Réduire la durée de préavis d’un bail de location : quels cas ? Quelles conditions

Vous êtes locataire en France et aimeriez quitter votre logement pour profiter de nouveaux horizons ? Il est possible, si vous respectez certaines conditions, de profiter d’une durée de préavis réduite.

Alors qu’un bail en location meublée vous permet de partir de votre logement sans justification à condition d’effectuer un mois de préavis, la location vide, elle, vous impose trois mois de préavis. Mais des motifs liés à votre situation professionnelle ou personnelle vous permettent de réduire votre préavis à un mois.

C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 » qui régit les dispositions de sortie anticipée du bail locatif.

L’exception courante : préavis réduit à un mois d’office en zone tendue

En France, le marché locatif est tendu dans de nombreuses villes. La réduction du préavis de bail locatif à un mois a été mise en place le 27 mars 2014 par la loi Duflot pour tous les nouveaux baux signés à compter de cette date en zone tendue.

Mais la loi Macron du 8 août 2015 est venue changer la donne en étendant cette possibilité à tous les contrats de bail locatif conclus entre bailleurs et locataires quelle que soit la date d’entrée dans le logement.

Ainsi, ce sont de très nombreuses agglomérations qui sont concernées par la mesure et elles représentent près de 70 % du parc locatif privé. Pour savoir si votre commune est située en zone tendue, vous pouvez vous renseigner en mairie ou utiliser le simulateur sur les zones tendues mis à disposition par le gouvernement.

Préavis réduit pour motifs liés à la situation professionnelle du locataire

L’état de santé du locataire

Certaines maladies, pathologies ou affections peuvent affecter l’état de santé du locataire au point de justifier un changement d’adresse. Ce peut être le cas, par exemple, d’une personne à mobilité réduite suite à un accident, alors que le logement n’est pas aux normes PMR.

Mais ce peut être également le cas d’une personne atteinte de fibromyalgie, qui peine à rentrer dans son appartement situé au 4^e étage sans ascenseur. Dans tous les cas, cet état de santé doit être justifié par un certificat médical.

L’attribution d’un logement social

Les délais d’obtention d’un logement social peuvent aller de quelques semaines à plusieurs années en fonction de l’urgence de la situation et de la zone géographique où habite le demandeur. Que la demande de logement social soit instruite avant ou après la signature du bail locatif dans le parc privé, son attribution permet de raccourci le préavis à 1 mois.

Pour en justifier auprès de son bailleur, la notification d’attribution du logement social est suffisante, puisque le locataire est considéré comme un public prioritaire.

L’attribution du RSA Revenu de Solidarité Active ou de l’AAH Allocation Adulte Handicapé

Que le locataire perçoive l’AAH ou le RSA, que ces aides soient versées antérieurement ou postérieurement à la signature du bail, elles ouvrent le droit à un préavis réduit de 1 mois.

Une attestation de la CAF ou de la MSA, selon la caisse dont dépend l’allocataire, est suffisante pour justifier de sa situation auprès de son propriétaire.

Les violences au sein du foyer

Lorsque le locataire ou un enfant dont il a la garde, fait l’objet de violences physiques ou psychologiques de nature établie, le déménagement est souvent envisagé pour s’éloigner d’un proche violent. Ainsi, la réduction du délai de préavis est accordée sur présentation :

• D’une ordonnance de protection
• D’une procédure en justice contre un membre du foyer
• D’une procédure en justice avec demande de condamnation
• D’une ordonnance d’éloignement de la personne violente

Préavis réduit pour motifs liés à la situation personnelle du locataire

Le premier emploi

Décrocher son premier emploi est toujours une étape importante dans la vie professionnelle d’une personne. Elle peut nécessiter l’apparition de nouveaux besoins, comme un logement plus proche du lieu de travail ou des transports en commun, ou encore un logement plus grand parce que les moyens financiers deviennent plus importants.

Cependant, quel que soit le motif qui pousse le locataire à partir, opposer à son propriétaire son premier emploi constitue un motif légitime de réduction du préavis. Il faudra alors présenter un certificat d’affiliation à la Sécurité Sociale (CPAM ou MSA).

La mutation professionnelle

La mutation professionnelle permet au locataire de bénéficier d’un préavis réduit pour son bail de location, à partir du moment où elle s’impose à lui et émane de l’employeur. Ce droit s’applique également au conjoint titulaire du bail pour suivre la personne mutée à condition de justifier d’une communauté de vie (mariage, PACS ou encore concubinage notoire).

À noter que la mutation se définit comme le changement de lieu de travail, qu’elle se fasse dans la même ville que la précédente ou à plusieurs centaines de kilomètres ouvre donc les mêmes droits au locataire. Pour en bénéficier, il faut justifier de la situation par une attestation de l’employeur et éventuellement un justificatif de vie commune.

La perte d’emploi

Premier emploi et mutation professionnelle ne sont pas les seuls aléas rencontrés par les salariés. En effet, ces derniers peuvent également subir une perte d’emploi. Comme bien souvent au niveau juridique, cette situation ouvre des droits si elle ne résulte pas de la volonté de l’employé.

Ainsi, l’abandon de poste, la démission ou la rupture anticipée du contrat de travail à l’initiative du salarié ne constituent pas un motif légitime. De même, le changement de lieu de travail d’un indépendant (libéral, commerçant ou artisan) ne s’assimile pas une perte d’emploi.

Dans tous les autres cas, y compris en cas de non-renouvellement d’un CDD, le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois sur présentation d’un justificatif de l’employeur.

Le nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi

Suite à une période de chômage, indemnisée ou non, le salarié qui a perdu son emploi et en retrouve un nouveau, même proche du premier lieu de travail, bénéficie d’un préavis de bail locatif réduit.

Attention cependant, la perte d’emploi et le nouvel emploi doivent intervenir durant l’effectivité du bail. Ici, c’est l’inscription à Pôle Emploi (y compris suite à faute lourde, démission ou rupture conventionnelle) qui prime, quelque soit le motif de la perte d’emploi. Une attestation d’inscription à Pôle Emploi ainsi qu’un nouveau contrat de travail en cours de bail locatif font foi.

Le formalisme lié à la rupture du bail locatif

Dans tous les cas, que vous effectuiez un préavis classique de 3 mois ou un préavis réduit à 1 mois, vous devez prévenir votre bailleur avec formalisme de votre intention non équivoque de rompre définitivement votre bail de location.

Peuvent être ainsi admis l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception, la rupture par signification d’acte d’huissier ou la remise en mains propres contre décharge en double exemplaire.

Si vous bénéficiez d’un préavis réduit à 1 mois pour motifs professionnels ou personnels, il faudra joindre à votre demande le justificatif de votre situation (par exemple contrat de travail ou notification d’attribution du RSA).