Divorce et rachat de parts de maison : quel plan de financement ?

Lors d’un divorce, l’un des ex-conjoints peut choisir de conserver le bien immobilier acquis en commun au cours du mariage. C’est une possibilité mais cela nécessite de racheter la part du bien indivis. Pour cela, une soulte doit être versée à l’autre indivisaire. Faisons le point sur l’estimation du bien au moment du divorce, le calcul de la soulte, les frais annexes à prendre en compte ainsi que les possibilités de financement.

Indivision, quote-part, soulte : kézako ?

Indivision est le terme juridique employé lorsqu’un couple achète en commun sa résidence principale. Elle est régie par le Code Civil (art. 815 et s). Chaque propriétaire du bien est un indivisaire.

La notion de propriété peut être appréciée en tenant compte de la participation financière de chaque membre du couple au moment de l’acquisition de la maison ou de l’appartement. C’est ce que l’on nomme la quote-part. Les quotes-parts peuvent donc être par exemple de 50/50 si les deux conjoints ont participé financièrement à l’achat en proportion égale. Il s’agit dans ce cas d’une indivision égalitaire. Dans un autre cas par exemple, les quotes-parts peuvent être de 40/60 si l’un à financé 40 % du bien et l’autre 60 %.

Une fois la décision de justice rendue, le membre souhaitant devenir pleinement propriétaire du bien acquis en commun doit verser à son ex-conjoint une participation financière compensatoire que l’on appelle une soulte.

Divorce et rachat de parts de maison : comment est calculée la soulte ?

Le rachat de soulte consiste à verser à l’un des deux conjoints une somme définie pour acquérir ses parts et devenir pleinement propriétaire de la résidence. L’opération passe obligatoirement par un notaire.

Il faut donc commencer par faire estimer le bien en question. Cette tâche peut être confiée :

• Au notaire,
• A un cabinet d’expertise,
• A un agent immobilier.

L’estimation de la valeur du bien indivis peut aussi être réalisée par les indivisaires eux-mêmes dès lors qu’ils divorcent à l’amiable.

Une fois le bien estimé, le calcul de la soulte peut être effectué. Si un emprunt immobilier est encore en cours, il convient de défalquer du prix du bien le capital restant dû tel qu’il est indiqué dans le tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt, puis de diviser le résultat obtenu par 2 dans le cas d’une indivision égalitaire.

Prenons un exemple. Le bien indivis est estimé à 400 000 €. Le capital restant dû dans le cadre d’un emprunt immobilier encore en cours de remboursement est de 220 000 €. Il reste donc 180 000 € à diviser par 2. La soulte est de 90 000 €. Le coacquéreur souhaitant devenir pleinement propriétaire du bien devra verser la soulte à son ex-conjoint mais également rembourser à la banque le capital restant dû.

Dans le cas de quotes-parts 40/60, la soulte serait respectivement de 72 000 € ou de 108 000 €, puisque proportionnelle à l’investissement de chacun des coacquéreurs au moment de l’acquisition du bien immobilier.

Divorce et rachat de soulte : les frais

Des frais annexes sont dus au notaire qui dresse l’état liquidatif avant que les avocats des ex-époux contresignent la convention de divorce. Ils se décomposent comme suit :

• Les frais de notaire, à savoir :
  • les émoluments d’acte,
  • les émoluments de formalités,
  • les débours.
• Les frais de partage à verser au fisc.

Le montant des émoluments d’acte représente environ 1 % de l’opération si elle excède 60 000 € et il faut compter plus ou moins 500 € pour les émoluments de formalité et les débours. Quant au fisc, il prélève 2,5 % de la valeur du bien (actif net partagé) après déduction faite de la soulte et du crédit immobilier.

Les frais liés au rachat de soulte sont généralement répartis à parts égales entre les deux ex-conjoints.

Divorce et rachat de parts : le financement

Pour devenir pleinement propriétaire, le coacquéreur du bien indivis ne dispose pas toujours du capital à verser à son ex-conjoint. Si le prêt immobilier qui a permis au couple d’acheter en commun le bien immobilier en question est encore en cours de remboursement, il est donc nécessaire de s’adresser à une banque spécialisée dans le rachat de soulte.

Un nouvel emprunt immobilier peut être proposé à l’intéressé. Une autre solution consiste à demander un rachat de crédit. Dans les deux cas, le rachat de soulte nécessite que le demandeur dispose de revenus suffisants pour financer cet emprunt. Comme pour tout crédit, le taux d’endettement ne doit pas excéder 33 % des revenus.

Le rachat de crédit peut être une solution envisageable si l’intéressé a déjà des crédits en cours, comme des prêts personnels par exemple. Tous les crédits sont ensuite réunis en un seul, et la durée d’emprunt est redéfinie afin que les mensualités auxquelles il doit faire face soient plus cohérentes, c’est-à-dire financièrement supportables. Dans ce cas, le rachat de soulte est envisageable car le regroupement de crédits prend en charge :

• Le prêt immobilier,
• Le prêt hypothécaire,
• Les crédits à la consommation,
• Les découverts bancaires.

Le rachat de crédit impliquant le remboursement anticipé du crédit immobilier ayant servi à financer l’acquisition du bien indivis, cela peut entraîner des frais pouvant atteindre au maximum 3 % du capital restant dû. Bien évidemment, si aucune solution de financement du rachat de soulte n’est possible, c’est-à-dire si le coût de l’opération entraîne un surendettement de l’intéressé, le bien indivis doit être mis en vente.

Il est nécessaire avant de s’engager à racheter une soulte après divorce de demander plusieurs devis afin de comparer le coût de l’opération d’une banque à l’autre. Pour cela, il est recommandé de recourir à un simulateur de rachat de crédits en ligne. C’est totalement gratuit et sans engagement.