Les frais de notaire : de quoi sont-ils composés pour un achat immobilier ?

Lors de l’achat immobilier d’un logement neuf ou ancien, l’acquéreur doit payer des frais d’acquisition. Même si l’on parle communément de « frais de notaire », il est important de savoir que ces frais sont surtout composés de taxes revenant à l’État.

Compris entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 et 8 % dans l’ancien, les frais de notaire comportent quatre postes de dépenses principaux. Quels sont-ils ? Et que payez-vous vraiment lors d’un achat immobilier ?

Les DTOM droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation, aussi appelés droits d’enregistrement, comprennent les impôts et taxes, à savoir :

• Les droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière,
• La taxe additionnelle communale.

La publicité foncière est votée par le département, alors que la taxe communale est votée par le conseil municipal.

C’est sans conteste cette partie des frais de notaire qui coûte le plus cher à l’acheteur, puisqu’elle rétribue les communes, les départements et l’État.

Le montant des droits de mutation à titre onéreux dépend du lieu où se trouve le bien immobilier acheté d’une part, mais également de son ancienneté d’autre part.

Ainsi, l’achat d’un bien immobilier neuf (n’ayant pas encore été habité, ayant été réhabilité ou faisant l’objet d’une construction en VEFA) bénéficie d’une taxe de publicité foncière à taux réduit, ne pouvant pas excéder 0.71 %. Cette même taxe peut aller jusqu’à 5,81 % dans l’ancien).

En ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier ancien, elle est fixée à 4,50 % dans la majorité des départements (excepté un taux réduit à 3,80 % dans l’Indre, dans l'Isère, dans le Morbihan et à Mayotte). Quant à la taxe communale additionnelle, elle est fixée à 1,20 % par le CGI Code Général des Impôts.

La CSI Contribution de Sécurité Immobilière

La CSI est une taxe prélevée par le service de publicité foncière de l’État. Elle sert à financer la tenue de la publicité foncière et les actes d’enregistrement effectués par le chef de service du bureau, autrefois appelé le conservateur des hypothèques.

La contribution de sécurité immobilière est pour tous les acheteurs de 0,10 % du prix du bien immobilier, avec un minimum de 15 euros. Elle permet de rémunérer le chef de service.

Les émoluments du notaire

Les émoluments de vente

Les émoluments de vente du notaire correspondent à sa rémunération. Ils ne sont pas libres et sont donc strictement encadrés par la loi. Ils suivent ainsi une grille tarifaire unique, le barème actuellement applicable est en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, conformément à l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires.

Les émoluments du notaire sont calculés par tranche, en fonction du prix de vente du bien immobilier (hors mobilier) :

• 3,870 % pour la part de transaction allant de 0 à 6 500 euros
• 1,596 % pour la part de transaction allant de 6 500 à 17 000 euros
• 1,064 % pour la part de transaction allant de 17 000 à 60 000 euros
• 0,799 % pour la part de transaction supérieure à 60 000 euros

Afin de limiter les frais pour l’acheteur, une remise initiale de 10 % était négociable pour les tranches supérieures à 150 000 euros grâce à la loi Macron de 2016. Cette dernière ayant évolué, il est désormais possible de bénéficier d’émoluments réduits jusqu’à 20 % pour les tranches supérieures à 100 000 euros.

Mais attention, cette réduction dépend des notaires, puisqu’ils sont tenus de l’appliquer à l’ensemble de leur clientèle. Tous ne le font donc pas, mais un affichage dans leurs locaux, de nature obligatoire, informe la clientèle si tel est le cas.

Les émoluments pour démarches annexes

À la perception des émoluments de vente s’ajoutent la perception des émoluments pour les démarches annexes effectuées par le notaire, comme une demande d’extrait d’acte de naissance par exemple.

Cependant, les émoluments liés aux démarches annexes représentent une part négligeable des frais de notaire eu regard aux taxes en vigueur.

Les débours et frais divers

Les débours et frais divers n’ont pas un caractère de rémunération pour le notaire, et varient d’un dossier à l’autre. En effet, ils englobent diverses avances pécuniaires ou frais divers engagés dans l’intérêt du client, comme :

• Les frais de déplacement,
• L’obtention du cadastre
• L’obtention du PLU Plan Local d’Urbanisme,
• Les formalités d’inscription aux garanties hypothécaires, etc.

Ces débours et frais divers font l’objet d’une enveloppe globale estimée par le notaire. Le client les paie donc lors de la signature de l’acte notarié. Cependant, une régularisation du dossier, lorsque celui-ci est totalement achevé, a lieu dans un délai de quelques mois après la vente du bien. L’acheteur reçoit le plus souvent un chèque de compensation en sa faveur pour un trop perçu qu’il a versé au notaire.