Peut-on contraindre son propriétaire à faire des travaux ?

Un équipement qui rend l’âme, une peinture qui cloque, un vis-à-vis dérangeant, un système de chauffage défectueux, et bien d’autres raisons encore peuvent inciter le locataire à demander la réalisation de travaux par le propriétaire bailleur. Malheureusement, ce sont souvent des sujets source de tensions, chacun se renvoyant la responsabilité du problème rencontré. Jusqu’où va la responsabilité du locataire, et à partir de quand comment celle du propriétaire bailleur ? Le locataire peut-il alors le contraindre à réaliser les travaux demandés ? On vous répond.

Bailleur ou locataire : Quels travaux à quelle charge ?

L’obligation majeure du propriétaire bailleur est de louer un bien remplissant les critères de décence énumérés par la loi ALUR. Il en existe 5 :

• Le bien devra respecter la surface minimale habitable imposée ;
• Le bien ne devra présenter aucun risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• Le bien ne devra être infesté d’aucun nuisible ou parasite ;
• Le bien devra faire état d’une performance énergétique minimale ;
• Le bien devra disposer des équipements indispensables, à différencier selon s’il est loué meublé ou vide.

Les critères de décence nous amène à la question de la charge à qui reviennent les travaux. Puisque le propriétaire bailleur a l’obligation de respecter ces 5 critères, tous travaux nécessaires à la conformité de ces exigences de décence sont à la charge du propriétaire. En d’autres termes, il revient à la charge du locataire, les réparations locatives, et à la charge du propriétaire, l’ensemble des réparations restantes, et ce sur toute la durée du bail.

Quels sont les travaux qui reviennent à la charge du locataire ?

Pour mieux comprendre, il convient de détailler ce que l’on entend par charges locatives. Le locataire use librement du logement sur toute la durée du bail, à la condition qu’il en respecte les termes, et ceux du règlement de copropriété éventuel. Cela s’appelle la jouissance exclusive. Il peut donc réaliser des travaux de plusieurs types au sein du logement. Certains d’entre eux seront obligatoires, et d’autres autorisés, sous réserve d’accord du propriétaire.

Pas de remarque particulière sur les travaux soumis à autorisation. Tous gros travaux de transformation du local ou de ses équipements, type changement de revêtement de sol, ou nouvelle peinture murale, devront être accordés par le propriétaire. A défaut, à la fin du bail, ce dernier pourra décider de conserver les transformations sans indemniser le locataire du coût des travaux réalisés, ou bien exiger du locataire qu’il remette le logement en l’état initial.

En revanche, les obligations de travaux du locataire résideront davantage dans l’entretien courant du logement. Il s’agira notamment des interventions de professionnels pour les entretiens annuels obligatoires de certains équipements, comme le système de chauffage par exemple. Il s’agira également de l’entretien des extérieurs, notamment la tonte, l’arrosage et le taillage des massifs, le désherbage des allées, l’entretien des auvents, des terrasses ou des marquises de seuil, etc.

Pour l’intérieur, le locataire aura la charge d’assurer le bon fonctionnement des ouvertures, le remplacement des vitres détériorées, la réfection des mastics, le remplacement des clés perdues, le remplacement des lames de stores cassées, le remplacement des joints de plomberie, la vidange de la fosse septique, le remplacement des tuyaux de douche usagés, ou encore celui des interrupteurs défectueux, etc. Enfin, il devra veiller à un entretien ménager correct du logement, pour une bonne durabilité. Pour résumer, le locataire n’a à sa charge que les travaux d’entretien et de petites réparations.

Deux points particuliers qui peuvent faire débat : L’entretien et le renouvellement des détecteurs de fumée sont bien à la charge du locataire, même si l’installation initiale est à la charge du propriétaire. Egalement, les équipements mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés par le locataire, mais uniquement sur de menues réparations. Il s’agira par exemple d’un réfrigérateur, d’un four, d’un lave-linge, d’une hotte, etc. Le locataire n’aura pas à renouveler l’équipement lorsque celui-ci deviendra obsolète, sauf à ce que le locataire l’ait détérioré de manière prématurée.

Peut-on obliger le propriétaire à réaliser des travaux ?

Vous l’aurez compris, l’ensemble des travaux de réparation ou de mise en conformité n’entrant pas dans les champs précités sont, de fait, à la charge du propriétaire. Oui, mais cela ne répond pas à notre question : Peut-on le contraindre à les réaliser ? Et bien oui, pour partie. Mais ce n’est pas parce que l’on peut que cela sera si évident.

Le locataire peut contraindre son propriétaire à effectuer les travaux ne satisfaisant pas en l’état aux critères de décence d’un logement définis par la loi.

Le dialogue

Avant d’envisager une quelconque procédure, même si les rapports quotidiens sont plutôt difficiles et tendus, la tentative de dialogue avec son propriétaire sera indispensable pour prouver sa bonne foi. Il faudra l’inviter à venir constater par lui-même l’état nécessitant travaux, lui exposer le besoin de remise aux normes, et lui démontrer la dangerosité pour la santé ou la sécurité des occupants du logement.

La mise en demeure

Si le propriétaire refuse de se déplacer, ou qu’une fois sur place, il minimise le danger ou refuse catégoriquement d’engager des travaux, le locataire devra alors le mettre en demeure pour non-exécution des travaux, par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle sera indispensable pour pouvoir envisager par la suite une action en justice.

La saisine de la commission de conciliation

Avant d’intenter en justice, et suite à une mise en demeure laissée sans réponse, le locataire pourra faire appel à un conciliateur, qui est un tiers extérieur intermédiaire, expert dans le domaine, qui saura apaiser les tensions, amener le dialogue pour tenter de parvenir à un compromis entendable.

La saisine du tribunal d’instance

Si aucune de ces tentatives de résolution n’a fonctionné, alors le locataire peut saisir le tribunal d’instance sur le motif d’occupation d’un logement indécent. Evidemment, mieux vaudra éviter d’en arriver là. Notons également qu’en cas de risque avéré pour la santé ou la sécurité des occupants, le locataire est en droit de quitter le logement sans préavis de départ.

A l’inverse, peut-on interdire le propriétaire de réaliser des travaux ?

C’est plutôt intéressant de poser la question dans l’autre sens. En effet, là où certains propriétaires refuseront d’intervenir, voire malheureusement de s’investir, d’autres auraient bien tendance à prendre leurs aises, sans respecter le fait que la jouissance exclusive revienne au locataire. Le propriétaire n’a donc pas le droit :

• d’imposer un droit de visite au locataire,
• d’interdire l’accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire,
• de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire,
• d’interdire au locataire d’avoir un animal de compagnie, sauf s’il est dangereux,
• d’interdire au locataire de fumer dans le logement.

Pour effectuer les travaux, le propriétaire devra donc demander au locataire l’accord pour intervenir ou faire intervenir une société, et ne pas se présenter à l’improviste. Un créneau ou une période de travaux devront être fixés d’un commun accord et suffisamment en amont, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, le locataire ne pourra interdire le propriétaire d’effectuer les travaux suivants dans le logement (sauf les week-end et jours fériés) :

• Travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble ;
• Travaux nécessaires au maintien en bon état d’entretien du logement ;
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;
• Travaux pour respecter les critères de décence du logement ;
• Travaux d’entretien des toitures et façades végétalisées.

Au-delà de 21 jours de travaux, le propriétaire aura l’obligation d’accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée complète des travaux.