De plus, vous pourrez négocier le prix de vente pour faire baisser la facture de quelques milliers d’euros.

Le charme intemporel

Même si ce n’est pas toujours le cas, certains biens immobiliers anciens sont empreints d’un charme intemporel qu’on ne retrouve pas dans le neuf. Cheminée, belle hauteur sous plafond, pierres apparentes, poutres, parquets, boiseries et belles façades sont souvent à l’honneur. De quoi donner du cachet à votre intérieur avec ce qui est déjà existant.

La valeur du mobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, la valeur du mobilier ne fait pas partie des frais de notaire. Ainsi, il est possible de déduire les biens meubles des frais d’acquisition, comme les cuisines aménagées, les salles de bains équipées, les dressings, et tout ce qui ne peut être enlevé des murs sans endommager leur structure.

Une disponibilité rapide

Entre le moment où vous signez un compromis de vente et celui où vous devenez propriétaire s’écoule un délai qui est généralement compris entre 1 et 2 mois seulement. Cela vous donne de la visibilité, accélère vos projets, vous permet de quitter votre location sans avoir besoin de trouver un logement de transition. Par ailleurs, vous ne payez pas de prêt alors que vous ne pouvez pas habiter votre logement.

Des quartiers prisés

C’est un fait, certaines agglomérations prisées, et particulièrement les centres-villes, ne disposent que de très peu de logements neufs, ou alors ils sont excentrés des quartiers les plus dynamiques. En optant pour un logement ancien, il est plus aisé d’être près des commodités et des transports en commun, ce qui constitue un gain de temps et d’argent appréciable.

Une perspective de plus-value immobilière

En rénovant ou en réhabilitant un bien ancien qui devenait vieillot ou vétuste, vous lui donnez un véritable coup de jeune et intéressez plus facilement de futurs acquéreurs potentiels. Grâce à vos travaux, votre bien immobilier ancien peut faire l’objet d’une belle plus-value à la revente. Certains investisseurs immobiliers profitent d’ailleurs des réductions d’impôt et subventions pour rénover et revendre un logement ancien.

Les inconvénients de l’achat dans l’ancien

Des frais de notaire plus élevés

Les frais de notaire pour un logement ancien sont bien plus élevés que pour un logement neuf. En effet, les logements anciens sont impactés par des droits de mutation d’environ 5 %, contre 1 % seulement pour les logements neuf. Au total, il vous faudra débourser entre 7 % et 8 % du prix de vente pour vous acquitter de ces frais, alors qu’ils ne s’élèvent en moyenne que de 2 % à 3 % dans le neuf.

Des prêts aidés difficilement accessibles

Pour acquérir un logement neuf, vous pouvez facilement bénéficier de prêts aidés, comme le PTZ Prêt à Taux Zéro accordé sous conditions de ressources, ou le prêt action logement accordé aux salariés employés par des entreprises privés non agricoles de plus de 10 salariés. Avec un logement ancien, vous ne serez éligible au PTZ que dans certaines zones restrictives du territoire français, et à condition de faire des travaux de réhabilitation ou de rénovation énergétique à hauteur de 25 % minimum.

Des dépenses d’entretien plus importantes

En achetant dans l’ancien, vous vous exposez plus rapidement à des dépenses d’entretien. En effet, certains bâtiments et équipement méritent une remise aux normes ou un ravalement de façade par exemple. Par ailleurs, les matériaux et équipements ont subi l’épreuve du temps et sont forcément plus usés que dans le neuf (système de chauffage, ascenseur, chauffe-eau, cuisine, etc.).

Des factures d’énergie plus conséquentes

Avec les nouvelles normes de construction, les bâtiments neufs doivent atteindre des niveaux de performance énergétique élevés, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien. Selon l’année de construction et les améliorations apportées ou non, vous pouvez vous retrouver avec des factures d’énergie (électricité, gaz, fioul, bois) deux fois plus élevées. Attardez-vous sur le DPE Diagnostic de Performance Énergétique fourni par le vendeur, celui-ci est obligatoire pour toute vente d’un bien immobilier ancien.

Des frais d’amélioration et de rénovation

Selon l’état du bien immobilier ancien que vous souhaitez acquérir, il est possible que vous ayez des frais d’amélioration ou de rénovation à prendre en compte. Ceux-ci peuvent aller d’un simple rafraîchissement des murs et des sols, au décloisonnement de certaines pièces pour agrandir l’espace de vie, en passant par l’amélioration du confort thermique, etc. Pensez à faire chiffrer ces travaux avant achat pour connaître le budget total de votre projet immobilier.

L’absence de garanties

Si le vendeur particulier d’un bien ancien est tenu de ne pas vous cacher l’existence de malfaçons dont il aurait eu connaissance, il est possible que vous constatiez des anomalies seulement après achat. Or, un bien ayant plus de 10 ans ne profite plus de la garantie décennale, cela signifie qu’à moins de prouver la faute du vendeur, les frais inhérents à la remise en état du bien seront à votre charge. Il est conseillé de demander une seconde visite avant de se décider, accompagné d’un agent immobilier, d’un professionnel du bâtiment ou encore d’un huissier, qui sauront rapidement repérer les défauts éventuels de votre futur appartement ou maison.

Au final, l’achat dans l’ancien revient sensiblement au même financièrement parlant que l’achat dans le neuf. Ce sont avant tout vos aspirations et les biens disponibles qui vont vous décider pour l’une ou l’autre des options qui s’offrent à vous !