Rachat de crédit immobilier au meilleur taux : comparateur et simulation !

Les propriétaires financent très souvent leur bien immobilier à crédit que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.

Au moment de négocier l’offre de prêt, c’est le taux d'intérêt qui requiert toute leur attention. Celui-ci influence mécaniquement à la hausse ou à la baisse le coût global du crédit. Quand ces mêmes propriétaires sollicitent quelques années plus tard un rachat de crédit immobilier, c’est pour renégocier le taux initial. La conjoncture était jusque-là favorable avec des taux d’intérêt historiquement bas. Voyons aujourd’hui ce qu’il est possible d’escompter avec un rachat de crédit immobilier au meilleur taux.

Un rachat de crédit immobilier au meilleur taux, quel principe ?

Le rachat de crédit immobilier au meilleur taux consiste à négocier, auprès d’une banque concurrente, de meilleures conditions d’emprunt que celles initialement conclues. C’est le cas lorsque les taux d’intérêt baissent. Un nouveau prêteur propose un nouveau crédit dont les modalités sont établies contractuellement : taux, durée, mensualité. Après respect des délais légaux, le prêteur solde, avec le capital obtenu, le crédit immobilier auprès du créancier. Il peut s’agir du notaire si une garantie hypothécaire est adossée au crédit immobilier initial. L’emprunteur rembourse ensuite chaque mois les échéances du nouveau prêt. Cette technique financière lui permet de diminuer sa mensualité et/ou de réduire la durée de remboursement.

Attention, il ne faut pas confondre :

1 - Le rachat de crédit immobilier versus le rachat de crédits ou le regroupement de crédits

Le regroupement de crédits consiste à faire racheter par un autre établissement bancaire que celui qui les détient, tout ou partie de ses crédits en cours. Ils sont réunis au sein d’un seul prêt de substitution. C’est la solution utilisée pour rééquilibrer un budget et réduire son taux d’endettement en diminuant la mensualité.

2 - Le rachat de crédit immobilier versus la renégociation de crédit

C’est avec la banque qui détient le crédit immobilier que l’emprunteur entreprend une renégociation. Elle permet de négocier un meilleur taux que le taux de départ. La banque n’est pas obligée d'accepter une renégociation, raison pour laquelle il est courant de se tourner vers le rachat de crédit.

Quelles sont les conditions pour obtenir un rachat de crédit au meilleur taux ?

Pour obtenir un rachat de crédit immobilier au meilleur taux, le nouveau prêteur va exiger un certain nombre de conditions qui sont :

• Une bonne capacité financière avec des revenus réguliers et une situation professionnelle stable.
• Un taux d'endettement inférieur à 35 % comme le recommande le HCSF.
• Une gestion bancaire exempte d’incident de paiement et de fichage à la Banque de France.
• Une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle.
• Une assurance de prêt immobilier.

Pour vérifier ces critères, plusieurs documents doivent être joints au dossier comme les justificatifs d’identité, les justificatifs de revenus, l’acte de propriété, les relevés de compte ou encore le tableau d’amortissement du crédit racheté.

Quand est-ce judicieux de recourir à un rachat de crédit immobilier au meilleur taux ?

Pour que l’opération d’un rachat de crédit immobilier au meilleur taux soit rentable, il faut de préférence respecter trois paramètres :

1. Être dans le premier tiers de la phase de remboursement du crédit immobilier, c’est à ce moment-là que la part des intérêts est la plus importante.
2. Avoir un capital restant dû supérieur à 70 000 €.
3. Négocier un nouveau taux d’intérêt inférieur de 0,8 à 1 % minimum par rapport au taux initialement obtenu.

Un rachat de crédit immobilier au meilleur taux peut aussi être l'occasion d’augmenter le montant de la mensualité et de réduire la durée de remboursement. Cela entraîne de facto une baisse du coût global et l’emprunteur se désendette plus vite. Avec un rachat de crédit immobilier au meilleur taux, l’emprunteur peut aussi négocier une somme supplémentaire de trésorerie.

Quel est le meilleur taux d’un rachat de crédit immobilier ?

