Achat en indivision : quel principe ? Quels avantages ?

Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un bien immobilier ensemble, elles peuvent opter pour le régime de l’indivision, qui s’applique de fait si aucun autre choix n’est formulé. Un achat en indivision peut être opéré en couple, avec d’autres membres de la famille (enfants, parents, grands-parents, oncles et tantes, frères et sœurs, etc.) ou entre amis. C’est une solution d’acquisition simple, économique et facile à mettre en œuvre. En revanche, si elle présente des avantages certains, elle n’est pas dénuée d’inconvénients et notamment de risques pour les coindivisaires. Faisons le point sur la question.

Achat en indivision : qu’est-ce que c’est ? Quel principe ?

Un achat en indivision est un achat qui survient lorsque deux personnes au moins deviennent propriétaires d’un bien immobilier ensemble. En effet, puisque chaque personne qui finance l’achat du bien en devient propriétaire, on parle d’indivisaires. Ce principe s’applique de fait, sauf si les acquéreurs optent pour un autre régime. Dans ce cadre, l’achat en indivision n’exige pas que chacun contribue financièrement à l’acquisition de la même manière. En revanche, chacun devient propriétaire du bien en proportion de sa part de financement, que ce financement soit effectué directement par le versement d’une somme d’argent ou par la souscription d’un crédit immobilier. Chacun des indivisaires peut ainsi financer sa part du projet comptant, chacun peut souscrire son propre prêt immobilier pour contribuer à l’achat, ou il est même possible de souscrire un même emprunt ensemble.

Il convient ainsi de bien différencier l’indivision de la copropriété. Dans ce dernier cas, chaque propriétaire possède un logement dans une copropriété alors que dans le cas de l’indivision, ce sont plusieurs propriétaires qui possèdent un même bien.

Dans les faits, tout particulier peut acheter un bien en indivision, avec son conjoint, ses enfants, ses parents, ses frères et sœurs ou même avec ses amis. Néanmoins, la situation peut être changeante au sein d’un couple en fonction des liens qui unissent les deux partenaires.

• Pour un couple marié sous le régime de la communauté universelle, chacun est propriétaire du bien à parts égales, et ce, quelle que soit la participation financière apportée.
• Pour un couple marié sous le régime de la séparation des biens, chacun est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière.
• Pour un couple pacsé ou en concubinage, chacun est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière.

Pour sortir du régime de l’indivision, il est nécessaire de vendre le bien immobilier ou que l’un des coindivisaires vende sa part.

Quels sont les avantages d’un achat en indivision ?

Un achat en indivision est une solution pratique et peu contraignante en matière de fiscalité. Cette méthode procure en effet de multiples avantages.

• Une solution simple et peu coûteuse : facile à mettre en œuvre, c’est une solution économique qui permet d’acquérir un bien à plusieurs sans occasionner de frais particuliers.
• Des acquisitions diversifiées : l’indivision permet d’acquérir de multiples formes de biens immobiliers, comme une maison ou un appartement, une résidence principale ou une résidence secondaire ou encore un terrain, etc.
• Une acquisition à plusieurs : un achat en indivision se pratique au sein du couple, qu’il soit marié, pacsé ou en union libre, entre membres de la famille (avec ses parents, avec ses enfants, avec ses frères et sœurs, avec ses cousins ou cousines, avec ses oncles et tantes, avec ses grands-parents, avec ses petits-enfants, etc.) et même entre amis.
• Une propriété proportionnelle : dans la majorité des cas, chacun des acheteurs devient propriétaire à hauteur de sa participation financière.
• Une responsabilité proportionnelle : par extension, chaque propriétaire participe aux paiements des impôts et des charges liés au bien à hauteur de sa quote-part.
• Une possession totale : si chaque acquéreur détient une part du logement, ils le possèdent dans sa totalité.

Existe-t-il des risques ? Peut-on s’en prémunir ?

Quels sont les risques d’un achat en indivision ?

Malgré les avantages qu’elle procure, l’indivision n’est pas dénuée d’inconvénients. Le fait d’acquérir un bien à deux ou à plusieurs peut présenter certains risques.

• Une pleine entente exigée : dans le cadre d’une indivision, toutes les décisions concernant l’acquisition du bien doivent être prises à l’unanimité des acheteurs. Il faut donc que les acquéreurs s’entendent dans tous les choix à effectuer. Il est ainsi recommandé d’éviter les conflits et de trouver un terrain d’entente lorsque les avis divergent.
• Un engagement en matière de dettes : l’engagement financier de chaque coindivisaire va au-delà du simple achat du bien. Chacun s’engage également à régler les dettes qui encadrent l’acquisition du bien (les impôts, les charges, les travaux, les frais d’entretien, les intérêts de l’emprunt, etc.) à hauteur de sa quote-part. Si l’un des coindivisaires ne respecte pas ces engagements financiers, le bien peut être revendu.
• Une revente possible : il n’est pas possible de s’opposer à la revente de la part de l’un des coindivisaires. Certes, les autres membres ont un droit de préemption sur cette part, mais si aucun ne se manifeste, la vente du bien peut être effectuée auprès d’un tiers sans que les autres indivisaires n’aient leur mot à dire.
• Une absence d’héritage : en cas de décès de l’un des coindivisaires, les autres ne peuvent hériter de sa part, sauf si ce point a été prévu lors de l’achat du bien. En principe, ce sont les héritiers du coindivisaire décédé qui héritent de sa quote-part.

Comment se prémunir des risques liés à un achat en indivision ?

Pour se protéger des risques liés à un achat en indivision, il est possible de prévoir une convention d’indivision. Il s’agit d’une procédure à l’amiable qui permet de se prémunir en cas de désaccord entre les coindivisaires ou de décès.

La convention d’indivision permet de fixer les droits et des devoirs de chacun des acquéreurs afin de faciliter la gestion du bien et la sortie de l’indivision le cas échéant. Elle doit être signée par tous les acheteurs et sa rédaction peut être confiée à un notaire ou à un avocat avant une publication auprès des services de publication foncière.

Une convention d’indivision peut être mise en place pour une durée déterminée de cinq ans au maximum ou pour une durée indéterminée. Dans ce dernier cas, le partage des parts peut être acté à tout moment, alors que dans le cas d’une durée préalablement fixée, il est impératif d’attendre l’échéance de la période.