Prêt immobilier refusé : quelles solutions mettre en place ?

Vous avez trouvé le logement qui vous convient pour vous et votre famille, au bon emplacement et au bon prix. Oui mais voilà, la banque vous refuse le crédit et voici votre projet immobilier remis en cause.

Pas de panique, bien qu’il n’existe pas de solution miracle pour les dossiers vraiment surestimés, il est souvent possible de peaufiner son dossier de prêt avant de renoncer, pour le présenter à d’autres établissements bancaires.

Pourquoi les banques refusent votre prêt immobilier ?

Le contexte immobilier peut faire grimper les prix de la pierre, considérée comme valeur refuge, alors même que la situation économique générale est incertaine. Face à ce constat, les établissements bancaires resserrent l’étau autour des emprunteurs afin d’éviter l’accumulation des non-paiements et la défaillance financière des ménages.

Ainsi, un crédit immobilier peut ne peut être accepté en 2021 alors qu’il aurait été accepté 2 années plus tôt à conditions comparables. La frilosité des banques va surtout s’exprimer lorsque l’emprunteur manque de garanties, soit parce qu’il ne dispose pas d’apport personnel, soit parce que sa situation professionnelle est vue comme fragile, soit parce que son taux d’endettement est trop élevé.

À moins que votre dossier ne puisse pas être financé, parce que vous êtes acculé par les dettes ou n’avez pas de travail par exemple, il est généralement possible de renverser la vapeur en présentant son dossier de prêt immobilier sous un meilleur jour.

Quelles solutions pour faire accepter son prêt immobilier ?

Tout d’abord, un refus bancaire de prêt immobilier ne peut pas s’analyser comme un refus systématique de crédit immobilier. Il est possible de demander à son banquier la motivation du refus pour avancer et retravailler son dossier à la concurrence. Il est également possible d’avoir recours à un courtier, qui saura vous renseigner objectivement sur la faisabilité de votre projet.

Monter un dossier en béton

Pour avoir le meilleur dossier d’emprunt bancaire immobilier possible, il est nécessaire de devancer les attentes de l’établissement de crédit. Pour cela, il vaut mieux les connaître. Voici les critères à respecter pour obtenir son prêt immobilier, et les solutions proposées pour pallier leur éventuelle absence.

Un taux d'endettement respecté

C'est la part des revenus que vous pouvez injecter dans vos échéances de prêt. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour l’acquisition d’une résidence principale, ou 33 % pour les autres types d’achat immobilier. Vos revenus sont les versements à caractère régulier et certain (salaires, revenus fonciers, etc.) tandis que vos charges sont l’ensemble de vos crédits et des pensions alimentaires versées.

Solution : Pour baisser votre taux d’endettement, il est possible d’allonger la durée du prêt immobilier, de procéder au rachat de crédit des prêts existants ou à leur remboursement, de revoir vos prétentions immobilières légèrement à la baisse…

Un reste à vivre suffisant

Le reste à vivre est simplement le montant qui reste aux emprunteurs mensuellement une fois toutes leurs dettes et crédits payés. Il doit être suffisant pour faire face aux factures courantes, aux besoins alimentaires et aux divertissements. Comptez environ 800 euros pour une personne seule, 1 500 euros pour un couple et 2 000 euros pour un couple avec un enfant.

Solution : Le reste à vivre augmentera si vous n’avez pas d’autres crédits en cours du le prêt immobilier, si vous avez une nouvelle source de revenus ou encore une augmentation constante de ces derniers. Enfin, toutes les banques n’ont pas la même appréciation du reste à vivre, faire jouer la concurrence demeure donc important…

Une situation professionnelle stable

En matière de stabilité professionnelle, il n’y a pas trop de mystères pour les établissements bancaires, qui ont leur profil d’emprunteur de prédilection :

• Être titulaire d’un CDI, si possible depuis plusieurs années
• Être fonctionnaire titulaire de la fonction publique territoriale ou de la fonction publique d’État
• Être professionnel libéral depuis au moins trois années avec des bilans chiffrés à l’appui

Dans les autres cas il va falloir montrer à votre banquier votre capacité à générer des revenus réguliers bien que « vous ne rentriez pas dans les cases ».

Solution : Si vous n’êtes dans aucun des cas ci-dessus, ou si vous n’avez pas de revenus réguliers depuis au moins 3 ans, obtenir un crédit immobilier relèvera du défi. Dans les autres cas, il va falloir prouver votre aptitude à la régularité, que vous soyez en CDD, intérimaire, intermittent du spectacle ou fraîchement embauché. Mettez en avant vos aptitudes professionnelles et votre capacité à rebondir en toutes circonstances !

