Comment faire une offre d'achat pour un bien immobilier ? Quelle stratégie ?

Vous recherchez le bien immobilier idéal depuis quelque temps et vous l’avez enfin trouvé. C’est alors le bon moment pour soumettre une offre d’achat au vendeur pour vous donner toutes les chances de l’obtenir. Néanmoins, si ce dernier peut vous donner son accord, un refus est à envisager. Et qu’en est-il pour vous si vous changez d’avis ? Faisons le point sur ce sujet passionnant.

Comment se présente une offre d’achat pour un bien immobilier ? Quelle utilité ? À quoi vous engage-t-elle ?

Une offre d’achat est une proposition formulée par un particulier au vendeur d’un bien immobilier qu’il souhaite acquérir. Cette proposition est systématiquement formulée par écrit et elle doit être remise en main propre au propriétaire du bien, directement après la visite, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par le biais d’un agent immobilier ou d’un notaire. D’ordre général, une offre d’achat propose un prix inférieur à celui fixé par le vendeur du bien, mais ce n’est pas toujours le cas. Or, dès lors que l’offre d’achat correspond au prix demandé, le vendeur se doit de l’accepter.

À noter que l’offre d’achat est un engagement, mais sous la forme d’une proposition écrite. Elle n’est accompagnée d’aucun versement ni d’aucune somme d’argent.

Quelle utilité ?

En somme, l’offre d’achat sert à réserver un bien immobilier qui vous plait pour un délai plus ou moins important. Cette réservation est un moyen de se rassurer des deux côtés. En effet, d’une part le vendeur est rassuré sur votre intention d’acquérir son bien et d’autre part, vous prenez les devants sur d’autres potentiels intéressés par l’achat du bien en question.

Attention toutefois, car une offre d’achat n’est pas à prendre à la légère. Ce n’est pas une réservation banale qui peut être annulée n’importe comment ni une offre de négociation. En effet, une proposition d’achat est un acte juridique ferme et définitif qui vous engage.

À quoi vous engage une offre d’achat ?

Dès lors que le vendeur du bien immobilier accepte votre offre d’achat, on considère qu’il y a « accord sur le prix et la chose ». En conséquence, vous êtes obligé par contrat de tenir votre engagement. Ceci signifie que vous ne pouvez plus renoncer à l’achat du bien en vente, sauf si le refus émane du vendeur ou s’il émet une contre-proposition.

L’offre d’achat n’est donc pas un acte banal et anodin dénué de sens. C’est un véritable engagement juridique. Il est d’ailleurs recommandé d’insérer des conditions suspensives dans le document, notamment l’obtention d’un crédit immobilier. Dans le cas contraire, vous devrez acheter et payer le bien, même si vous n’avez pas obtenu de financement.

Quel délai ?

Toutefois, sachez que vous avez la possibilité de vous rétracter après votre offre d’achat jusqu’à ce que le vendeur l’accepte. Dans ce délai, vous n’avez aucun justificatif à fournir, simplement à vous rétracter.

En général, l’offre d’achat prévoit un délai de validité d’une ou deux semaines. L’offre est caduque si le délai est dépassé sans réponse du vendeur.

Comment faire une offre d’achat pour un bien immobilier ?

La rédaction d’une offre d’achat n’est régie par aucune règle, mais il est toutefois indispensable que certains éléments y figurent :

• Les parties (l’acheteur et le vendeur) doivent être clairement identifiées,
• Le bien immobilier concerné doit être décrit,
• Le prix proposé pour l‘achat du bien doit être clairement exposé,
• Le délai de validité de l’offre doit être stipulé (une à deux semaines),
• Les modalités de réponse à l’intention du vendeur doivent être clarifiées,
• Les conditions suspensives doivent être incluses afin de protéger le potentiel acquéreur d’un refus de l’accord de prêt, d’une malfaçon quelconque, etc.

Aucune somme d’argent ne doit accompagner l’offre d’achat. Si vous versez un acompte au vendeur, votre proposition est automatiquement invalidée.

Que fait le vendeur face à une offre d’achat ?

Votre offre d’achat vous permet d’avancer le montant que vous êtes prêt à payer pour acquérir le bien immobilier proposé à la vente. Vous avez alors deux possibilités :

• Vous rédigez une offre au prix demandé par le vendeur (offre parfaite ou offre d’achat au prix) : d’un point de vue légal, dans ce cas, le vendeur doit accepter la première offre d’achat qu’il reçoit. En conséquence, le vendeur ne peut vous refuser votre offre si elle est la première, et ce, même s’il reçoit d’autres offres équivalentes ou supérieures par la suite. La surenchère est interdite dans ce cas.
• Vous rédigez une offre à un prix inférieur à celui demandé : dans ce cas, vous prenez le risque d’essuyer un refus et le bien peut être vendu à un autre proposant. Néanmoins, l’acheteur peut également décider de vous soumettre une contre-proposition. Dans cette situation, le premier prix proposé est alors annulé et remplacé par le nouveau prix. Si vous acceptez cette contre-proposition du vendeur, celui-ci sera obligé de donner suite à votre réponse.

Ainsi, face à votre offre d’achat, le vendeur a trois possibilités :

• Le vendeur accepte votre offre d’achat : dans ce cas, la vente est conclue et il convient alors de rédiger un compromis de vente.
• Le vendeur refuse votre offre d’achat : dans ce cas, vous êtes automatiquement libéré de votre offre d’achat. Toutefois, le refus est définitif et le vendeur ne peut revenir sur sa décision, même si le délai de validité de l’offre n’est pas écoulé.
• Le vendeur formule une contre-proposition : si votre offre est trop faible, le vendeur peut vous soumettre une contre-proposition. Il vous propose alors un nouveau prix d’achat qui annule et remplace le précédent ainsi que de nouvelles conditions. À vous de voir si vous l’acceptez ou si vous la refusez.

Bien entendu, si le vendeur n’a pas répondu à votre offre d’achat dans le délai imparti, ceci équivaut à un refus et votre proposition est considérée comme définitivement refusée.

Que se passe-t-il après l’offre d’achat ?

Lorsque l’offre d’achat est acceptée, le vendeur et l’acheteur signent un compromis de vente. L’acheteur dispose alors d’un délai de 10 jours à compter de la notification de l’acte pour se rétracter. Par ailleurs, si l’une des clauses suspensives prévues dans le compromis n’est pas réalisée (comme l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur par exemple), la vente est annulée.

La recherche de financement

Le compromis de vente est signé, il est désormais temps de partir à la recherche d’un crédit immobilier pour financer l’achat du bien. Ces démarches peuvent être longues, alors n’attendez pas pour les réaliser. Pour ce faire, vous pouvez directement démarcher votre banque si vous savez d’ores et déjà que celle-ci consentira à vous accorder un prêt immobilier dans des conditions optimales. Sinon, vous pouvez démarcher d’autres enseignes ou faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier. Celui-ci vous constituera un dossier de demande de financement, démarchera les banques et les établissements financiers à votre place et négociera les offres de prêt à votre avantage avant de vous soumettre la meilleure proposition.

L’acte de vente

Vous avez obtenu un prêt immobilier qui vous convient, vous pouvez désormais lever la condition suspensive qui s’y rattache dans le compromis de vente. Ensuite, il ne vous reste plus qu’à patienter deux à trois mois, qui est le délai légal de préemption de la Mairie de la commune dans laquelle se situe le bien, pour convenir avec le vendeur d’une date pour la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.