10 règles d'or pour réussir son achat immobilier

Réussir son projet immobilier, c’est choisir le bien qui correspond à son projet au juste prix, en prenant en compte ses capacités financières, l’emplacement géographique et de nombreux autres paramètres.

L’achat immobilier, surtout s’il s’agit de sa résidence principale, est un des actes les plus importants de votre vie. Aussi, n’hésitez pas à bien préparer votre investissement en amont, pour gagner du temps et ne pas regretter votre choix.

Voici 10 règles d’or à suivre pour réussir votre achat immobilier en toute sérénité !

Règle n°1 : connaissez votre capacité de financement

C’est sans doute la première réflexion à avoir pour envisager un achat immobilier : de quel budget puis-je disposer ? Il va falloir provisionner votre apport personnel d’une part, dont le montant minimum recommandé est de 10 % de l’acquisition, et connaître le montant maximum du crédit immobilier qui peut vous être alloué.

Pour avoir un ordre d’idée, sachez que votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % pour l’achat d’une résidence principale et 33 % pour l’achat d’une résidence secondaire.

Par ailleurs, rien ne sert de sacrifier toute votre épargne, votre banquier appréciera un apport personnel modeste si vous disposez par ailleurs de liquidités et de produits d’épargne, surtout si vous êtes prêt à lui confier quelques contrats.

Pour connaître le montant de votre capacité de financement, vous devez additionner le montant de votre apport et le montant de votre crédit immobilier. Pour une première approche et afin d’évaluer l’enveloppe dont vous disposez en fonction de vos revenus et charges, avoir recours à un simulateur de prêt en ligne est la solution idéale.

Règle n°2 : définissez vos critères avant toute visite

Vous connaissez maintenant, à quelques milliers d’euros d’écart, l’enveloppe dont vous pourriez bénéficier pour acheter votre bien immobilier. C’est essentiel, mais il s’agit maintenant de définir les critères de recherche les plus importants pour vous.

Il est conseillé de ne pas faire de concession en la matière, sous peine de vous retrouver à vivre dans un logement qui ne vous conviendra pas quelques années plus tard. Pour rappel, un prêt immobilier vous engage sur plusieurs années, une vingtaine d’années en moyenne, et revendre trop tôt s’apparente à une perte financière.

Voici les critères à prendre en considération pour définir votre « logement idéal » :

• Combien de personnes vont occuper le logement ? Des naissances sont-elles envisagées dans les années à venir ? Si, oui, combien ?
• Voulez-vous absolument un extérieur, avec un jardin, un balcon, une loggia, ou un appartement vous suffit-il ?
• Souhaitez-vous vivre en centre-ville ou à la campagne ?
• Avez-vous besoin d’une bonne desserte par les réseaux de transports en commun ?
• Pouvez-vous faire vos courses facilement, que ce soit près de chez vous ou sur votre trajet domicile travail ?
• Souhaitez-vous investir dans le neuf et poser vos valises ? Ou êtes-vous prêts à investir dans l’ancien et à réaliser des travaux ?
• Quel est le lieu idéal de votre bien immobilier ? Celui qui simplifie votre vie et celle des membres de votre foyer ?

Bref, les questions sont nombreuses et les réponses personnelles, à vous le brainstorming pour connaître vos priorités et être bien chez vous.

Règle n°3 : étudiez le marché immobilier local

Vous savez maintenant dans quelles villes ou communes vous devez circonscrire votre recherche de biens immobiliers. Prenez le temps d’étudier le marché local en suivant régulièrement les biens à la vente dans votre zone géographique.

Vous pouvez à ce stade faire le tout des agences immobilières, mais également consulter les annonces pour des biens équivalents à celui que vous recherchez sur les sites immobiliers, ou encore consulter les dernières ventes de biens immobiliers via les sites officiels des notaires de France.

Pensez à créer des alertes sur les sites web proposant des biens à l’achat. Cela vous permettra de connaître le prix du marché, c’est-à-dire le tarif auquel se vend facilement un bien avec certains critères. Si un bien reste en vente plus de 6 mois en moyenne, c’est certainement qu’il est surévalué.

Règle n°4 : visitez plusieurs biens immobiliers

Les annonces correspondant à votre recherche sont rares ? Vous n’avez visité qu’un seul bien en un mois ? Qu’à cela ne tienne, d’autres viendront dans les mois à venir. Si le logement ne répond pas à vos attentes, à votre budget ou simplement à vos goûts, sachez reporter votre projet à plus tard.

La meilleure opportunité se présente souvent à vous quand vous ne vous y attendez pas. Vous précipiter sur le premier bien immobilier venu est rarement une bonne chose.

Pour multiplier vos chances de trouver « la perle rare », n’hésitez pas à contacter les agences immobilières et mandataires immobiliers de votre secteur en leur faisant part de vos impératifs et de votre budget. Une personne qui sait ce qu’elle veut est intéressante pour eux afin qu’ils vendent le bien immobilier rapidement au bon client.

