Immobilier tertiaire : définition, de quoi parle-ton ?

L'immobilier tertiaire désigne les locaux achetés ou loués par les entreprises du secteur des services pour leur activité. Il peut s'agir de bureaux, de commerces, d'entrepôts, de parkings privatifs ou de terrains, par exemple. C'est pourquoi l'immobilier tertiaire est aussi appelé l'immobilier d'entreprise

Le marché de l'immobilier tertiaire, dont les acteurs principaux sont des promoteurs, est depuis des années porteur pour ses investisseurs, en particulier à Paris et dans les grandes métropoles de province, des territoires qui concentrent un grand nombre d'entreprises du secteur tertiaire. L'immobilier tertiaire est aussi en grande mutation car la loi prévoit d'ici 2050 une réduction drastique des consommations d'énergie des bâtiments qui le composent dans l'objectif de lutter contre le réchauffement climatique.

L'immobilier tertiaire : tout ce qui se rapporte aux locaux professionnels du secteur des services

Quand on parle d'immobilier tertiaire, on évoque en fait tout ce qui se rapporte à l'immobilier d'entreprise. L'immobilier tertiaire englobe ainsi toutes les opérations d'achat, de vente et de location qui concernent des locaux commerciaux, des terrains, des bureaux, des entrepôts, des parkings privatifs, etc., utilisés pour les besoins d'une entreprise qui exerce son l'activité dans le secteur tertiaire, défini par l'Insee comme "un vaste champ d'activités qui s'étend du commerce à l'administration, en passant par les transports, les activités financières et immobilières, les services aux entreprises et services aux particuliers, l'éducation, la santé et l'action sociale".

L'immobilier tertiaire touche ainsi à l'immobilier d'entreprises qui appartiennent au secteur des métiers de services marchand (commerce, transports, activités financières, services rendus aux entreprises, services rendus aux particuliers, hébergement-restauration, immobilier, information-communication) ou non marchand (administration publique, enseignement, santé humaine, action sociale).

Dans sa grande majorité, l'immobilier tertiaire en France est constitué de bureaux d'entreprise, suivis de locaux commerciaux, d'hôtels, de résidences pour personnes âgées, d'hôpitaux, ou encore d'infrastructures sportives.

Le plus souvent, l'immobilier tertiaire donne lieu à l'occupation d'immeubles par des entreprises du secteur des services sous la forme d'une location, et plus précisément d'un bail commercial. Une solution principalement adoptée par des entreprises jeunes ou qui ne souhaitent pas investir sur le long terme, donc ne pas devenir propriétaires de leurs locaux d'activité.

Mais l'immobilier tertiaire fait aussi l'objet de transactions d'achat et de vente initiées le plus souvent par des promoteurs.

L'immobilier tertiaire : un marché porteur

En France, le marché de l'immobilier tertiaire se porte bien, en particulier dans les grandes métropoles où les entreprises du secteur des services sont les plus nombreuses, comme à Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, etc.

L'immobilier tertiaire est porteur, d'une part, parce que la demande des entreprises en matière d'acquisition ou de location de bureaux, de fonds de commerce, d'entrepôts, etc., est forte.

Mais aussi, d'autre part, parce que l'immobilier tertiaire présente une rentabilité intéressante pour ceux qui y investissent, supérieure à 4 % par an. Les gains possibles sont en effet supérieurs aux investissements réalisés dans l'immobilier résidentiel.

En effet, compte tenu de la demande importante en immobilier tertiaire des professionnels et le manque d'immeubles et de locaux disponibles, les loyers pratiqués sont le plus souvent élevés et rapportent beaucoup à leurs investisseurs, d'autant que le taux d'occupation dans l'immobilier tertiaire avoisine les 90 %.

Toutefois, comme toutes les composantes du marché immobilier français, les investisseurs dans l'immobilier tertiaire pâtissent de la hausse des taux d'intérêt qui s'applique aux crédits immobiliers, mais aussi de l'inflation, une situation qui a pour conséquence de freiner les constructions de bureaux notamment et, d'une manière générale, de réduire les investissements en matière d'immobilier tertiaire, qui ont aussi été durement touchés par la crise sanitaire liée au Covid-19.

L'immobilier tertiaire bientôt en phase avec les normes environnementales

L'immobilier tertiaire est actuellement en pleine mutation en ce qui concerne les normes environnementales. Une adaptation rendue obligatoire par la réglementation "Éco Énergie Tertiaire (EET)", définie par la loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) de novembre 2018, qui stipule que tous les acteurs du tertiaire doivent s'engager vers la sobriété énergétique.

L'immobilier tertiaire doit ainsi réduire progressivement ses consommations d'énergie afin de lutter contre le réchauffement climatique, d’au moins - 40 % en 2030, - 50 % en 2040 et - 60 % en 2050, par rapport à 2010.

Les immeubles neufs et existants d'une surface égale ou supérieure à 1 000 m² de bureaux, de commerces, d'hôtellerie, de restauration, les résidences de tourisme et loisirs, les équipements sportifs, de culture et de spectacles, les entrepôts, les stationnements, les services publics, etc., doivent donc améliorer petit à petit leur performance énergétique.

Il peut s'agir de réaliser des travaux d'isolation, de menuiserie ou de protection solaire, d'installer des équipements de chauffage, d'eau chaude, d'éclairage, etc., moins énergivores, mais aussi d'inciter les occupants d'immeubles tertiaires à adopter un comportement écoresponsable (réduction du stockage de données informatiques, extinction des équipements, etc.).

Cette réglementation Éco Énergie Tertiaire oblige les propriétaires ou les bailleurs d'immobilier d'entreprise qui y sont assujettis à déclarer les consommations énergétiques de leurs locaux sur une plateforme en ligne dédiée, l'Observatoire de la performance énergétique de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT). En retour, ces acteurs de l'immobilier tertiaire bénéficient d'une notation Éco Énergie Tertiaire pour qualifier leur avancée dans la démarche de réduction de leur consommation d’énergie.

Un virage environnemental qui a pour conséquence de rendre l'immobilier tertiaire encore plus attractif.

L'immobilier tertiaire, et notamment celui qui concerne plus particulièrement celui de bureaux, le plus florissant, est aussi en pleine évolution dans sa forme. Les souhaits des entreprises en matière d'aménagement ont fortement été modifiés ces dernières années. Les entreprisses attendent ainsi aujourd'hui de l'immobilier tertiaire, non seulement des locaux plus respectueux de l'environnement, mais aussi mieux adaptés aux nouvelles formes de travail comme le coworking, le coliving (l'installation d'espaces de travail privatisés alliés à des espaces communs), ou encore tels que des espaces de travail utilisés à la demande, par exemple, ou des bureaux dont l'agencement assure le bien-être des employés.