Qu'est-ce que la location-accession ?

La location-accession, aussi appelée location-vente, est une opération qui permet à un locataire, en accord avec son propriétaire, d’acheter son logement. Cette forme d’acquisition est souvent pratiquée dans le secteur social dans le but de permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires plus facilement. La location-accession passe d’abord par une phase où le locataire dans ce cas garde ce statut et commence à verser une redevance à son propriétaire, une sorte d’avance sur le prix de vente du bien. La location-accession fait l’objet d’un contrat spécifique rédigé par un notaire.

La location-accession : devenir propriétaire d’un logement occupé en tant que locataire

On parle de location-accession pour désigner la possibilité qui est donnée à un locataire de devenir propriétaire du logement qu’il occupe au bout d’une période définie avec son propriétaire. La location-accession peut porter sur un logement « à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), collectif ou individuel, achevé ou en cours de construction à la date de signature du contrat », comme l’indique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). La définition et les règles de la location-accession à la propriété immobilière sont fixées par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

La location-accession permet notamment à des personnes qui ne disposent pas d’apport personnel d’accéder à la propriété malgré tout. C’est pourquoi cette pratique est depuis longtemps mise en œuvre dans le secteur des logements sociaux, à l’initiative des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM), afin de permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement. Mais la location-accession n’est pas réservée au seul secteur du logement social.

Avoir recours à la location-accession donne la possibilité aux locataires devenus propriétaires de payer le prix de vente de leur logement de manière progressive, mais aussi de bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans à compter de l’année qui suit l’achèvement du logement ainsi acheté.

Comment fonctionne la location-accession ?

Un locataire qui a le projet d’acheter son logement, avec l’accord de son propriétaire, doit respecter une procédure propre à ce type d’accession à la propriété. D’abord, son projet doit être officialisé par un contrat, et il doit attendre un certain délai avant de devenir vraiment propriétaire, pendant lequel il commence à payer son acquisition.

La location-accession fait l’objet en premier lieu d’un contrat spécifique entre le propriétaire d’un logement et son locataire qui souhaite en devenir propriétaire. Ce contrat prend la forme d’un acte authentique rédigé par un notaire et qui est publié dans le fichier de publicité foncière. Grâce à ce contrat, l’une et l’autre des parties signataires disposent d'un délai de rétractation ou de réflexion.

Concrètement, un contrat de location-accession doit obligatoirement mentionner certaines informations : une description du logement concerné et ses caractéristiques techniques ; le prix de vente du logement, les modalités de paiement et, au besoin, la possibilité de réviser son prix ou d’avoir recours ou non à un prêt ; la date d’entrée en jouissance et le terme de cette période (voir plus bas les explications) ; une estimation des charges pour la première année d'exécution du contrat ; les assurances souscrites ; la garantie de remboursement ou d'achèvement ; et les conditions de résiliation du contrat de location-accession.

La location-accession : une réalisation en deux temps

Le contrat de location-accession prévoit deux temps pour que cette opération soit réalisée : une première période nommée « période de jouissance » et une seconde appelée l’ « exercice de l’option ».

La période de jouissance désigne le temps durant lequel le locataire qui veut devenir propriétaire de son logement n’a pas encore le statut d’accédant à la propriété et reste locataire du bien. Durant cette période, il doit verser une redevance au vendeur du logement, redevance dont le montant et les modalités de versement sont prévus dans le contrat de location-accession. Ce versement est constitué de deux parties : une qui est acquise définitivement au vendeur, et qui correspond à une partie du loyer, et une autre que le vendeur devra redonner au locataire désireux d’acheter son logement en cas de résiliation du contrat de location-accession.

Pendant cette période de jouissance, le locataire est redevable des charges qui ont été prévues dans le contrat de location-accession, ainsi que des taxes et impôts liés au logement. Comme tout locataire, il reste responsable de l’entretien courant du logement qu’il occupe, et le vendeur est tenu de faire face aux grosses réparations.

S’il s’agit d’un logement en copropriété, le locataire futur accédant a le statut de copropriétaire dès la période de jouissance.

L’exercice de l’option intervient ensuite, normalement au terme de la période de jouissance fixée dans le contrat de location-accession, même s’il est possible d’avancer sa mise en œuvre. À ce moment-là, le locataire qui souhaite devenir propriétaire de son logement doit confirmer son choix ou y renoncer, c’est ce que l’on appelle la levée de l’option qui, dans tous les cas, doit intervenir au moins 3 mois avant son terme.

S’il atteste de sa volonté d’acquérir son logement, l’accédant doit verser le solde du prix de vente pour obtenir son titre de propriété. Ce solde correspond à la différence entre le prix de vente prévu dans le contrat de location-accession et le montant qu’il a déjà versé au titre de la redevance, à la date de sa levée d'option.

Dans le cas où le locataire futur propriétaire sollicite un ou plusieurs prêts pour son acquisition, dont notamment un prêt social location-accession (PSLA), un emprunt spécifique pour faciliter la location-accession, le transfert de propriété ne peut se faire qu’après l’obtention de ces prêts.

La décision de finalement devenir propriétaire du logement qu’il loue implique la rédaction d’un acte authentique devant un notaire.

À la fin de l’exercice de l’option, si le locataire renonce à devenir propriétaire de son logement, sauf décision contraire, il ne dispose pas d’un droit d’être maintenu dans son logement. D’autre part, le vendeur doit restituer au locataire la partie de la redevance qui lui a été versée. Il a, en revanche, le droit de demander à son locataire une indemnité équivalente d’au maximum 1 % du prix de vente du logement concerné, mais de 3 % si le bien a moins de 5 ans, sauf s’il était prévu d’avoir recours à un PSLA pour son acquisition.