Acheter en nue-propriété : explications, avantages, inconvénients

De nombreuses personnes souhaitant réaliser un investissement serein afin de se constituer un patrimoine optent pour l’achat en nue-propriété. C’est une solution qui suscite un certain engouement et présente des avantages indiscutables dont le fait de pouvoir acquérir un bien immobilier à prix très concurrentiel, mais n’est tout de même pas dénuée d’inconvénients. Aussi, avant d’acheter en nue-propriété est-il fondamental de faire le tour de la question car on ne se lance pas dans ce type de placement à l’aveuglette. Faisons le point.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Posséder un bien immobilier en nue-propriété implique d’en concéder l’usufruit à un tiers puisque le droit de propriété est divisé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

L’usufruitier n’est pas le propriétaire du bien. Il ne peut donc aliéner ce dernier, ce qui signifie qu’il ne peut ni le donner, ni le vendre. Lui est simplement concédé un droit de jouissance. Il peut donc l’occuper à sa convenance mais aussi le louer afin de percevoir des loyers et de pouvoir ainsi profiter de revenus. Quant au nu-propriétaire, il ne peut ni disposer du bien ni en tirer le moindre revenu pendant toute la durée de l’usufruit. Pour vendre le bien en question, il doit obtenir l’accord de l’usufruitier.

Toutefois, l’usufruit n’est concédé que pour une période limitée, à l’expiration de laquelle le nu-propriétaire devient plein propriétaire, ce qui l’autorise alors à occuper le bien et à le louer pour percevoir lui-même les loyers.

Il existe deux types d’usufruits :

• L’usufruit viager: il s’éteint au décès de son titulaire (l’usufruitier). C’est le cas de figure le plus fréquent car un usufruit est généralement viager.
• L’usufruit temporaire: il est constitué pour une durée définie entre 10 et 20 ans généralement, ce qui implique qu’une date limite soit fixée.

Peut-on vendre un bien en nue-propriété ?

Comme nous l’avons vu précédemment, le nu-propriétaire peut disposer de ce bien, ce qui signifie qu’il a le droit de le vendre si et seulement si l’usufruitier lui a signifié son accord par écrit. Dans ce cas, les droits sont partagés entre l’un et l’autre, ce qui implique d’évaluer d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété, selon un barème fiscal mais qui ne s’applique que dans le cas d’un usufruit viager. Ce barème peut être consulté sur le site du Service Public où un simulateur est également accessible à tout moment.

Acheter un bien en nue-propriété : quels sont les avantages ?

Un plein propriétaire dispose de trois attributs : l’abusus (droit de disposer du bien, à savoir le donner ou le vendre), l’usus (droit d’utiliser ce bien), le fructus (droit de tirer des ressources du bien en question par le biais de la location par exemple). Dès lors que l’un au moins de ces attributs n’est pas accordé à la même personne que les deux autres, on parle de démembrement de propriété. L’usufruitier possède les attributs usus et fructus (usufruit), et le nu-propriétaire possède l’unique attribut abusus.

Pour acheter en nue-propriété, il faut bien évidemment accepter le principe du démembrement. Mais cela présente de sérieux avantages, à savoir :

• Être dispensé des réparations d’entretien, de la bonne conservation du bien, des charges et des impôts inhérents puisqu’ils sont entièrement à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement (taxe foncière, taxe d’habitation…),
• Acheter un bien immobilier à prix très intéressant. En effet, il est vendu à prix réduit puisqu’en nue-propriété il coûte quasiment moitié moins cher que s’il était en pleine propriété,
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse y compris sur la plus-value lors de la revente du bien au moment du remembrement,
• Profiter du fait qu’un bien immobilier en nue-propriété bénéficie d’une règle particulière en termes d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) puisqu’il ne rentre pas dans l’assiette taxable du nu-propriétaire. En revanche, la totalité de la valeur du bien entre dans le patrimoine taxable de l’usufruitier.
• Pouvoir vendre son droit propre (la nue-propriété) sans l’accord de l’usufruitier comme l’autorise la réglementation en vigueur,
• Se constituer un patrimoine sur le long terme,
• Anticiper la transmission de son patrimoine afin de l’optimiser fiscalement. Acheter en nue-propriété permet en plus à ses héritiers, par le biais d’une donation, de jouir de la pleine propriété du bien au décès du donateur en franchise d’impôt, c’est-à-dire sans qu’ils soient contraints de payer des droits de succession additionnels.
• Reprendre l’intégralité de ses droits sur le bien dès le remembrement, soit au terme du démembrement, et pouvoir en disposer à sa guise.
• À l’issue de ce dispositif juridique, le nu-propriétaire n’a aucuns frais ni démarches à effectuer pour devenir plein propriétaire, ce statut lui étant attribué automatiquement.

Il faut aussi noter qu’un propriétaire a tout à fait le droit de vendre son bien immobilier en nue-propriété afin de ne conserver que les attributs usus et fructus. Il peut ainsi continuer à y vivre par exemple ou bien décider de le louer en qualité d’usufruitier. L’acquéreur achète donc la nue-propriété dudit bien ce qui bien sûr lui impose de se priver temporairement du droit d’y résider ou de le louer. Mais en contrepartie, il profite d’une large décote sur le prix du bien et d’avantages fiscaux.

Enfin, les épargnants intéressés par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier doivent savoir qu’il est possible d’investir dans les SCPI en nue-propriété.

Acheter en nue-propriété : y a-t-il des inconvénients ?

Attention de bien se renseigner sur les inconvénients de l’achat en nue-propriété, à savoir :

• Ne pas pouvoir louer le bien ou l’occuper pendant une longue période puisqu’il faut attendre la fin du démembrement pour devenir plein propriétaire,
• Devoir prendre en charge les dépenses liées aux grosses réparations du bien tel que stipulé dans l’article 606 du Code Civil,
• Être lié à l’accord de l’usufruitier pour vendre le bien avant la fin du démembrement,
• Le fait que, fiscalement, le bien immobilier fait partie de la succession de l’usufruitier à l’heure de son décès, dès lors que la nue-propriété n’a pas fait l’objet d’une transmission en bonne et due forme devant notaire au moins 3 mois avant ledit décès.

Ce dernier point est incontestablement l’inconvénient le plus important et il faut absolument se rapprocher d’un notaire ou bien d’un encore d’un expert en investissement immobilier et en patrimoine pour étudier la faisabilité de ce type de projet d’investissement sans tomber dans certains pièges.