Comment acheter un logement social (HLM) ?

Acheter un logement social est une solution qui permet à certains particuliers à revenus modestes de devenir propriétaires. Plusieurs moyens sont à envisager pour acquérir ce type de logement HLM, notamment grâce au fait que tout logement social mis en vente est proposé en priorité aux locataires sociaux du département. Comment acheter un logement social ? Qui est concerné ? Quel budget prévoir ? Peut-on le vendre ou le louer ? Nos réponses dans ce dossier.

Acheter un logement social : pour qui ? Où se renseigner ?

L’achat d’un logement social n’est pas un investissement immobilier comme un autre ; il est encadré par une loi spécifique. En principe, seul l’occupant d’un logement social depuis au moins deux ans est en droit de l’acquérir, mais ce droit peut être accordé à ses proches (conjoint, enfants, parents, etc.) à condition que ceux-ci respectent le plafond de ressources exigé.

Le logement peut être mis en vente par le bailleur social ou le locataire peut formuler une offre d’achat s’il souhaite l’acheter après au moins deux ans de présence dans les lieux. L’offre d’achat doit être adressée au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception et le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour rendre sa réponse.

Néanmoins, ce cas de figure n’est pas le seul possible. En effet, si vous souhaitez acquérir un logement HLM, vous pouvez consulter les sites départementaux qui en assurent la gestion ou les sociétés qui organisent ce type de vente sur la France. Lorsqu’un logement social est mis en vente, l’organisme HLM doit en priorité en proposer l’achat à ses locataires, aux locataires HLM du département et aux gardiens d’immeubles. Si après deux mois de délai personne ne se manifeste, la vente peut être ouverte à tout particulier et aux collectivités locales. D’ordre général, la règle du « premier arrivé, premier servi » s’applique, et ce, quels que soient ses revenus.

En somme, il existe quatre moyens pour acheter un logement social ancien ou neuf :

• Le logement social construit : si le logement social est construit depuis plus de 10 ans et qu’il répond aux normes de ventes, il peut être accessible par ce biais, en priorité aux locataires HLM du département.
• Le logement social sur plan : vous pouvez acheter en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), ce qui vous permet d’acquérir votre résidence principale avec une TVA réduite à 5,5 % si vos conditions de revenus vous l’autorisent.
• Le logement social neuf en location-accession (PSLA) : si vous êtes éligible à une TVA réduite, vous pouvez être exonéré de taxe foncière pendant une période de 15 ans.
• Le logement social pour la construction d’une maison individuelle : dans ce cas, vous pouvez construire votre maison sur un terrain qui vous appartient ou pour lequel vous bénéficiez de l’aide d’un bailleur social.

Pour obtenir davantage d’informations à ce sujet, vous pouvez contacter l’Agence départementale pour le logement de votre collectivité ou du territoire qui vous intéresse.

Quel logement social acheter ?

Tous les logements sociaux ne peuvent être mis en vente. Les HLM concernées sont les suivants :

• Les logements sociaux répondant aux normes d’habitabilité,
• Les logements sociaux répondant aux normes de performance énergétique, sachant que les logements dont la performance énergétique est inférieure à E ne peuvent être mis en vente,
• Les logements sociaux âgés de plus de 10 ans.

Quel budget prévoir pour l’achat d’une HLM ?

Le prix de vente d’un logement social est librement établi par le conseil d’administration de l’organisme HLM. En moyenne, le prix d’achat d’un logement social est d’environ 20 % en dessous des prix du marché de l’immobilier classique. Cette réduction permet aux personnes aux revenus modestes de pouvoir acheter un bien avec des tarifs attractifs. En outre, si des frais de notaire sont appliqués comme pour toute transaction, ils sont réduits à seulement 2 à 3 % du prix de la vente.

L’achat d’un logement social peut être facilité par le recours à un prêt à taux zéro, si l’acquéreur y est éligible. En revanche, ce type de prêt ne peut financer la totalité de l’achat puisqu’il se limite à 10 % du prix du bien en général. En outre, si l’acheteur est éligible, il peut prétendre au Prêt accession+ d’Action logement puisqu’il peut financer jusqu’à 40 % du montant de l’achat, dans la limite de 30 000 euros ou 45 000 euros selon les zones. Enfin, ces aides peuvent être complétées par le recours à un prêt à l’accession sociale (PAS) accordé par les banques.

Peut-on louer ou revendre un logement social ?

Lorsque vous avez acheté un logement social, vous pouvez le mettre en location dans un délai de 5 ans. Néanmoins, si vous avez la possibilité de fixer librement le montant du loyer, il ne sera pas possible d’établir un montant de loyer supérieur à celui versé par le dernier locataire des lieux.

La revente est également possible. En revanche, si vous voulez revendre le bien moins de 5 ans après son acquisition, vous devez le proposer en priorité à un organisme HLM. Si ce dernier se retire, vous avez ensuite la possibilité de le vendre à n’importe quel particulier intéressé. Après 5 ans, vous êtes libre d’agir comme bon vous semble.