Prêt Locatif Social (PLS) : pour qui ? Comment en profiter ?

Le Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent faire du locatif via les logements sociaux. Mis en place depuis 2001, le PLS finance l’achat, la réhabilitation ou la construction d’un logement social en zone tendue. On vous explique tout sur le prêt locatif social et les moyens d’en bénéficier.

L’essentiel à savoir sur le prêt locatif social

Le PLS finance les logements locatifs situés prioritairement dans zones où le marché immobilier est particulièrement tendu. En contrepartie d’un prêt très attractif par son taux et sa durée, une convention est signée entre l’emprunteur et l’État.

Elle prévoit l’encadrement de la destination des logements, qui doivent être réservés au locatif social avec le respect de plafonds de loyer et de ressources. Ils permettent par ailleurs aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL).

L’obtention du prêt locatif social permet, en outre, d’ouvrir des droits non négligables au propriétaire, comme une subvention ou une exonération pour la taxe foncière pendant 25 ans et la TVA au taux réduit de 10 %.

Caractéristiques du prêt locatif social

Les emprunteurs éligibles et les distributeurs

Les propriétaires, en qualité de bailleurs, doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État. Sa durée est au minimum de 15 ans et au maximum de 40 ans. Elle dure aussi longtemps que dure l’emprunt dans le temps.

Le montant minimum du prêt consenti doit couvrir 50 % du prix de revient de l’opération. Il est cependant possible de couvrir la totalité du prix de revient du bien immobilier par le PLS, à condition de déduire les éventuelles subventions reçues.

Le prêt locatif social est ouvert à de nombreux profils d’emprunteurs, qu’il s’agisse de personnes publiques, morales ou physiques. Les particuliers investisseurs peuvent donc tout à fait en bénéficier.

En revanche, il est distribué uniquement par les établissements bancaires ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC), ou par la CDC elle-même.

En pratique, les plus grandes banques sont bien distributrices de ce type de crédits. On peut citer entre autres La Banque Postale, la Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, Crédit Coopératif ou encore la Banque des Territoires.

Les taux d’intérêt et durées d’emprunt

Les taux d’intérêt fixés pour la contraction du PLS sont les mêmes d’un établissement à l’autre. Les taux d’intérêt sont en effet réglementés et indexés sur le taux du livret A.

Ainsi, le taux d’intérêt pour les organismes de logements sociaux, comme les HLM sont fixés à 1,61 % alors que le taux du livret A est fixé à seulement 0,5 % depuis février 2021.

Voici, en synthèse, les taux d’intérêt minimum et maximum dont bénéficiera l’emprunteur souscrivant à un PLS en mars 2021 :

• 1,61 % pour les organismes HLM (Habitat à Loyer Modéré), SEM (Société d’Économie Mixte) de logement social et emprunteurs bénéficiant d’une garantie d’une collectivité territoriale
• Entre 1,61 % et 1,86 % pour les autres emprunteurs personnes morales
• Entre 1,61 % et 1,91 % pour les emprunteurs personnes physiques

À noter que l’enveloppe du prêt locatif social est limitée à un certain encours fixé annuellement. Les personnes physiques ne peuvent pas bénéficier de leur crédit auprès de la CDC, mais uniquement auprès des établissements bancaires.

Quant à la durée d’amortissement, elle est de 40 ans maximum, ce qui fait du PLS un prêt très attractif pour une mensualité faible et longue durée, absolument inatteignable avec un crédit immobilier classique.

La durée du prêt peut être allongée à 50 ans en raison de charges foncières élevées, voire à 80 ans pour les personnes morales dans les zones particulièrement tendues. À noter que chaque établissement de crédit est libre d’imposer ses particularités.

Plafonnement des loyers et ressources du locataire

Plafond du loyer par mètre carré

Les loyers maximum du PLS en 2021 sont présentés dans le tableau suivant et sont fixés par zone d’habitation. Il est à noter qu’au contraire d’autres types de prêts aidés, aucune marge à la hausse n’est tolérée.

Plafond de ressources du locataire

Quant aux plafonds de ressources du locataire, ils sont définis en fonction du revenu fiscal de référence de l’année N-2 (avis fiscal 2019 pour l’année 2021) selon la composition du ménage et la localisation du bien.

Définition de catégorie de ménage

Définition des ressources maximum par zone

À noter que les plafonds de ressource sont indexés au 1er janvier de chaque année, en tenant compte de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Les plafonds indiqués ci-dessus sont ceux valables pour l’année 2021.

Comment obtenir un prêt de locatif social ?

Pour obtenir un PLS, il convient de s’adresser à tous les établissements de crédit cités dans cet article. Si vous représentez une personne publique ou morale, vous pouvez solliciter la Caisse des dépôts et consignations. En revanche, seules les banques pourront vous accorder ce prêt si vous êtes une personne physique.

Sachez qu’un prêt complémentaire, appelé prêt éco-PLS, peut être accordé pour financer la rénovation énergétique du logement acquis dans le parc locatif social. Il vise notamment à éradiquer les « passoires thermiques » et peut être envisagé par tous les bailleurs sociaux, qu’ils aient ou non bénéficier initialement du prêt locatif social.