Acheter un logement sur plans : 7 erreurs à ne pas faire

L’achat sur plan, ou en VEFA Vente en l’État Futur d’Achèvement possède bien des avantages. En effet, il s’agit de logements généralement situés dans des quartiers recherchés, neufs, lumineux, fonctionnels, peu énergivores et souvent modulables.

Cependant, l’achat sur plan peut malgré tout réserver quelques mauvaises surprises. Voici les 5 erreurs à ne pas commettre avant de signer votre bon de réservation, pour faire sereinement votre acquisition immobilière.

Erreur n°1 : ne pas se rendre sur les lieux

Lorsque l’on achète sur plan, le bien immobilier n’est pas achevé, et parfois le chantier de construction est à peine démarré. Qu’à cela ne tienne, un achat immobilier vous engage sur plusieurs années, alors assurez-vous de l’environnement proposé.

En vous rendant sur les lieux de la construction, vous pourrez voir par vous-même les avantages et inconvénients du quartier. Parmi les critères qui comptent, on retient les nuisances sonores, olfactives et environnementales. Y a-t-il une usine à proximité ? Y a-t-il une route très passante ? Y a-t-il une déchetterie ? Ce type de nuisances fait baisser la valeur de votre bien immobilier, alors sachez les repérer.

Au niveau des avantages, on recherche la proximité des commodités pour vivre confortablement. Y a-t-il des commerces et services ? Y a-t-il des écoles et collèges ? Y a-t-il des transports à commun accessibles rapidement ? Y a-t-il des lieux de verdure (parcs, jardins…) et des lieux de culture (bibliothèque, ludothèque…) ? Ces éléments font grimper la valeur de votre bien immobilier, prenez le temps d’explorer les environs.

Enfin, se rendre en mairie pour consulter le PLU Plan Local d’Urbanisme et se tenir informé des aménagements à venir est un plus. Peut-être que des améliorations sont votées dans les années à venir, ou peut-être qu’au contraire la rue si paisible deviendra très passante rapidement. Bref, renseignez-vous, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Erreur n°2 : ne pas se renseigner sur le promoteur

Ce n’est hélas pas un mythe : tous les promoteurs immobiliers ne se valent pas ! Il suffit de regarder autour de soi pour se rendre compte que certains projets de construction sont abandonnés, laissant les futurs propriétaires dans une situation financière parfois très inconfortable.

Alors, renseignez-vous sur le constructeur en charge du projet immobilier. A-t-il fait d’autres chantiers dans les environs ? Quelle est sa connaissance du marché local ? Est-il solide financièrement ? A-t-il bonne réputation et les constructions déjà réalisées sont-elles toujours en bon état ?

N’hésitez pas à solliciter la visite de biens similaires et à mener une enquête de voisinage afin de vous enquérir de certains problèmes récurrents. N’hésitez pas, non plus, à consulter les éléments comptables et bilans des dernières années pour le promoteur choisi afin de vérifier son sérieux. Un constructeur expérimenté et implanté depuis plusieurs années est gage de sérieux.

Erreur n°3 : acheter trop cher

Cette évidence vaut pour tout achat immobilier, on achète un appartement ou une maison au prix du marché, et non au prix du marché + 20 %. Certes, le logement est neuf, ce qui justifie un prix plus élevé que dans l’ancien. Cependant, certains promoteurs immobiliers ont la main lourde et pourraient vous faire perdre de l’argent en cas de revente rapide du logement ou de baisse du marché immobilier.

Renseignez-vous sur les prix pratiqués au mètre carré dans la région convoitée pour votre achat sur plan. Vous pouvez demander conseil à votre notaire, à votre agent immobilier ou consulter divers sites internet dédiés au prix de l’immobilier. En regroupant entre elles les informations, vous aurez l’assurance d’acheter au juste prix.

