Acheter une maison avec des crédits en cours : les solutions !

La plupart des ménages contractent un ou plusieurs crédits pour acquérir une voiture, acheter du mobilier, faire des travaux. Quand ils souhaitent acheter leur maison, ils ont déjà des crédits en cours.

Or acquérir un bien immobilier suppose d’avoir une capacité financière et un taux d’endettement minimal pour que le prêt immobilier soit accepté. La durée de remboursement d’un prêt se situe entre 20 et 30 ans. Les emprunteurs doivent être en mesure de rembourser le prêt sur une très longue période. Existe-t-il des solutions pour acheter une maison avec des crédits en cours ? Regroupement de crédits, prêt à paliers, remboursement anticipé, nous faisons le point sur les solutions, mais aussi les conditions d’obtention d’un crédit immobilier.

Quelles sont les conditions à respecter pour acheter une maison avec des crédits en cours ?

En général, obtenir un crédit immobilier pour acheter sa maison avec plusieurs crédits en cours reste compliqué pour la plupart des ménages. Déjà endettés, les organismes prêteurs et les banques en particulier estiment que la capacité financière est nettement diminuée. Cumuler des crédits compromet les chances d’acheter une maison en raison d’un taux d’endettement bien souvent dépassé. Pour connaître la faisabilité de son projet et estimer sa capacité d’emprunt, il est possible de recourir à un simulateur en ligne. Cet outil, en fonction des renseignements saisis (notamment les crédits en cours), détermine si le prêt immobilier est possible : taux de l’emprunt, coût total du projet, durée de remboursement, montant des mensualités.

Le taux d’endettement, la première condition à respecter pour acheter une maison

Le taux d’endettement est fixé par le HCSF ou Haut Comité pour la Stabilité Financière. Auparavant, il ne pouvait dépasser 33 %, mais en janvier 2021 le HCSF a réévalué le taux d’endettement à 35 %. Il correspond à peu près à un tiers des revenus du ménage. Au-delà, les banques estiment qu’il y a surendettement. Concrètement, la mensualité du prêt immobilier pour financer l’achat de la maison, cumulée aux autres mensualités des crédits en cours, doit être inférieure ou égale à 35 % des revenus nets de charge du ménage. Ce taux correspond donc à l’endettement maximal. Environ 15 % des dossiers sont acceptés avec un taux à 35 %.

Les autres conditions à respecter avec la souscription d’un prêt immobilier

Le taux d’endettement n’est pas le seul critère que les banques analysent. Elles étudient également le saut de charge. Il correspond à la différence entre le loyer et la future mensualité du prêt immobilier. Bien souvent, la mensualité correspond au montant du loyer. Elles analysent également si le reste à vivre est suffisant après déduction de la mensualité du crédit immobilier. Les banques prennent également en compte :

• la situation professionnelle des emprunteurs notamment le type de contrat de travail ;
• le montant des revenus du ménage ;
• l’âge des emprunteurs et leur état de santé ;
• l’apport personnel, etc.

Comment acheter une maison avec des crédits en cours ?

Plus les revenus du ménage sont importants et plus il est facile d’obtenir un prêt immobilier pour acheter une maison même avec des crédits en cours. Tout dépend des types de crédits contractés, crédit à la consommation ou personnel, et de leur affectation. Avec des crédits en cours, les banques estiment que les emprunteurs sont plus à même d’être en défaut de remboursement des mensualités. Pour pallier ce risque, elles octroient le crédit avec des taux d’intérêt plus élevés. Elles peuvent également refuser l’octroi du prêt immobilier. Des solutions existent pour se donner toutes les chances de pouvoir acheter une maison avec des crédits en cours. Les emprunteurs peuvent négocier un rachat de crédit, un prêt à paliers ou encore rembourser leurs crédits par anticipation.

Solution 1 - le rachat de crédit

La première solution pour acheter une maison avec des crédits en cours consiste à procéder au rachat des crédits par un établissement bancaire. Il diffère de celui dans lequel sont détenus les crédits en cours. Cette technique permet de regrouper tous ses crédits. Elle offre la possibilité de négocier de nouvelles conditions comme le taux et la durée. Mais son objectif principal est de diminuer les mensualités en cours pour réduire le taux d’endettement des futurs acquéreurs. Avec une capacité d’emprunt améliorée, ils augmentent ainsi leur chance d’obtenir un prêt immobilier. La plupart du temps, les mensualités des crédits en cours se cumulent avec celle du crédit immobilier. Avec le rachat de crédit, les emprunteurs n’ont plus qu’une seule mensualité à rembourser.

Solution 2 - Le prêt à paliers

La banque peut également proposer aux emprunteurs désireux d’acheter une maison avec des crédits en cours de recourir à un prêt à paliers. On parle également de prêt lissé. Cette technique permet le lissage des crédits en cours cumulés au nouveau prêt immobilier amortissable pour garantir un taux d’endettement toujours constant. Une partie du remboursement du capital du prêt immobilier est différée. Cela laisse le temps aux emprunteurs de solder les autres crédits en cours. Quand les crédits sont remboursés, la mensualité du crédit immobilier augmente. Cette technique est également appliquée avec un prêt à taux zéro ou un prêt employeur. L’inconvénient d’un prêt à paliers reste ses taux d’intérêt élevés. Le lissage de prêt est difficile à obtenir. Recourir à un simulateur en ligne permet de vérifier la faisabilité de cette solution.

Solution 3 - le remboursement anticipé des crédits

La 3e solution consiste à rembourser par anticipation, dans la mesure du possible, ses prêts en cours avant de solliciter un prêt immobilier pour acheter une maison. L’apport prévu pour l’acquisition du bien immobilier peut servir à solder les crédits. Un apport réduit de l’ordre de 10 % est préférable pour les banques à des crédits à la consommation. Un délai supplémentaire de quelques mois offre parfois de meilleures dispositions pour obtenir un nouveau prêt. Les emprunteurs peuvent aussi décider de réduire le montant du capital à emprunter. Cela implique de trouver une maison avec des prestations inférieures ou une maison plus petite ou une maison située dans une autre localité.

Des crédits en cours réduisent la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs d’une maison. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets de charge du foyer. Pour acheter une maison avec des crédits en cours, il existe néanmoins des solutions comme le rachat de crédits ou le prêt à paliers. Un simulateur en ligne est la première étape pour déterminer la faisabilité du projet. Solliciter les services d’un courtier spécialisé en investissement immobilier, en ligne ou en agence, peut être une aide précieuse. Il conseille et aide les acquéreurs à monter un dossier solide. Son réseau de partenaires lui permet également de dénicher les meilleures offres de rachat de crédits. Quand le projet est viable, les acquéreurs peuvent aussi utiliser un comparateur en ligne. Cet outil gratuit et sans engagement met en concurrence les différents organismes prêteurs du marché.