Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport représente un investissement locatif réalisé par un seul propriétaire qui achète ou construit un ensemble de logements ou de surfaces situés dans un même lieu dans l'objectif de les mettre en location au titre d'usage d'habitation ou en tant que locaux loués à destination de professionnels, commerçants ou autres. Investir dans un immeuble de rapport permet de percevoir des revenus locatifs et de se constituer notamment une rente financière sur le long terme.

Qu'entend-on par le terme "immeuble de rapport" ?

On parle d'immeuble de rapport, aussi appelé "immeuble à loyers" ou "immeuble locatif", pour désigner le fait de devenir le seul propriétaire d'un immeuble dans son entier, c'est-à-dire de l'ensemble de ses logements, de ses parties communes, de ses caves, de ses garages, de ses parkings, etc.

En achetant ou en faisant construire un immeuble de rapport, son propriétaire réalise un investissement locatif car son objectif est de louer à usage d'habitation l'ensemble des logements qu'il a acquis ou de proposer en location certaines de ses surfaces (ou l'ensemble) sous la forme d'un bail commercial ou professionnel.

L'investissement dans un immeuble de rapport peut se présenter sous la forme de l'acquisition d'un immeuble composé de logements ou de surfaces déjà loués ou, au contraire, vides, mais il peut aussi s'agir de construire un tel immeuble toujours dans l'objectif de le louer en lots.

Le marché des immeubles de rapport est assez restreint dans le secteur immobilier. Il s'agit plutôt d'un marché de niche car les opportunités sont assez rares, mais qui est le plus rentable des investissements locatifs, en particulier sur le long terme.

La rentabilité d'un immeuble de rapport définit sa valeur et le budget à y investir

Investir dans un immeuble de rapport est donc un moyen pour son propriétaire d'en retirer des revenus en louant des logements à usage d'habitation ou des locaux à des professionnels.

Le principal intérêt d'un immeuble de rapport est en effet sa rentabilité, le plus souvent importante compte tenu des loyers qu'il est possible de recevoir ainsi. Louer plusieurs logements ou locaux professionnels de cette manière donne la possibilité au propriétaire d'un immeuble de rapport de s'assurer du versement d'une rente régulière constituée de plusieurs loyers, voire de nombreux revenus de ce type dans certains cas.

Le plus souvent, un investissement locatif dans un immeuble de rapport permet aussi de se procurer des rentrées d'argent qui permettent de couvrir les mensualités d'un ou de plusieurs prêts souscrits pour financer cet investissement, mais aussi toutes les charges financières (impôts, taxes, entretien de l'immeuble, assurances, etc.) rattachées à l'immeuble, et même, pour son propriétaire, de dégager un bénéfice une fois notamment son crédit immobilier remboursé.

Un immeuble de rapport est donc synonyme de rendement locatif, le premier objectif des investisseurs qui se tournent vers ce type d'acquisition.

D'autre part, un immeuble de rapport avec une rentabilité locative élevée se revend généralement à un très bon prix et permet donc à son propriétaire de réaliser une belle plus-value.

L'emplacement d'un immeuble de rapport : un critère essentiel

La rentabilité d'un immeuble de rapport dépend surtout de la situation géographique de ses logements, bureaux, locaux commerciaux, etc., qu'un propriétaire peut ainsi mettre en location. Plus un immeuble de rapport est situé dans une zone où la demande locative est forte (villes universitaires, territoires où l'emploi est actif, zones touristiques, proches de commerces, des transports en commun, etc.), plus sa rentabilité est logiquement élevée. On estime entre 8 % et 10 % la rentabilité moyenne d'un immeuble de rapport, mais qui peut énormément varier selon où est situé l'immeuble. Le retour sur investissement d'un immeuble de rapport n'est toutefois jamais garanti à 100 %.

C'est pourquoi le budget à prévoir pour réaliser un investissement locatif grâce à un immeuble de rapport est plus ou moins important selon le territoire où il se situe. Les prix de vente d'immeubles de rapport où les logements ou les locaux sont assurés d'être loués facilement sont forcément plus élevés et demandent donc à l'investisseur une solide capacité financière, même si leur prix de vente au mètre carré est malgré tout en général inférieur à celui de logements achetés séparément.

Le plus souvent, ces investisseurs locatifs sont donc des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens, plutôt que des particuliers.

De plus, un immeuble de rapport peut être constitué d'un ensemble de logements ou de surfaces qui ne demandent pas d'être réhabilités ou, au contraire, pour lesquelles des travaux, parfois importants, sont nécessaires. Le prix à investir dans un immeuble de rapport dépend donc aussi de ses caractéristiques propres.

