Rachat de crédit immobilier sans frais de dossier : quelle solution ?

Selon les chiffres de la Banque de France, au premier semestre 2021, le rachat de crédit immobilier constitue 20 % des encours. Les emprunteurs recourent à cette opération en raison de taux d’intérêt encore historiquement bas.

Pourtant, des frais inhérents, comme avec toute opération bancaire, viennent alourdir la facture. Certains sont obligatoires comme l’IRA et d’autres négociables comme les frais de dossier. Existe-t-il une solution pour obtenir un rachat de crédit immobilier sans frais de dossier ? La réponse à suivre dans notre article.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter son prêt détenu dans un établissement prêteur X par un autre établissement financier Y. Ce dernier rachète le crédit en cours à des conditions plus avantageuses que celles négociées lors du contrat initial.

Cette opération peut s’avérer très rentable quand les taux d’intérêt sont bas. C’est toujours le cas aujourd’hui après dix ans de baisse successive.

Mais le rachat de crédit immobilier est également un moyen d’éviter une situation de surendettement. Faire racheter son crédit immobilier permet de baisser le montant des mensualités en diminuant le taux. Les emprunteurs gagnent en capacité financière. Ils font face plus facilement aux dépenses courantes ou augmentent leur pouvoir d’achat pour faire face à des dépenses imprévues.

Attention toutefois, les emprunteurs désireux d’obtenir un rachat de crédit doivent prendre en compte les frais liés à ce type d’opération. Ils ne doivent pas être supérieurs au gain généré par la baisse du taux. Un simulateur en ligne délivre en quelques minutes le coût d’un rachat de crédit immobilier en fonction de son profil et du prêt (durée, capital, mensualités).

Frais de dossier, quelle part dans un rachat de crédit immobilier ?

Comme c’est le cas lors de toute opération financière ou bancaire, des frais de dossier peuvent être exigés par le nouvel établissement prêteur. Ils correspondent en principe à un pourcentage de l’ordre de 1 % en moyenne du capital emprunté. La fourchette en euros se situe entre 300 et 1 000 € en moyenne en fonction des prestataires.

Les frais de dossier rémunèrent l’établissement financier pour le conseil, la simulation et le traitement du dossier de rachat de crédit immobilier. Ces frais ne sont dus que lors de l’acceptation et la signature de l’offre. L’étude de faisabilité d’un courtier ou d’une banque est en principe gratuite. Comme pour le taux d’intérêt de l’emprunt, les frais de dossier sont négociables, voire exonérés. La solution ? La mise en concurrence des offres de rachat de crédit immobilier. En contrepartie, le nouvel établissement prêteur peut exiger la domiciliation des revenus pendant dix ans comme l’y autorise la loi depuis janvier 2018.

Quelle solution pour obtenir un rachat de crédit sans frais de dossier ?

Obtenir un rachat de crédit immobilier sans frais de dossier, c’est possible. La solution est de mettre en concurrence les organismes prêteurs et d’intégrer ce paramètre dans les exigences. Les établissements bancaires souhaitent en principe acquérir de nouveaux clients. Les frais de dossier sont souvent un levier de négociation intéressant pour eux. En les supprimant d’une offre de rachat, ils attirent les prospects.

Pour une mise en concurrence efficace et rapide, les emprunteurs candidats à un rachat de crédit immobilier utilisent un comparateur en ligne. Cet outil numérique est gratuit et sans engagement. Après avoir rempli un formulaire où ils renseignent leur profil, ils obtiennent des devis personnalisés. Ils spécifient une opération sans frais de dossier. Certains établissements bancaires le proposent d’ailleurs d’office avec leur offre de rachat.

Quels sont les autres frais d’un rachat de crédit immobilier ?

Hormis les frais de dossier, faire racheter un crédit immobilier suppose de prendre en compte des frais obligatoires, inhérents à l’opération et quasi incompressibles. Ces frais représentent un coût souvent important qui peut nuire à la rentabilité d’un rachat de crédit. Ils sont :

• Les indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, facturées par la banque qui détient le prêt racheté. Elles correspondent à 6 mois d’intérêt ou maximum 3 % du capital restant dû.
• La nouvelle assurance de prêt souscrite auprès du nouvel établissement bancaire ou auprès d’un autre organisme grâce à la délégation d’assurance.
• Les frais de mainlevée de l’hypothèque ou de la garantie privilège prêteur de deniers.
• La nouvelle garantie souscrite avec l’offre de rachat : cautionnement par exemple.

Quand faire racheter son crédit immobilier pour une opération rentable ?

L’exonération des seuls frais de dossier ne permet pas de rentabiliser une opération de rachat de crédit immobilier. Certaines recommandations sont à prendre en compte pour la maximiser. Le candidat au rachat de crédit doit s’assurer d’en appliquer au moins trois :

1. Les mensualités restant à rembourser sur le prêt en cours doivent être supérieures aux échéances déjà versées. Idéalement, le crédit immobilier à racheter doit se situer dans le premier tiers de l’amortissement, quand l’emprunteur rembourse principalement les intérêts.
2. La somme du capital restant dû du prêt à racheter doit être au minimum de 70 000 €.
3. Le nouveau taux d’emprunt négocié doit être au minimum inférieur de 0,8 % par rapport au taux initial.

Un rachat de crédit immobilier dont le prêt se situe dans le 3e tiers de l’amortissement est peu conseillé. Dans le 2e tiers, le taux d’intérêt doit être inférieur de 2 points par rapport à l’initial pour espérer une opération rentable.

En résumé, pour obtenir un rachat de crédit immobilier sans frais de dossier, la solution est de mettre en concurrence les offres pour les négocier, voire les supprimer. Certains organismes bancaires proposent d’office un contrat de rachat sans frais de dossier. C’est souvent le cas des banques en ligne qui captent ainsi une nouvelle clientèle.