Diagnostic plomb : explications ! Est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ?

Le diagnostic plomb s’inscrit parmi la liste des 10 diagnostics et états obligatoires d’un Dossier de Diagnostic technique, instauré dans le Code de la construction pour protéger le consommateur des facteurs à risque pour sa santé et sa sécurité. Voici une présentation des risques sanitaires que présente l’exposition au plomb, de la réalisation de ce diagnostic immobilier et des cas dans lesquels il est obligatoire.

Pourquoi avoir mis en place un diagnostic plomb ?

La concentration de plomb est mesurée sur les revêtements d’un logement, puisqu’il était largement utilisé dans les anciennes peintures. En effet, comme l’amiante a pu être le roi de l’isolation avant que ses méfaits sur la santé ne soient connus et qu’il soit totalement banni du secteur de la construction, le plomb a également connu son heure de gloire durant la révolution industrielle, entre 1900 et 1940, stimulé par l’effort de guerre et de reconstruction qui s’en est suivie.

Utilisé depuis l’époque romaine, ce matériau était reconnu pour sa grande résistance dans le temps alliée à sa facilité d’utilisation. Il était donc de tous les travaux, allant jusqu’à être intégré dans la fabrication des peintures où ses dérivés minéraux étaient utilisés pour pigmenter la couleur souhaitée. On parle alors de « céruse », qui est la substance fabriquée à partir du carbonate de plomb, dont l’emploi est aujourd’hui interdit à cause de sa haute toxicité.

Aussi, la majorité des bâtiments construits avant 1915, comme ceux construits sur les 30 années qui ont suivi, inscrivent très vraisemblablement la présence de peinture au plomb, et ce probablement en plusieurs couches, ou de papier peint, où une couche fine de plomb était couramment intégrée. Egalement, le plomb était utilisé pour construire les canalisations. L’eau pouvait donc contenir ces particules de plomb, qui étaient alors ingurgitées.

Exposition au plomb : Quels risques pour la santé ?

La céruse, contenant donc du plomb, était également appelée « blanc de Saturne » pour sa couleur blanchâtre. Les études réalisées démontrant toute la toxicité de cette substance ont donné naissance au « saturnisme infantile », qui est l’intoxication au plomb chez l’enfant de moins de 18 ans. Les conséquences que peut entraîner une surexposition peuvent être très graves et irréversibles, notamment sur le développement cognitif et psychomoteur de l’enfant.

L’intoxication au plomb peut se manifester par des douleurs abdominales, une hypertension artérielle, des troubles de la mémoire, du sommeil ou de l’humeur, une anémie ou encore une infection des voies rénales. Les enfants de moins de 6 ans sont les plus fragiles et sujets à développer de fortes réactions suite à un contact avec ces particules. Pourquoi ? Parce que leur système immunitaire est bien plus vulnérable et leur système nerveux toujours en développement. Aussi, souvent plus exposés par le fait de contacts à répétition du corps avec les surfaces du sol et des murs, ils peuvent développer de lourdes pathologies, parmi lesquelles nous citerons des retards intellectuels, des difficultés d’apprentissage, un ralentissement de la croissance ou encore des troubles de l’humeur.

Les personnes âgées sont évidemment plus à risque du fait cumulé d’un système de défenses immunitaires plus affaibli, et d’une très probable exposition au plomb dans leur jeunesse. Enfin, les femmes enceintes, ou plutôt le fœtus, sont également mis en danger en cas de contact répété. En cas de suspicion, un examen appelé « plombémie » sera réalisé au 4^ème mois de grossesse, pour éviter tout risque pour le bébé.

Comment le diagnostic plomb est-il réalisé ?

L’exposition au plomb se produit généralement par l’intermédiaire de poussières qui se dégagent lors d’un ponçage de peinture ou d’un décollage de papier peint. C’est alors l’inhalation de ces particules volatiles, ou leur ingurgitation dans le cas de l’eau, voire le contact même répété de la substance, qui entraînent les problèmes de santé. Aussi, un diagnostic plomb a été mis en place en 1998, qui aura été étendu et précisé en 2006.