Les avantages et risques d'un immeuble de rapport

L'un des principaux avantages d'un immeuble de rapport est que son propriétaire est le seul à gérer son investissement locatif. Il n'a pas besoin de se conformer à des règles précises définies par la loi comme cela est le cas par exemple pour les copropriétés, et de devoir s'acquitter de charges spécifiques liées à la copropriété comme des frais de syndic notamment.

D'autre part, disposer de plusieurs logements ou locaux professionnels situés dans un même immeuble facilite grandement leur gestion locative, d'autant qu'il est tout à fait possible de confier leur gestion à un professionnel, à une agence immobilière, par exemple.

Un immeuble de rapport présente d'autres avantages, mais ce type d'investissement locatif n'est pas non plus sans inconvénients et risques.

Des avantages fiscaux possibles

Investir dans un immeuble de rapport permet de choisir différents régimes fiscaux. D'abord, il est possible d'opter pour le régime microfoncier classique, mais qui ne présente pas de réels avantages en matière d'imposition, au contraire même, et impose notamment de ne pas retirer de revenus locatifs de plus de 15 000 euros par an pour une location vide et au maximum de 72 600 euros pour une location meublée.

D'autres régimes fiscaux sont plus intéressants comme le régime réel d'imposition qui concerne les investisseurs locatifs dont les revenus bruts annuels sont supérieurs à 15 000 euros s'ils sont tirés de la location de logements vides.

Ce régime permet de déduire de son impôt des charges telles que des frais d'entretien, de rénovation énergétique, des primes d'assurance, des intérêts d'emprunt ou encore certains impôts (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, etc.).

Les revenus tirés des locations de logements d'un immeuble de rapport peuvent aussi être soumis à ce que l'on appelle le régime micro-BIC s'ils ne dépassent pas 77 700 euros par an. Dans ce cas, ces revenus bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %. En revanche, les charges liées à la gestion d'un immeuble de rapport ne sont pas déductibles de l'impôt à payer.

La nécessité de bien définir les lots d'un immeuble de rapport

L'essence même d'un immeuble de rapport est de le diviser pour pouvoir proposer le maximum de surfaces à la location et en retirer le plus de revenus possible.

C'est pourquoi, la division d'un immeuble de rapport en lots doit être réalisée avec la plus grande attention dans le but notamment de ne pas engendrer ultérieurement des problèmes concernant la gestion locative des différents logements ou locaux commerciaux.

Il est ainsi nécessaire de prévoir méthodiquement, par exemple, l'installation de compteurs électriques pour chaque locataire afin d'individualiser leurs consommations et leur paiement.

L'organisation d'un immeuble de rapport en logements mis en location nécessite également de bien réfléchir aux types d'habitations proposés (studios, deux pièces, grands appartements, etc.) dont la rentabilité locative est différente.

De plus, diviser ainsi un immeuble de rapport implique des frais car cette opération nécessite l'intervention de professionnels tels qu'un géomètre et un notaire notamment.

Se conformer aux normes exigées par la mise en location d'un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport apparaît comme un bon moyen de retirer des revenus le plus souvent confortables. Mais proposer des logements à la location demande aussi de respecter obligatoirement certaines normes.

D'abord, de mettre en location des logements qui répondent à des critères de décence (surface minimum, présence de certains équipements, assurer la sécurité et préserver le confort et l'état de santé des locataires, etc.), mais aussi, par exemple, à des normes en matière énergétique.

Des conditions qui impliquent le plus souvent de prévoir des travaux et de faire réaliser des diagnostics immobiliers, qui augmentent donc le coût de l'investissement de départ.

Il est aussi indispensable de bien connaître les règles en matière de baux. Un bail d'habitation ne répond pas notamment aux mêmes exigences qu'un bail commercial.

Faire face seul à de nombreuses dépenses

Le propriétaire d'un immeuble de rapport à l'avantage de gérer ses surfaces à louer seul, sans contraintes imposées par un règlement comme dans les copropriétés notamment. Mais cette liberté de gestion veut dire aussi être seul à devoir prendre en charge les dépenses nécessaires à son entretien, à sa rénovation, etc., mais aussi les taxes forcément à payer lorsque l'on détient un bien immobilier, d'autant plus importantes que la surface de l'immeuble de rapport est importante.

Un tel investisseur ne bénéficie pas non plus de la possibilité de mutualiser certaines dépenses et charges avec d'autres propriétaires.