Achat en copropriété : particularités, avantages, inconvénients

Lorsque l’on projette d’acheter en copropriété, il faut commencer par se renseigner sur les particularités de la copropriété verticale (en immeuble collectif) et celles de la copropriété horizontale c’est-à-dire en maison individuelle. Des différences existent, même si c’est la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique dans les deux cas. On prend aussi des renseignements sur la santé du budget de la copropriété, le sérieux du syndic, l’entente entre les copropriétaires… Reste ensuite à dresser la liste des avantages et des inconvénients de ce type d’achat pour se décider en toute connaissance de cause.

La copropriété en deux mots

Le terme copropriété s’applique à un bâti que se partagent plusieurs copropriétaires. Chacun a la pleine jouissance de la partie privative dont il est plein propriétaire, et tous se partagent l’usage des parties communes dont ils sont propriétaires indivis.

Tout copropriétaire doit strictement respecter ses devoirs et ses obligations, selon le règlement de copropriété. Y sont stipulés par exemple :

• La description des parties privatives et communes,
• Les dispositions relatives à leur conservation, à leur entretien, à leur administration,
• La jouissance et l’affectation des parties privatives et communes, chacune d’entre elles pouvant être utilisée librement par chaque copropriétaire qui est aussi autorisé à y circuler comme il l’entend sans toutefois causer de nuisance à autrui,
• La répartition des charges de copropriété,
• Les travaux...

Un syndic représente les copropriétaires pour la gestion courante.

Achat en copropriété : le cas du droit de jouissance exclusif des parties communes

Il s’agit d’un simple droit d’usage et non d’un droit de copropriété. Il est accordé soit par vote en assemblée générale, soit par le règlement de copropriété. S’il est soumis à l’assemblée générale, le nombre de voix doit être au moins égal aux deux tiers des voix de tous les copropriétaires. C’est ce que l’on appelle la majorité de l’article 26 ou double majorité. Par la suite, l’accord du bénéficiaire est absolument requis pour que ce droit de jouissance exclusif puisse être remis en cause.

Ce droit peut être appliqué pour une partie commune bien particulière d’une copropriété, c’est-à-dire qui est attenante à un lot privatif. Il peut s’agir de combles, d’un jardin, d’une cour, d’un couloir, d’une terrasse, d’un toit-terrasse ou d’un balcon par exemple. Le bénéficiaire ne doit l’utiliser que dans le pur respect de la destination de l’immeuble (usage professionnel, usage d’habitation, usage mixte) et il ne peut y effectuer des travaux qu’après avoir reçu l’autorisation de l’ensemble des copropriétaires ainsi que, dans certains cas, une autorisation de l’urbanisme.

Les frais de gros-œuvre de l’immeuble sont réglés par l’ensemble des copropriétaires mais les dépenses liées à l’entretien peuvent incomber au bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusif.

Il existe deux types d’attribution d’un droit de jouissance, à savoir :

• Le rattachement au lot, ce qui le rend permanent et donc transmissible en cas de succession suite au décès du propriétaire, ou bien lorsque ledit lot est vendu.
• L’attribution nominative, qui permet d’en user à titre personnel, mais ne laisse en aucun cas le droit de transmettre ce droit de jouissance.

Achat en copropriété avantages et inconvénients

Les logements en copropriété représentent moins de 30 % du parc immobilier en France, et un peu plus de 53 % de ces logements sont destinés à la location.

Acheter en copro : les plus

Les propriétaires ayant décidé d’investir dans ce type de bien ont été séduits par les avantages suivants :

• Habiter un bien non isolé,
• Faire partie d’un groupement de copropriétaires et se sentir moins seul,
• Prendre part à la vie de son immeuble ou de son quartier,
• Pouvoir profiter de parties communes comme une piscine ou des aménagements sportifs que l’on ne pourrait faire installer sur son terrain privé soit pour une question de superficie ou de budget,
• La répartition des charges d’entretien du bâti et du terrain entre tous les copropriétaires,
• Pouvoir changer de syndic d’immeuble en cas de mauvaise gestion ou si les copropriétaires sont insatisfaits pour diverses raisons (à ce propos mieux vaut confier cette gestion à un syndic professionnel),
• Avoir la possibilité de louer le logement et donc de percevoir un revenu,
• Profiter de la présence et des services d’un gardien ou d’un concierge.

Sur ce dernier point, précisons que les copropriétaires se partageant la rémunération d’un gardien ou d’un concierge. Toutefois, celui qui loue son logement ne paie que 25 % de sa quote-part et son locataire 75 %.