Une employabilité maximum

Outre le fait que vous présentiez une situation professionnelle stable, le banquier va être attentif à vos possibilités de retrouver du travail rapidement en cas de perte d’emploi. Si cela passe par vos diplômes et vos expériences passées, votre secteur d’activité a également son importance. En effet, certains secteurs recrutent plus que d’autres et il est plus facile d’y décrocher un emploi rapidement.

Solution : il n’y a pas de recettes magiques en la matière, mais prouvez à la banque que vous vous êtes renseigné en cas de perte d’activité, que vous savez que telle et telle entreprise recrutent régulièrement, que vous êtes également apte à changer de métier si nécessaire, etc.

Un apport personnel minimum

Il doit compter pour au moins 10% du montant de l’acquisition immobilière hors frais de notaire. Ils vont servir à payer ce qui est en quelque sorte « immatériel » et que la banque ne peut pas récupérer malgré les garanties qu’elle prendra sur votre bien immobilier. Obtenir un crédit en l’absence d’apport personnel pour l’achat d’une résidence principale se révèle particulièrement difficile.

Solution : Il est possible de solliciter des prêts aidés comme le PTZ Prêt à Taux Zéro ou encore le prêt 1 % logement par le biais de l’employeur, car ils peuvent s’apparenter à un apporte personnel. À défaut, n’hésitez pas à solliciter un prêt, voire un don familial (ou amical) afin de justifier d’un apport bancaire suffisant pour demander votre prêt immobilier aux banques.

Une durée de remboursement maximum

Hors prêt à taux zéro accordé dans des situations spécifiques, il est aujourd’hui de mise d’oublier les durées de crédit trop longues. En effet, les prêts immobiliers sur 30 ans ne sont plus acceptés par les banques, une durée d’emprunt et de remboursement de 25 ans étant le maximum toléré.

Solution : là encore, mieux vaut revoir ses prétentions immobilières un peu à la baisse, ou tout simplement avoir un apport plus conséquent pour réduire la durée de remboursement de l’emprunt. Il est bon de savoir qu’un crédit trop long coûte extrêmement cher et que la moyenne d’emprunt en France est inférieure à 20 ans.

Le montant emprunté en rapport avec les revenus de l’emprunteur

Ici, on parle bien du montant de financement auprès de la banque et donc en dehors de tout apport personnel. Selon la ACPR Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, il est préférable d’accepter les dossiers dont le montant d’emprunt n’excède pas 7 années de revenus. En d’autres termes, un couple gagnant 3 000 euros par mois peut emprunter au maximum euros 252 000 euros (3 000 x 12 x 7).

Solution : il est de bon ton de respecter ces conditions, et de préférence de ne pas dépasser 5 à 6 années de revenus concernant le montant de l’emprunt. Cette variable respectée permet de montrer le sérieux et le raisonnable de l’emprunteur pour mettre toutes les chances de son côté dans l’acceptation du crédit immobilier.

Une épargne de précaution disponible

En plus de votre apport personnel, il est de bon ton d’avoir devant soi l’équivalent de 6 mois d’épargne en épargne disponible. Ce « matelas de sécurité » rassure la banque, qui sait que vous pourrez faire face en cas d’aléas financiers : perte d’emploi, changement de véhicule, réparation dans votre logement, etc.

Solution : ayez si possible plusieurs moi d’épargne de côté, et montrez votre capacité à gérer un budget en épargnant mensuellement un montant régulier, sur un livret d’épargne ou une assurance-vie par exemple.

Une gestion bancaire irréprochable

À dossier égal, un établissement bancaire fera plus facilement confiance à un emprunteur qui sait gérer ses comptes bancaires sans incident. Ainsi, soignez votre dossier les mois précédents la demande d’emprunt : pas de découvert bancaire, pas de commissions d’intervention, pas d’agios et bien sûr aucune saisie sur le compte bancaire.

Solution : soyez très attentif pendant au minimum 3 mois et si possible 6, afin de présenter des relevés de compte rassurants. N’hésitez pas, également, à faire paraître une ligne d’épargne mensuelle sur votre historique et à payer les frais récurrents à date fixe (loyer par exemple).

Faites-vous aider !

Ne restez pas seul face à l’échec. En cas de refus de prêt, révisez votre dossier en utilisant un simulateur en ligne. Ce dernier vous mettra en contact avec d’autres établissements bancaires, mais surtout vous donnera de la visibilité sur la faisabilité de votre crédit immobilier. Enfin, n’hésitez pas à solliciter un courtier si vous essuyez deux échecs consécutifs, il saura vous dire très rapidement si vous pouvez effectuer le prêt que vous envisagez.