Comme pour un crédit immobilier classique, il est important de comparer les taux d’intérêt lors de la recherche d’un rachat de crédit immobilier. C’est lui qui conditionne le coût global du rachat. Il va de soi que plus la durée du crédit est longue, plus le taux d’intérêt est élevé et donc plus le coût total du rachat de crédit l’est également. Au moment de comparer les offres, l’emprunteur doit distinguer deux taux d’intérêt :

• Le taux d’intérêt débiteur ou nominal qui correspond aux intérêts versés chaque mois, autrement dit il s’agit de la rémunération de la banque.
• Le taux annuel effectif global ou TAEG qui comprend le taux nominal et tous les frais annexes comme les frais de dossier, d’assurance ou de garantie.

C’est donc le TAEG qu’il convient de prendre en compte. Nous avons établi ci-dessous un baromètre des meilleurs taux et des taux moyens négociables en fonction de la durée de remboursement pour un rachat de crédit immobilier. Attention, il s’agit du taux débiteur !

Les pourcentages des taux affichés ci-dessus sont purement indicatifs et donnent une tendance à un instant T. Seule une étude personnalisée du dossier de chaque emprunteur propose une valeur fiable pour le meilleur taux d’un rachat de crédit immobilier. D'ailleurs, la BCE doit annoncer ces prochains jours une nouvelle hausse des taux directeurs ce qui de facto va entraîner une nouvelle augmentation des taux d’intérêt du crédit immobilier et du crédit à la consommation.

Pourquoi faire une simulation de rachat de crédit immobilier au meilleur taux ?

Avant toute recherche d’offre de rachat de crédit immobilier au meilleur taux, il est utile de réaliser une simulation de son projet pour en vérifier la faisabilité. Diverses plateformes en ligne proposent des outils pour estimer le nouveau taux, la nouvelle mensualité ou encore avoir un aperçu de sa situation budgétaire avant et après le rachat de crédit. Une simulation apporte une réponse rapide, sans engagement et totalement gratuite. Un premier avis favorable permet d’envisager sereinement et tranquillement la suite de la procédure. Attention, lors de la simulation d’un rachat de crédit immobilier au meilleur taux, il faut également tenir compte des frais. Ils peuvent vite mettre à mal la rentabilité de l’opération. La baisse du taux peut ne pas compenser suffisamment leur montant. Parmi ces frais, il y a :

• Les indemnités de remboursement anticipé ou IRA qui correspondent au maximum à 3 % du capital restant dû.
• Les frais de mainlevée de la précédente garantie hypothécaire qui varient de 0,3 à 1 % du capital racheté.
• Les frais de la nouvelle garantie hypothécaire qui varient de 1 à 3 % du capital emprunté.
• Les frais de dossier et/ou de courtage qui sont en moyenne de 1 % du montant total du nouveau crédit.

Comment trouver un rachat de crédit au meilleur taux ?

Trouver un rachat de crédit immobilier au meilleur taux nécessite de faire jouer la concurrence. Pour cela, l’emprunteur peut :

• Contacter individuellement plusieurs établissements financiers comme une banque généraliste, une banque régionale, une banque en ligne ou un organisme spécialisé de crédit.
• Mandater un courtier en rachat de crédit via une agence ou une plateforme de courtage en ligne.
• Utiliser un comparateur en ligne.

Cette dernière solution est de loin la plus rapide et la plus économique. L’emprunteur remplit un formulaire. Le comparateur analyse sa requête. Il interroge en simultanée des dizaines d’offres pour délivrer à l’emprunteur les plus adaptées. L’emprunteur compare a minima trois devis. Il compare le TAEG bien sûr pour choisir le meilleur, mais aussi les modalités du rachat de crédit immobilier. Attention si l’emprunteur souhaite dénicher une opération financièrement intéressante, il est important de vérifier le ratio gains versus frais. Un rachat de crédit immobilier au meilleur taux avec un gain de 5 000 € par rapport au crédit initial est une opération rentable.

Enfin, pour maximiser la rentabilité du rachat de crédit immobilier au meilleur taux, il peut être judicieux de comparer les offres d’assurance emprunteur. Depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible de choisir librement un contrat d’assurance. Ce dispositif s’appelle la délégation. Selon le profil et la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur, les économies avec un contrat individuel atteignent parfois jusqu’à 30 % par rapport à un contrat de groupe. Réduire le coût de l’assurance de prêt diminue de facto le coût global du crédit.