Vente d’un bien immobilier de particulier à particulier : les étapes indispensables

Nombre de personnes à la recherche d’une maison ou d’un appartement ne souhaitent pas s’adresser à une agence immobilière car elles préfèrent éviter l’impact des frais d’agence sur le coût de la transaction, de l’ordre de 3 à 10 %. Vendre un bien immobilier de particulier à particulier est donc une excellente solution, à condition de mettre toutes les chances de son côté pour réussir cette opération. Regardons de plus près les étapes à ne pas manquer pour vendre son bien de PAP.

Evaluer au plus juste le prix de son bien immobilier

Pour un particulier, évaluer objectivement la valeur vénale de son bien n’est pas chose facile… côté affectif oblige. A moins de faire totalement abstraction des sentiments, mieux vaut confier cette tâche délicate à un expert relevant du Centre National de l’Expertise (CNE). Certes, la prestation a un coût (exclusivement sur devis et totalement indépendant du prix du bien) mais expertiser un bien immobilier est une prestation qui prend du temps. Elle est utile pour le vendeur qui peut ainsi obtenir un prix ayant été évalué avec méthode par un professionnel impartial puisqu’il ne sera à aucun moment intéressé financièrement par la transaction.

Les biens immobiliers qui se vendent le mieux (et le plus vite) sont ceux dont le prix de vente n’est ni trop bas, ni trop élevé.

Bien préparer son bien à la vente grâce au home staging

Le home-staging ou house staging est le terme utilisé pour désigner la valorisation d’un bien immobilier. De plus en plus de propriétaires y ont recours, qu’ils souhaitent vendre par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou de façon totalement autonome, à savoir de particulier à particulier.Avant de faire visiter le bien immobilier dédié à la vente, il est fondamental de le mettre en valeur. Fils électriques qui pendouillent, papier peint des années 60 aux coloris passés et aux angles déchirés, crépi extérieur peu engageant ou encore décoration trop personnalisée sont autant de points négatifs. Quelques menus travaux de rafraîchissement sont un minimum, tout comme le gros nettoyage, le tri et le rangement car le logement à vendre doit être réparé, propre, désencombré, dépersonnalisé et le plus lumineux possible. Toutes ces conditions étant réunies, le bien paraît visuellement beaucoup plus grand.

Le home-staging sert à cela et la méthode est bien rôdée. Il peut être très utile d’opter pour cette solution dans la mesure où s’en tient à une dépense qui n’excède pas 3 à 4 % du prix de vente. N’oublions pas que chaque visiteur est un acquéreur potentiel. Dès les premières minutes, il doit donc avoir une vision d’ensemble tout à fait satisfaisante pour pouvoir se projeter et donc, faire une offre.

Rédiger une annonce qui fait mouche

Lorsque l’on souhaite vendre son bien immobilier de particulier à particulier, l’annonce doit être rédigée avec soin. Le but est qu’elle donne envie aux éventuels acquéreurs de visiter le bien en question.

Points à préciser dans l’annonce

Le texte de l’annonce immobilière doit être :

• Concis : il faut aller à l’essentiel et non pas se perdre dans les détails.
• Précis : l’à-peu-près n’a pas sa place dans ce domaine, notamment en ce qui concerne :
  • la superficie du bien, de chaque pièce, du terrain, des parties annexes, de la terrasse ou du balcon ;
  • les performances énergétiques : elles sont communiquées au propriétaire à l’issue du diagnostic de performance énergétique obligatoire,
• Impartial : on évite les superlatifs qui, généralement, ne font plaisir qu’au propriétaire du bien à vendre. Toutefois, il faut mettre l’accent sur les points forts en les listant simplement mais précisément, car ils sont susceptibles de déclencher une vente. Il s’agit par exemple :
  • des commerces à proximité, des écoles ou lycées, d’un cinéma, des transports en commun ou bien encore d’un cabinet médical et même du centre-bourg ou cœur de ville,
  • de l’orientation,
  • de l’absence de vis-à-vis,
  • de matériaux de qualité qui apportent une vraie plus-value,
  • d’un système de chauffage écologique,
  • de travaux d’aménagement récents,
  • d’une cave à vin…
• Bien rédigé, ce qui signifie sans faute d’orthographe mais aussi sans excès d’abréviations afin d’éviter les quiproquos et d’être compris par tous.

