Acheter un logement à rénover, avantages et inconvénients

Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous hésitez entre du neuf ou de l’ancien ? Entre un logement sur plan prêt à emménager à réception et un logement ancien nécessitant la réalisation de travaux importants, il est légitime que vous vous posiez la question.

Faisons le tour des avantages et des inconvénients avant d’investir dans l’ancien, pour réaliser votre investissement immobilier en connaissance de cause.

Les avantages d’un bien immobilier à rénover

Acheter un bien immobilier ancien à rénover peut constituer une bonne affaire et offrir certains avantages. Quels sont-ils ?

Ils sont moins cher à l’achat

Un bien immobilier à rénover est bien évidemment moins cher à l’achat qu’un bien neuf ou déjà rénové. Le prix au mètre carré est plus faible et généralement plus facilement négociable. C’est en moyenne une économie de 20 % que vous pouvez réaliser.

En somme, il s’agit d’une option intéressante si votre budget est serré ou si vous n’avez pas peur de mettre la main à la patte.

Vous pouvez le personnaliser selon vos envies

Contrairement à un logement déjà rénové, vous pourrez ici réaliser la maison de vos rêves. Agrandir le salon en abattant un mur, transformer votre chambre en une grande suite avec salle de bain privative et bain à remous, créer la cuisine idéale pour concocter des petits plats dignes d’un grand chef, installer le véranda que vous vouliez depuis si longtemps…

Vous l’aurez compris, il n’y a pratiquement aucune limite tant les possibilités de personnalisations sont nombreuses. Vos seuls freins seront votre imagination et votre budget.

Économique si on fait les travaux soi-même

Vous êtes bricoleur et n’avez pas peur de mettre les mains dans le cambouis, cette solution permet de faire des économies substantielles. Il vous faudra du temps, de l’huile de coude et des matériaux, mais la facture ne sera pas gonflée par l’intervention d’artisans professionnels.

Si vous ne vous sentez pas d’un bricoleur né, vous pouvez déléguer le gros œuvre à des professionnels du bâtiment qualifié, et garder le petit œuvre et la décoration pour vous. N’hésitez pas à demander des devis avant même d’acheter votre bien immobilier.

Plus-value à la revente

Une rénovation bien réalisée peut faire augmenter la valeur de votre bien immobilier. La plus-value peut être plus ou moins importante selon le montant des travaux, la localisation de votre appartement ou de votre maison, mais aussi la situation du marché immobilier.

Attention cependant à l’impôt sur la plus-value immobilière pour les biens détenus depuis moins de 30 ans ou ne constituant pas votre résidence principale.

Les aides de l’état à la rénovation

Le gouvernement français a mis en place de nombreuses aides à la réhabilitation, nous vous en présentons quelques-unes. N’hésitez pas à consulter en détail le site du gouvernement pour vérifier votre éligibilité à chacune de ces aides.

Ma prime rénov’

Accessible à tous les ménages, l’aide est calculée selon les revenus du foyer et le gain écologique obtenu après travaux. Le logement doit-être occupé en tant que résidence principale.

L’éco-prêt à taux zéro

L'éco-PTZ permet de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique dans votre logement. Le montant de l'éco-PTZ est compris entre 7 000 euros et 30 000 euros selon les travaux financés.

Taux de TVA réduit

Les travaux de rénovation énergétique sont soumis à un taux de TVA réduit de 5,5 % seulement. Ouvert à tous les ménages, la taux de TVA réduit est accordé aussi bien dans le cadre d’une résidence principale que d’une résidence secondaire.

Certains autres travaux sont soumis à un taux de TVA intermédiaire de 10 %. Ce taux concerne les travaux d’amélioration, de transformation, ou d’aménagement du logement.

Exonération de taxe foncière

Certaines collectivités exonèrent totalement ou partiellement de taxe foncière les foyers qui entreprennent des travaux de rénovation énergétique. Cette exonération est temporaire.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès de la mairie dans laquelle vous achetez votre bien immobilier pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce.

Réduction d’impôts Denormandie

Ce dispositif permet aux particuliers achetant un logement à rénover dans certains quartiers de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Il s’agit d’un dispositif défiscalisant ouvert jusqu’en décembre 2022, uniquement pour un investissement locatif dans l’ancien, sous condition de réaliser certains travaux.

Aides locales

Il existe également de nombreuses aides locales à la rénovation. Le site de l’Agence Nationale pour l'Information sur le Logement les recense toutes. Pensez à vous renseigner, il serait dommage de passer à côté.

Les inconvénients d’un bien immobilier à rénover

Les travaux peuvent coûter plus cher que prévu

Un budget rénovation est toujours difficile à prévoir et il n’est pas rare que l’on dépasse celui-ci. Il est essentiel de bien estimer le montant des travaux en amont afin d’avoir un prêt immobilier en adéquation avec vos besoins.

Quantité de matériaux sous-estimée, travaux imprévus, oublis… De nombreux facteurs peuvent venir alourdir la facture. N’hésitez pas à gonfler le montant prévu initialement, mieux vaut trop que pas assez !

Les retards de chantier

C’est connu, sur un chantier, il y a toujours des imprévus qui peuvent venir retarder la réalisation des travaux. Blessures, maladies, intempéries, glissements de terrain, pénurie de matériaux sont autant d’aléas venant retarder la prise de possession du logement.

Il vous faudra donc jongler avec votre emploi du temps, être présent régulièrement sur le chantier pour vous assurer du bon déroulement des travaux. Ce ne sera pas de tout repos, il vous faudra du temps et de l’énergie, mais ça en vaut la peine.

Attendre avant d’emménager

Lorsqu’il y a beaucoup de travaux à effectuer, il y a peu de chances que votre logement soit habitable immédiatement. Il faudra donc attendre la fin du chantier avant d’emménager. C’est un point important à prendre en considération dans votre budget. En effet, vous devrez payer un loyer supplémentaire ou vivre dans un mobil-home pendant ce laps de temps.

Du côté de votre banque, différer un prêt coûte cher et est la solution à envisager seulement en dernier recours. Sachez que la plupart du temps, vous devrez commercer à rembourser les traites de votre emprunt immobilier en sus de votre logement de celles relatives à votre logement de transition.

Vous pouvez effectuer le plus gros des travaux avant d’emménager, puis entamer les finitions après votre installation. Cependant, le bruit, les odeurs et le désordre nuiront à votre confort quotidien.

Un investissement personnel

Rénover un bien immobilier nécessite un gros investissement personnel, même lorsque vous faites appel à des artisans. Vous devrez vous partager entre les travaux, votre vie de famille et votre travail sur une longue période.

Préparez-vous à donner de votre temps pour mener votre projet à terme. Quelques sacrifices qui ne sont pas insurmontables mais dont il faut évaluer l’ampleur avant de se lancer dans une rénovation.

Des frais de notaires plus élevés

Pour une construction neuve, les frais de notaire s’élèvent à environ 3% du prix de vente de votre bien immobilier. Pour un bien immobilier ancien, comptez plutôt 8%.

Toutefois, depuis le 1^er janvier 2021, le notaire peut vous accorder une remise de 20 % sur ses émoluments pour la partie de la transaction s’élevant à plus de 100 000 euros.

Vous avez désormais en votre possession toutes les informations pour vous lancer dans l’achat d’un logement à rénover sereinement.