Réduire les mensualités de son prêt immobilier : quelles solutions ?

Comme avec un crédit à la consommation, il est possible de réduire les mensualités de son prêt immobilier.

Les raisons invoquées par les emprunteurs sont par exemple : bénéficier de liquidités pour un nouveau projet, diminuer son taux d’endettement, baisser la pression financière lors d’aléas de la vie comme une période de chômage. Quelles solutions pour réduire les mensualités de son prêt immobilier ? Modulation des échéances, renégociation de prêt ou rachat de crédit, voyons les spécificités de ces trois solutions.

Solution 1 - Réduire les mensualités de son prêt immobilier avec la modulation des échéances

Lorsque l’emprunteur souhaite réduire les mensualités de son prêt immobilier, il consulte en premier lieu les clauses de son contrat. Très souvent, une clause de modulation des échéances existe.

La modulation permet de diminuer jusqu’à 30 %, et plus rarement 50 %, le montant des échéances en augmentant la durée du prêt. La modulation comporte un plafond à la hausse comme à la baisse, mais également une durée maximale d’allongement du prêt. La plupart des contrats accordent un allongement de trois ans maximum. La modulation est faisable dès la première année avec certaines offres de prêt ou à partir de la 2e année pour les autres.

Si l’emprunteur bénéficie d’un prêt à taux zéro ou d’un prêt 1% employeur, la modulation n’est en principe pas possible. L’inconvénient avec la modulation des échéances est la hausse des intérêts et de facto une hausse du coût global du prêt.

Solution 2 - Diminuer le montant des échéances de son crédit immobilier avec la renégociation du prêt

La 2e solution pour diminuer le montant des échéances de son prêt immobilier est de solliciter une renégociation de son crédit à la banque ou à l’organisme prêteur. Les taux d’intérêt sont encore bas. L’emprunteur peut en profiter pour négocier un meilleur taux que celui initialement fixé. En diminuant le taux d’intérêt de son prêt, l’emprunteur réduit en principe les mensualités. Les banques ne sont pas obligées d’accepter une renégociation du prêt. Si elles acceptent un avenant au contrat initial de prêt est ajouté.

Cette solution est idéale, car elle ne contraint pas l’emprunteur à changer d’établissement bancaire. Concernant les frais, la banque ne peut exiger d’indemnités de remboursement anticipé. Seuls des frais d’avenant sont à régler. Avec une renégociation, l’emprunteur doit justifier de sa situation professionnelle et de ses revenus.

Solution 3 - Baisser les mensualités de son prêt immobilier avec le rachat de crédit

La 3e solution pour réduire les mensualités de son prêt immobilier est de demander, à un autre établissement bancaire que sa banque, le rachat de son crédit. Cette opération permet de négocier un taux d’intérêt plus favorable pour baisser encore davantage le montant des échéances. Le rachat de son prêt immobilier peut être couplé à un regroupement de crédits.

Si l’emprunteur a, en plus de son prêt immobilier, un ou plusieurs crédits à la consommation, ils sont tous regroupés en un seul crédit lissé avec une seule mensualité à régler.

Cette solution permet de réduire son taux d’endettement. Elle laisse aussi la possibilité de renégocier son assurance emprunteur. Deux inconvénients sont à mentionner avec un rachat de crédit :

• l’allongement de la durée du prêt et in fine du coût global du crédit ;
• les frais : l’IRA, les frais d’hypothèque ou de privilège prêteur de deniers et les frais de dossier.

Des conditions d’obtention sont exigées comme une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers, un historique bancaire irréprochable, etc.

Quand renégocier ou racheter un prêt immobilier ?

La renégociation ou le rachat d’un prêt immobilier peut se faire en principe à n’importe quel moment du crédit. Même si l’objectif de l’emprunteur est la diminution de ses mensualités, réaliser une opération rentable est encore mieux. Pour connaître la faisabilité et la rentabilité de l’une ou l’autre des solutions, recourir à un simulateur en ligne est la première démarche à effectuer. L’emprunteur visualise le coût total de l’opération, la durée du prêt, le taux d’intérêt et le montant de la mensualité. Trois paramètres combinés offrent une rentabilité maximale :

• Être dans le premier tiers de sa phase de remboursement : période où les intérêts payés sont supérieurs au capital remboursé.
• Obtenir un taux d’intérêt inférieur au minimum à 0,8 point par rapport au taux initial.
• Avoir un capital restant dû supérieur à 70 000 €.

En résumé, trois solutions existent pour réduire les mensualités de son prêt immobilier :

1. la modulation des échéances du crédit ;
2. la renégociation du prêt ;
3. le rachat de crédit.

L’emprunteur en profite également pour renégocier son assurance emprunteur. En diminuant le taux de l’assurance, les mensualités baissent inévitablement. La délégation d’assurance permet depuis 2010 et plus récemment 2014 et 2018 de changer d’assurance emprunteur à n’importe quel moment la 1re année du prêt. Passé la 1re année, le changement d’assurance emprunteur est possible à chaque date anniversaire du prêt. C’est aussi un excellent moyen de réduire les mensualités de son prêt immobilier.