Communément nommé diagnostic plomb, il s’agit plus exactement du Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Il devra retranscrire deux valeurs : le risque de saturnisme, et l’état de dégradation du logement. Pour ce faire, seul un diagnostiqueur certifié sera habilité à rechercher la présence de plomb sur l’ensemble des revêtements intérieurs et extérieurs du logement et de ses annexes destinées à un usage courant.

La présence de plomb peut être reconnue, sans que cela n’empêche l’habitation du logement. En effet, des seuils légaux de 1 mg par cm² sont fixés, au-delà desquels le risque sanitaire est jugé trop important. 4 niveaux de danger sont légalement applicables :

• 0 : Absence de plomb ou présence inférieure à 1 mg / cm²,
• 1 : Présence de plomb pour une valeur supérieure ou égale à 1 mg / cm², avec un revêtement en bon état ou non accessible (présentant donc un faible risque de contact),
• 2 : Présence de plomb pour une valeur supérieur ou égale à 1 mg / cm², avec un revêtement usagé, sans décollement,
• 3 : Présence de plomb pour une valeur supérieur ou égale à 1 mg / cm², avec un revêtement dégradé, présentant un décollement des couches de peinture.

Bien que le coût d’un diagnostic plomb ne soit pas réglementé, son tarif est estimé entre 100 et 150 €. Lors d’une vente, il sera bon de faire réaliser l’ensemble des diagnostics par un même diagnostiqueur pour bénéficier d’un tarif réduit à une seule prestation complète.

Les travaux de réhabilitation

Suite à ce diagnostic, notamment si le CREP relève un niveau 2 ou 3 de risque d’exposition, il sera recommandé, même fortement conseillé, d’entreprendre des travaux de rénovation des revêtements pour assainir le logement et préserver ainsi la santé des habitants, et notamment des enfants.

L’étape d’élimination du plomb sera à confier à une entreprise spécialisée, dont les professionnels disposeront d’équipements de sécurité adaptés pour ne prendre aucun risque pour leur propre santé. Ils viendront d’abord mettre en confinement les pièces concernées pour éviter tout risque de propagation des poussières. Ils procèderont ensuite au décapage des surfaces à l’aide d’une ponceuse, d’une sableuse ou encore d’un produit chimique dédié, et aspireront les poussières au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Les déchets de plomb seront acheminés dans un centre de stockage pour produits chimiques, pour y être traités.

Ensuite, les travaux de réhabilitation des surfaces pourront être réalisés par un professionnel ou par l’occupant s’il le souhaite : peinture, nouveau papier peint, carrelage ou autre.

Quand est-ce que le diagnostic plomb est obligatoire ?

Vous l’aurez compris, seuls les bâtiments anciens, construits ou ayant subi des travaux avant la suppression complète de l’utilisation du plomb, sont concernés par ce diagnostic. Aussi, le CREP est alors obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un logement construit avant le 1^er janvier 1949. Rien n’empêche toutefois la réalisation de ce diagnostic pour les bâtiments construits jusqu’en 2000, puisque ce n’est qu’en 1990 que les peintures contenant des dérivés du plomb, comme la céruse ou les sulfates de plomb, ont été définitivement interdites. Toutefois, cette interdiction a été appliquée uniquement aux professionnels du bâtiment. Les particuliers ont donc pu continuer au-delà de cette date à utiliser des stocks restants de peintures contenant du plomb, et notamment du minium de plomb.

Si le diagnostic plomb négatif n’a pas de date de validité puisqu’il signifiera qu’aucun élément de l’habitation ne contient de plomb, un constat positif devra être daté de moins d’un an avant la promesse de vente ou le contrat de bail.

Notons enfin que, comme l’ensemble des diagnostics inscrits au DDT (Dossier de Diagnostic Technique), les travaux de réfection ne sont pas obligatoires à réaliser par le vendeur, même si le CREP fait état d’un risque accru d’exposition au plomb. L’objectif de ces diagnostics est bien d’informer l’acheteur potentiel de l’état général du logement et des risques pour sa santé ou pour la sécurité des personnes. En revanche, la vente sera assurément plus difficile à effectuer si les travaux ne sont pas réalisés avant, les potentiels acquéreurs étant plus méfiants, plus regardants sur l’état du logement. Le chiffrage des travaux sera idéalement à fournir pour les rassurer. Toutefois, il est fort probable, si la vente se concrétise, que le prix de vente ait été renégocié en fonction.