L’annonce doit aussi mentionner l’existence d’un droit de passage ou si le bien est soumis au régime de la copropriété car cela peut être rédhibitoire pour certaines personnes. Oublier de préciser ce type de particularité n’aurait alors d’autre conséquence que de générer une visite inutile et de faire perdre du temps à tout le monde.

Photos à joindre à l’annonce

Enfin, une petite dizaine de photos du bien à vendre, (intérieur – extérieur), sont les bienvenues. Elles doivent être parfaitement cadrées. On évite le contre-jour et les photos prises volets fermés. D’autre part, avant de photographier les pièces comme le jardin, il est indispensable que tout soit parfaitement ordonné et propre. Les photos sont là pour valoriser les atouts du bien à vendre et encourager les visites.

Bien à vendre de particulier à particulier : générer un coup de cœur

La visite d’une maison ou d’un appartement à vendre est un moment extrêmement important. Le vendeur doit donc la préparer avec soin.

Peaufiner dedans-dehors

Bien sûr le logement doit être rutilant, parfaitement rangé et allégé en bibelots, tout comme la terrasse, le balcon, le garage et autres parties annexes. Le jardin ne déroge pas à la règle : on tond la pelouse la veille de la visite, on prend soin de supprimer les fleurs fanées et de ranger jouets et outils qui traînent. L’idéal (même hors saison estivale) est de créer une ambiance conviviale en installant par exemple le salon de jardin sur la terrasse. C’est un détail certes, mais qui peut aider l’acquéreur potentiel à se projeter.

Parler, mais pas trop

Le vendeur se contente de répondre aux questions et de rappeler les points forts de son bien immobilier en restant modéré. Il est préférable qu’il se tienne un peu à l’écart afin que le visiteur se sente libre de revenir sur une pièce s’il le souhaite et de visiter à son rythme. Jouer la discrétion est aussi indispensable lorsque le bien est visité par un couple ou une famille. Cela permet aux différents visiteurs d’échanger leurs impressions.

Savoir négocier

Recevoir une offre d’achat est déjà bon signe car cela prouve que l’on est parvenu à créer un véritable coup de cœur. Mais tout n’est pas gagné pour autant si cette offre est inférieure au prix fixé par le vendeur. Plusieurs solutions sont possibles :

• Accepter l’offre reçue parce qu’elle reste raisonnable,
• Refuser l’offre car elle est trop inférieure au prix souhaité,
• Faire une contre-proposition, ce qui revient en quelque sorte à « couper la poire en deux », le vendeur et l’acquéreur devant faire un petit effort pour parvenir à une négociation. En cas de contre-proposition, l’offre initiale est donc caduque.

Lorsque les deux parties trouvent un accord, on dit que la vente est formée. L’acceptation de l’offre par le vendeur doit être signifiée par écrit à l’acquéreur. Ce dernier est alors engagé. Il ne reste plus qu’à signer le compromis de vente devant notaire.

Vendre son bien immobilier de particulier à particulier n’est finalement pas si compliqué. C’est même plus facile aujourd’hui car on dispose de nombreux moyens de diffusion : sites d’annonces gratuits, sites spécialisés dans l’immobilier, site perso, pose d’un panneau « A vendre », journaux et magazines gratuits, annonce déposée chez les commerçants du quartier et bouche à oreille sont parmi les principaux. Quant à la préparation du bien à vendre, elle est quasi incontournable. L’acquéreur d’aujourd’hui souhaite généralement acquérir un bien dans l’air du temps, sauf s’il désire investir dans de l’ancien et qu’il possède un budget suffisant pour financer, en plus, les travaux de restauration.