Acheter en copro : les moins

Il existe un bon nombre d’inconvénients à acheter en copropriété. Que le logement soit un appartement dans un immeuble collectif divisé ou une maison individuelle de copropriété, il faut s’attendre à devoir être soumis à de nombreuses contraintes qui ne sont pas du goût de tout le monde.

De multiples points peuvent en effet être considérés comme des inconvénients de la copropriété, à savoir :

• Assumer nombre d’obligations vis-à-vis de la copropriété,

• Participer aux frais d’entretien des parties communes,
• S’en remettre aux décisions communes,
• Devoir demander l’accord de la copropriété pour réaliser certains travaux chez soi,
• Avoir l’obligation de prendre en charge une partie de la quote-part d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, sachant qu’un mauvais payeur pèse lourd sur le budget annuel d’une copropriété,
• Être obligé de payer les travaux qui ont été votés en Assemblée Générale (chacun payant à hauteur de sa quote-part exprimée en tantièmes) même si l’on n’a pas donné son accord. Toutefois, pour les copropriétaires défavorables aux travaux, un fractionnement du paiement est accordé par la loi mais en aucun cas une dispense.

Force est de constater que le propriétaire d’un logement en copropriété est loin d’y faire ce qu’il souhaite. De plus, les charges de copropriété peuvent coûter très cher. Elles viennent donc alourdir mensuellement le budget d’un ménage, bien souvent déjà lourdement impacté par le crédit immobilier permettant de financer l’appartement ou le pavillon ainsi que par l’assurance-crédit, pas donnée elle non plus. La lourdeur des charges que doit assumer un copropriétaire est de loin parmi les principales causes de désenchantement des investisseurs.

De plus, avant d’acheter en copropriété horizontale appelée aussi copropriété pavillonnaire il faut être conscient que l’on ne possède que le bâti. En effet, chaque pavillon ou maison individuel(le) appartient bel et bien à un copropriétaire. Mais le sol sur lequel ces constructions sont édifiées est commun, tout comme les voiries, les réseaux, les luminaires, les allées et sentiers, la piscine et autres aménagements sportifs et/ou de loisirs, les aires de jeux, les espaces verts… bref, tout aménagement commun.

Cette grande parcelle est divisée en plusieurs zones de jouissance. Il faut donc savoir que le terrain qui entoure chaque pavillon ou maison est considéré lui aussi comme une partie commune certes à jouissance privative, mais qu’il s’agit d’une quote-part de terrain. De ce fait, une personne n’est propriétaire que de son bâti (maison) mais pas de la parcelle.

Précautions à prendre avant de se lancer dans l’achat en copropriété

Quand on est sur le point d’investir dans un logement en copropriété verticale ou horizontale, il est fondamental de veiller à ce que le vendeur remette le jour de la signature du compromis ou au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente, tous les documents importants à savoir :

• Les diagnostics techniques,
• L’état financier de la copropriété,
• L’état financier du vendeur,
• L’organisation de la copropriété et le règlement,
• Les trois derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale.

Il faut bien sûr en prendre connaissance. On ne se précipite donc pas car il vaut mieux, en plus, être parfaitement informé sur le statut du syndic, le montant des charges auxquelles nul ne peut déroger, le coût des gros travaux à prévoir comme le ravalement de façade par exemple.

Idem pour le règlement de la copropriété car il va falloir s’y soumettre coûte que coûte. Ce peut être au moment de repeindre la façade de sa maison car il faut respecter la couleur imposée, ou de stationner son véhicule certaines limites étant possibles. On peut aussi découvrir en lisant ce règlement que la copropriété interdit les animaux domestiques, ce qui est rédhibitoire pour nombre d’acquéreurs. Théoriquement, toutes ces informations se trouvent dans les différents documents que le vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur.

Il est tout aussi crucial de savoir s’il existe des problèmes de nuisance, ou bien encore si certains copropriétaires ne paient pas leurs charges. Toute personne qui achète un appartement ou une maison en copropriété devient obligatoirement membre d’une collectivité et doit participer à de nombreuses dépenses communes afin d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété, sa sécurité et l’entretien de toutes les parties communes. La note est souvent salée.

Enfin, les personnes qui souhaitent acheter une maison individuelle et être aussi propriétaires de leur terrain, ont tout intérêt à rechercher dans un lotissement plutôt que dans une copropriété pavillonnaire, ce qui n’est pas du tout la même chose car seuls les équipements communs sont soumis à la gestion collective.