Erreur n°4 : ne pas se renseigner sur le montant des charges futures

Devenir propriétaire a un impact sur le plan fiscal et patrimonial. Quel sera le montant de votre taxe foncière ? Vous pourrez avoir un ordre d’idée fiable de la somme due en faisant une demande en mairie ou en auprès de votre centre des impôts. À superficie de logement égale, la taxe foncière peut aller du simple au quintuple en fonction des villes et villages où vous achetez.

Par ailleurs, les logements sur plan sont souvent proposés dans le cadre de copropriétés horizontales (maisons) ou verticales (appartements). Cela signifie que des charges de copropriété viendront s’ajouter à votre budget tous les mois ou tous les ans. Renseignez-vous auprès du promoteur pour avoir une idée du montant de ces charges.

Vous l’aurez compris, l’essentiel est d’avoir une visibilité financière à long terme pour savoir si vous pourrez faire face à toutes vos échéances : remboursement du crédit immobilier, paiement des charges de copropriété et impôts fonciers sont parmi les plus importantes à considérer.

Erreur n°5 : signer le contrat de réservation trop rapidement

Un avant-contrat, également appelé contrat de réservation, est signé pour tout achat sur plan entre le promoteur et le futur acquéreur. Ce contrat engage l’acheteur à verser un dépôt de garantie de 5 % de la valeur du bien, et le délai de rétractation prévu au contrat est de 7 jours. Autant dire qu’il est nécessaire d’en prendre connaissance rapidement afin de vérifier que les conditions mentionnées nous conviennent.

Votre contrat de réservation doit mentionner a minima le nombre de lots de la copropriété, le numéro de votre lot, la description de votre logement, les matériaux utilisés et le délai de livraison du bien. Par ailleurs, la condition suspensive quant à l’obtention de votre prêt immobilier doit impérativement figurer dans votre contrat de réservation. Si vous ne trouvez pas de prêt bancaire, vous pourrez vous désengager et récupérer votre dépôt de garantie.

Erreur n°6 : signer à la hâte une offre de crédit immobilier

Entre la signature du contrat de réservation et la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous disposez d’un délai mentionné au contrat pour trouver une offre de financement adapté. Ce délai est généralement compris entre 45 et 60 jours.

Il vous faut mettre à profit ce temps pour négocier au mieux votre emprunt bancaire immobilier. Le taux d’intérêt du prêt, les frais de dossier, le taux d’assurance emprunteur, la durée d’emprunt sont des éléments déterminants et vous pourrez constater des variations impactant le coût total de votre prêt immobilier de plusieurs milliers d’euros entre les différents établissements bancaires.

N’hésitez donc pas à comparer pour trouver le crédit immobilier idéal, soit en faisant appel à un courtier, soit en utilisant un comparateur de prêt en ligne pour démarcher vous-même les banques présentant les prêts les plus attractifs. Peaufinez et mettez en valeur votre dossier pour profiter du meilleur crédit immobilier du marché.

Erreur n°7 : ne pas suivre l’état d’avancement du chantier

La construction de votre logement sur plan est soumise à un cahier des charges strict. Aussi, n’hésitez pas à vous tenir au courant régulièrement de l’avancée du chantier, afin de savoir si celui-ci a du retard.

Par ailleurs, lors de la livraison de votre logement en VEFA, vous signerez un procès-verbal. Ce dernier document est très important puisqu’il constate l’état du bien. En cas de non-conformité de la livraison, si par exemple les finitions ne sont pas celles demandées, ou si les caractéristiques ne sont pas celles prévues au contrat, il est essentiel de le noter.

De même, toute réserve concernant une éventuelle malfaçon doit être portée au procès-verbal de livraison. Il est conseillé de se faire accompagner d’un professionnel du bâtiment et / ou d’un huissier de justice pour cette étape essentielle avant livraison de votre bien immobilier. Le versement du solde au promoteur s’effectue à la livraison, il s’élève à 5 % du coût total de la construction et ne doit être versé qu’après mise en conformité de votre habitation.