Acheter un bien immobilier dans un autre pays d’Europe pour sa retraite : quelles précautions ?

Plus d’un million de retraités français qui perçoivent une retraite de base au régime général vivent à l’étranger selon les données de la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav). La moitié d’entre eux ont élu résidence dans un autre pays d’Europe que la France, dont majoritairement le Portugal, l’Espagne et l’Italie. Une bonne partie de ces retraités ont acheté un bien immobilier dans leur pays d’expatriation, et beaucoup de futurs retraités ont aussi le souhait d’investir dans un pays d’Europe pour s’y installer et y passer leur retraite. Acheter un bien immobilier dans un autre pays d’Europe pour sa retraite demande cependant de prendre certaines précautions. Si l’Union européenne facilite les déplacements et les échanges, économique ou autres, les législations en matière d’achats de biens immobiliers sont différentes d’un pays à l’autre car l’Europe juridique n’existe pas encore. Nos conseils avant de devenir propriétaire à l’étranger.

Préparer au mieux son achat immobilier en se rendant impérativement sur place

Comme pour tous les projets d’achat d’un bien immobilier, il est indispensable de visiter le bien convoité avant d’entamer n’importe quelle démarche. Cette précaution est d’autant plus vraie quand il s’agit de devenir propriétaire hors de son pays d’origine.

La distance et l’éloignement peuvent tenter certains futurs acquéreurs d’une résidence dans un pays d’Europe, comme ailleurs dans le monde, de choisir leur bien par exemple sur catalogue ou sur des sites spécialisés sur Internet.

Des erreurs à ne pas commettre pourtant. Profitez de votre temps libre ou de vos vacances pour impérativement vous rendre dans le pays où vous souhaitez acquérir un bien immobilier. Vous aurez ainsi la possibilité de collecter tous les renseignements utiles à votre projet et, surtout, si vous avez déjà repéré votre futur logement, vous vous rendrez compte de la qualité et de la situation réelles de votre bien. Seule façon également de constater d’ éventuelles nuisances dont il peut faire l’objet.

Privilégier le recours à un professionnel de l’immobilier, principalement un notaire

Acheter un bien immobilier dans le pays d’Europe que vous appréciez le plus pour y passer votre retraite est un beau projet. C’est pourquoi il est nécessaire de prendre le maximum de précautions afin qu’il ait toutes les chances de réussir.

Pour ce faire, l’un des conseils très utiles est de s’entourer de professionnels de l’immobilier pour être accompagné au mieux. Vous pouvez ainsi vous rapprocher par exemple d’un notaire, un expert en transactions immobilières internationales, qui est au fait de toutes les démarches et procédures en la matière dans chaque pays européen.

Vous avez aussi la possibilité d’entrer en contact directement avec un notaire du pays où vous souhaitez devenir propriétaire par le biais de votre propre notaire en France.

Ces professionnels du droit sont les plus expérimentés pour vous conseiller et vous guider en ce qui concerne notamment les règles du droit de propriété en vigueur dans le pays où vous projetez de vous installer pour votre retraite.

Bien s’informer sur les pratiques administratives, juridiques et fiscales en vigueur du pays choisi pour sa retraite

Quand on prévoit l’achat d’un bien immobilier pour sa retraite dans un pays d’Europe, le plus important est certainement de bien s’informer sur les pratiques administratives, juridiques et fiscales qui y sont en vigueur.

En effet, si la libre circulation et les échanges sont très simples en Europe aujourd’hui, les législations à l’œuvre, et en particulier en matière d’investissement immobilier, diffèrent d’un pays à l’autre car elles ne sont pas unifiées.

C’est certainement l’obstacle le plus difficile à surmonter quand on décide d’acheter un bien pour sa retraite dans un autre pays que le sien, tant la notion de propriété varie entre les pays européens.

Les risques sont alors grands, par exemple, d’acheter sans le savoir des biens illégaux ou dont les vendeurs ne sont pas en réalité les propriétaires. En cas de défauts constatés dans votre logement après son achat, la législation peut aussi ne pas être favorable à l’acquéreur, avec pour conséquence des problèmes en cascade pour faire valoir vos droits. Dans certains pays, acheter un bien immobilier veut dire être seulement propriétaire de l’habitation, mais non pas du sol où elle est construite…

De tels problèmes peuvent se décliner à l’infini. Alors autant prendre toutes les précautions en amont pour savoir où l’on met réellement les pieds en matière de droit de la propriété.

