Bail précaire d'habitation : objectifs, avantages et conditions

On parle de bail précaire pour désigner un contrat de location qui n’entre pas dans le cadre d’un bail classique régi expressément par la loi. Un bail précaire est utilisé lorsqu’un bail normal n’est pas opportun et dans le cas de situations très précises. L’occupation d’un logement pour lequel un bail précaire est signé n’est en effet possible qu’en raison de circonstances exceptionnelles qui ne sont pas causées, ni ne peuvent être maitrisées, par le propriétaire du logement et le locataire. Un bail précaire se caractérise aussi par le fait que l’occupant du logement ne verse pas un loyer à son bailleur, mais une contrepartie financière dont le montant est bien plus faible qu’un loyer, soit une somme modique.

Un bail dérogatoire au régime de droit en matière de location d'habitation

Le bail de droit commun

En matière de location d'une habitation, la loi rend obligatoire la rédaction d'un contrat entre le propriétaire et le locataire, un contrat appelé "bail" qui précise les droits et les obligations de chacun d'eux. Un bail prend la forme d'un document écrit, dont il existe un modèle type, qui est signé obligatoirement par le propriétaire du logement et son locataire.

Toujours selon la loi, un bail de location a une durée bien déterminée. Cette dernière ne peut pas, en effet, être inférieure à 3 ans pour les logements à usage d'habitation. Néanmoins, la loi autorise explicitement des durées plus courtes (entre 1 et 3 ans), par exemple si le propriétaire peut justifier de son besoin de récupérer son logement au-delà de l'une ou l'autre de ces courtes durées pour des raisons familiales ou professionnelles. C'est le cas aussi dans des situations particulières : s'il s'agit de la signature d'un bail mobilité (durée entre 1 et 10 mois), un contrat de location réservé aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers) ; et dans le cas de la location d'un logement meublé (durée minimum d'un an).

Le bail précaire : une exception au droit

Un bail précaire, dont le véritable nom est "convention d'occupation précaire", n'est pas défini par la loi contrairement aux baux de droit commun décrits ci-dessus. C'est-à-dire qu'il n'est régi par aucun texte réglementaire spécifique. Un bail précaire est issu davantage d'une pratique qui est admise par la jurisprudence en cas de litige.

En matière d’habitation, un bail précaire désigne un contrat passé entre deux personnes, contrat qui reconnaît à l'occupant d'un logement la possibilité d'en avoir la jouissance exceptionnelle de manière passagère et en principe non durable. C’est pourquoi, dans les faits, il n’est pas possible de renouveler un bail précaire. D’autre part, un bail précaire peut être utilisé seulement s’il n’est pas possible de conclure un autre type de bail classique à durée déterminée.

Cette précarité du contrat de location doit découler, au moment de la signature du bail précaire, d'un "motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties", comme l'indique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). À défaut, le bail précaire est requalifié et il redevient un contrat de location de droit commun, régi donc par des règles très précises en matière de relations entre le propriétaire d’un logement et son locataire.

En contrepartie d'un bail précaire, le bailleur ne demande pas à son locataire de payer un loyer "normal", mais une contrepartie financière moins élevée que serait un loyer, que l’on appelle le plus souvent une « redevance ». Ce versement d’argent caractérise aussi un bail précaire. D’autre part, dans le cadre d’un bail précaire, il n’est pas possible au propriétaire de demander au locataire de payer une somme d’argent en plus pour couvrir les charges locatives. Des petits travaux ou l’entretien du logement, soit des actes en nature, réalisés par le locataire en échange de la mise à disposition temporaire et de courte durée d’un logement qu’il occupe ne permettent pas de qualifier la relation entre le propriétaire et le locataire par la signature d’un bail précaire.

En résumé, un bail précaire doit cumuler obligatoirement ces deux conditions :

• la signature d’un bail précaire doit résulter d’une situation précaire objective ;
• la personne qui occupe de cette manière une habitation doit verser une contrepartie financière modique.

Un bail précaire ne doit pas être confondu avec ce que l’on appelle le bail dérogatoire, c’est-à-dire un bail de très courte durée.

Si un bail précaire ne répond pas aux mêmes critères que les baux classiques, en particulier en matière de droits et d’obligations du bailleur et du locataire, il n’en demeure pas moins que même dans le cadre de ce type de contrat de location, le propriétaire est notamment tenu de faire en sorte que le locataire jouisse paisiblement du logement ainsi occupé.

En revanche, au contraire d’un bail classique, le locataire ne bénéficie pas des mêmes dispositions protectrices que s’il signe un contrat de location classique. Par exemple, il ne dispose pas de la possibilité de voir son contrat de location renouvelé, à moins qu’un accord amiable avec le propriétaire soit trouvé. Dans ce cas, une nouvelle convention d’occupation temporaire doit être signée entre les parties. Le locataire n’a pas non plus le droit d’être maintenu dans les lieux si le bailleur souhaite récupérer son logement et ce à tout moment de la durée d’un bail précaire.

Dans quels cas est-il possible d’avoir recours à un bail précaire ?

Comme vu précédemment, il est donc possible d’avoir recours à un bail précaire seulement si des circonstances indépendantes du fait du bailleur et du locataire les autorisent à déroger au droit locatif normalement en vigueur.

De nombreuses situations peuvent justifier la signature d’un bail précaire comme, par exemple, un relogement rendu nécessaire pendant des travaux réalisés en raison de la survenue d’un sinistre important dans le logement qu’un locataire occupait, ou de gros travaux de réhabilitation.

Un bail précaire peut aussi être utilisé dans le cas où un propriétaire s’absente temporairement de son logement pour des raisons professionnelles et souhaite le mettre à disposition d’un tiers en dépannage, temporairement pendant ce temps-là, en contrepartie du versement d’une somme destinée seulement à couvrir le coût des charges (consommation d’eau, de gaz, d’électricité, etc.).

Autre exemple : à l’occasion de la vente d’un bien immobilier, le vendeur peut tout à fait se mettre d’accord avec l’acquéreur et lui proposer d’occuper le bien qu’il a acheté dans l’attente de la réalisation de l’acte de vente subordonné à l’obtention d’un prêt, c’est-à-dire une circonstance particulière, indépendante de l’action des deux parties. Ce dernier élément est en effet considéré comme un critère de « précarité » qui permet la signature d’un bail précaire.

Que doit mentionner un bail précaire ?

Même si la convention d’occupation précaire n’est pas strictement définie par la loi, la signature d’un bail précaire doit toutefois prendre une certaine forme.

Un bail précaire est ainsi un document de préférence écrit qui doit comporter des informations telles que les nom, prénom, coordonnées, date et lieu de naissance du propriétaire et du locataire du logement concerné ; l’adresse du bien mis en disposition dans ce cadre ; les circonstances exceptionnelles qui justifient la signature d’un bail précaire ; la date de début et de fin du bail précaire ; le montant de la contrepartie financière demandée par le bailleur ; et notamment les conditions de résiliation. Un bail précaire doit être signé par le propriétaire et par l’occupant du logement.