Règle n°5 : prenez votre temps

Eh oui, c’est en quelque sorte le corollaire de la règle numéro 4… Mais c’est important… Un marché immobilier haussier sur une courte période finit souvent par être révisé à la baisse, et les prix de vente ne reflétaient pas forcément la réalité du marché.

Alors, prenez votre temps. N’achetez pas un bien immobilier par défaut, ou une maison avec deux chambres en pleine campagne alors que vous avez des jumeaux qui vont rentrer au lycée dans quelques années.

En bref, l’achat d’une résidence principale est un investissement à long terme. En tant que tel, il doit être rentable en vous revenant moins cher qu’un loyer d’une part, et être adapté aussi bien à votre situation familiale qu’à votre rythme de vie d’autre part.

Il faut parfois savoir attendre une baisse des marchés, la libération de nouveaux biens, ou encore attendre que son budget augmente, grâce à une promotion interne, un nouvel emploi, un changement de profession ou même un héritage.

Règle n°6 : faites chiffrer le montant des travaux

À moins de vous lancer dans un projet immobilier de construction ou en VEFA Vente en l’État Futur d’Achèvement, l’acquisition de votre bien immobilier se fait le plus souvent dans l’ancien.

Par ancien, on entend un logement qui a déjà été habité par de précédents occupants. Il peut donc avoir quelques années seulement, ou plusieurs décennies. Quel que soit l’habitation qui vous a tapé dans l’œil, il y a généralement des travaux d’amélioration ou de rénovation à prévoir.

Sachez les intégrer dans votre budget pour éviter les mauvaises surprises, et faites chiffrer le montant des réparations par vos soins ou par des artisans qualifiés. Non seulement cela vous permettra d’avoir une vue d’ensemble quant au montant d’acquisition de votre bien immobilier, mais en plus cela peut être un moyen de négociation avec l’agent immobilier ou le propriétaire actuel du bien.

Règle n°7 : prenez en compte les frais annexes

Outre les travaux, vous devez prendre en compte le montant des frais annexes, c’est-à-dire tous ceux qui sont dus pour acquérir le bien immobilier, mais également tous ceux qui seront à payer en tant que propriétaire.

Ainsi, veillez à bien calculer les frais de notaire, en réalisant une simulation en ligne par exemple. Dans le neuf, comptez entre 3 et 5 % du montant d’acquisition, et dans l’ancien, entre 8 et 10 %. Prenez toujours la fourchette haute pour éviter les déconvenues.

Ajoutez à cela le montant de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, des factures d’énergie (électricité, gaz, fuel), du service des eaux, pour avoir un montant estimatif global des charges annuelles qui viendront grever votre budget.

Règle n°8 : négociez votre prix d’achat

Tous les éléments énumérés ci-dessus vous permettent de négocier le prix d’achat. Il est important de ne pas perdre de vue le prix du marché. Un bien immobilier au juste prix ou légèrement en-deçà du prix du marché se vendra rapidement. À vous, donc, d’être rapide, et de négocier raisonnablement.

En revanche, un bien immobilier mal desservi par les transports en commun, dans lequel beaucoup de travaux sont à prévoir ou en vente depuis plusieurs mois voire années, peut être plus facilement négocié à la baisse.

Le vendeur en a sans doute assez d’attendre l’offre d’achat qui lui conviendra, il est donc prêt à quelques concessions pour vendre son bien immobilier. En moyenne, une négociation de 10 à 20 % est possible dans ce genre de situation.

Règle n°9 : comparez les offres de prêt immobilier

Vous avez trouvé le bien immobilier qui vous correspond au juste prix ? Vous avez signé un compromis de vente ou vous vous apprêtez à le faire ? Félicitations, vous serez bientôt propriétaire de votre résidence principale ou secondaire !

Cependant, faire des économies doit rester une de vos priorités. Pour cela, rien de mieux qu’un crédit immobilier négocié au meilleur taux et qu’une assurance emprunteur au meilleur prix.

Avoir recours aux comparaisons de prêts immobiliers en ligne ou faire appel aux services d’un courtier est un excellent moyen de gagner du temps et de l’argent.

Règle n°10 : choisissez votre notaire pour le compromis et l’acte de vente

Si vous n’avez pas de notaire attitré, si vous êtes hors de votre région d’origine, vous pourriez vous laisser facilement influencer en choisissant le notaire du vendeur. Bien que ce dernier se doive d’être impartial, avoir son propre notaire demeure une protection supplémentaire.

Sachez que vous pouvez choisir un notaire qui défendra vos intérêts, tandis que le vendeur aura recours au notaire de son choix. La facture sera la même, puisque chaque professionnel se partagera les honoraires.