Choisir le bon financement pour son achat immobilier dans un autre pays d’Europe

Outre le choix du bien et du pays où l’on envisage de passer sa retraite et de devenir propriétaire, le financement de votre achat doit également être bien réfléchi.

Il est tout à fait possible d’emprunter de l’argent en France pour financer un bien situé dans un autre pays d’Europe. Toutefois, des problèmes peuvent se poser vis-à-vis des garanties demandées par les établissements de crédits et les banques en cas de souscription d’un crédit immobilier.

Le plus souvent, c’est le bien acheté qui sert de garantie en cas de problème de remboursement d’un emprunt. Mais, s’il s’agit d’une résidence située à l’étranger, peu d’établissements financiers acceptent de le considérer comme un gage valable et sérieux.

C’est pourquoi il est important de bien se renseigner sur les modalités requises quand on emprunte en France pour acheter un bien immobilier à l’étranger.

Prendre connaissance des conséquences d’un achat immobilier en Europe en matière de succession

Acheter un bien immobilier dans un autre pays d’Europe pour sa retraite a aussi des conséquences en matière de succession qu’il ne faut pas négliger. L’héritage répond en effet à des règles spécifiques dans chaque pays.

De plus, d’une manière générale, et hormis quelques exceptions dans certains pays, le droit qui s’applique en cas de décès est celui où se trouve la résidence fiscale du défunt, en l’occurrence le plus souvent en France où les droits de succession sont parfois moins favorables que dans le pays où l’on a acquis une nouvelle résidence. D’un point de vue fiscal, c’est souvent la situation inverse qui est appliquée.

En conséquence, il est vivement conseillé aux retraités qui deviennent propriétaires dans un pays étranger d’établir un testament qui définit précisément leurs volontés en matière d’héritage de leur bien situé dans un autre pays.

Des exemples de règles applicables en matière d’achat immobilier au Portugal, en Espagne et en Italie, les 3 pays d’Europe les plus sollicités par les retraités

Le Portugal, l’Espagne et l’Italie sont les trois pays où le plus de Français s’expatrient à l’heure de la retraite. Voici donc, pour information, quelques grandes règles qui s’appliquent en matière d’achat d’un bien immobilier dans ces pays.

Au Portugal

• L’achat définitif d’un bien immobilier doit être officialisé devant un notaire, un avocat ou dans un registre foncier. La signature du contrat de vente doit obligatoirement avoir lieu en présence du vendeur et de l’acheteur.
• Le paiement du bien au vendeur peut avoir lieu au moment de la signature de la vente ou à une date ultérieure selon un accord conclu entre les deux parties. Le règlement se fait en principe par chèque bancaire.

• L’acheteur est soumis au paiement de taxes comme l’impôt municipal sur les cessions de biens immobiliers à titre onéreux et l’impôt du timbre.
• L’acquéreur d’un bien immobilier doit demander l’enregistrement de son achat auprès du registre foncier pour officialiser sa propriété.

En Italie

• La vente d’un bien immobilier est réalisée obligatoirement devant un notaire. À la signature de l’acte, la propriété est transmise tout de suite à l’acheteur sauf dans certains territoires de l’Italie du nord où elle intervient seulement après l’enregistrement de la vente dans le livre foncier local.
• L’acheteur paie son bien directement au vendeur lors de la signature de la vente par virement ou chèque bancaire.
• L’acheteur est redevable de nombreuses taxes lors de l’achat d’un bien immobilier, des taxes qui peuvent varier d’un taux de 1 % à 22 %.

En Espagne

• Le contrat de vente d’un bien immobilier doit être établi sous forme d'un acte authentique, donc généralement devant un notaire.
• L’acheteur devient propriétaire du bien une fois qu’il a pris possession de ce dernier, et donc non pas obligatoirement au moment de la signature officielle de la vente.
• D’une manière générale, et d’autant plus pour l’achat d’un bien immobilier, le paiement d'un montant en espèces supérieur à 100 000 euros implique l'obligation pour l’acheteur de fournir un document du service des douanes attestant l'origine des fonds.
• L’acheteur doit payer des taxes dont la taxe sur la plus-value du bien immobilier déterminée par chaque municipalité et la taxe sur les transmissions de patrimoine.