Vendre son bien immobilier actuellement en location : comment faire ?

Vous êtes le propriétaire d’un bien immobilier, maison ou appartement, que vous avez placé en location. Vous souhaitez le mettre en vente et vous vous demandez si vous en avez le droit et quelles sont les démarches à suivre dans la mesure où un locataire y est présent. En effet, il faut savoir que mettre en vente un bien immobilier actuellement en location est possible, mais que les démarches à entreprendre varient selon la situation, c’est-à-dire en fonction de son caractère libre (vente sans locataire) ou occupé (le locataire reste en place). Faisons le point sur la question dans ce dossier.

Est-il possible de vendre un bien immobilier actuellement en location ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison actuellement en location et vous souhaitez le ou la mettre en vente. Vous en avez la possibilité, mais le fait que ce bien soit déjà loué vous impose de respecter certaines règles pour ce faire. En outre, il vous faut savoir que la réglementation qui s’applique est variable en fonction de la situation, c’est-à-dire selon qu’il s’agit d’un logement libre (loué sans locataire) ou d’un logement occupé (avec un locataire occupant qui reste en place).

Vous pouvez donc, d’une part, décider de vendre votre bien libre, c’est-à-dire sans votre locataire. Il vous faut, dans ce cas, lui donner congé au préalable tout en respectant les durées légales de préavis.

Si vous décidez en revanche de vendre le logement occupé, permettant ainsi au locataire de rester en place, vous n’êtes soumis à aucune règle particulière dans la mesure où la situation reste inchangée pour lui. Seul le propriétaire du bien va changer, donc vous n’avez pas besoin de donner congé à votre locataire. Rien ne vous impose en outre de l’avertir officiellement de la mise en vente du bien. Cependant, il est recommandé d’informer le locataire par oral ou par écrit, car le bien peut faire l’objet de visites de la part des acquéreurs potentiels. Ceci vous permettra en outre de faire valoir le droit de visites de 2 heures par jour (excepté le dimanche) que le locataire doit vous accorder dans ce cadre, si le bail de location le notifie. Cette solution est neutre pour le locataire et elle est souvent appréciée des acheteurs qui n’ont ainsi pas besoin de trouver un nouveau locataire pour occuper le bien.

Comment vendre un bien immobilier libre ?

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuellement en location libre, c’est-à-dire sans locataire, vous devez impérativement adresser un congé à votre locataire pour lui permettre de trouver une autre solution de logement. Les délais de préavis sont relativement contraignants puisqu’ils sont au minimum de trois mois pour une location meublée et au minimum de six mois pour une location non meublée, mais bien souvent davantage en fonction de la date d’échéance du bail de location.

Pour donner congé à votre locataire, vous devez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception ou une notification par huissier. Ce document doit impérativement comporter le prix de mise en vente du bien et les conditions de vente. En effet, il faut savoir que s’il s’agit d’une location vide, le locataire en place est prioritaire et il dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.

En conséquence, le locataire peut accepter l’offre au prix proposé, la refuser ou négocier le prix de vente. À noter qu’en cas de négociation, le locataire perd son droit de priorité et vous pouvez décider librement de vendre le bien à un tiers qui propose un meilleur prix.

Cependant, si un potentiel acquéreur vous propose un prix d’achat inférieur à la proposition de votre locataire, vous devez informer ce dernier, car il dispose d’un délai d’un mois pour se positionner par rapport à cette nouvelle offre.

Quoi qu’il en soit, si votre locataire désire acquérir le bien, il bénéficie d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente ou de quatre mois s’il a besoin d’obtenir un crédit bancaire. Une fois ces délais passés, la vente du bien au locataire est annulée.

Enfin, soulignons qu’en cas de location meublée, la priorité du locataire ne s’applique pas.

Comment vendre un bien immobilier occupé ?

Si la vente d’un logement occupé est plus facile à réaliser qu’un logement libre puisque les démarches sont simplifiées, le bien est en revanche soumis à une décote, mais uniquement s’il s’agit d’une location vide. La décote est variable puisqu’elle évolue en fonction du montant du loyer, du délai restant pour le bail de la location, du type de bien, etc. Mais ce n’est pas tout, car l’âge du locataire a également son importance. En effet, un locataire de plus de 65 ans aux revenus faibles bénéficie d’une protection.

Plus le bail est long, plus la décote est importante puisque le bien ne pourra pas être occupé par le nouvel acquéreur dans un délai court. Il faut également noter qu’à la fin du bail de location, c’est au nouvel acheteur de restituer au locataire son dépôt de garantie, et ce, même s’il n’avait pas perçu le versement initial. En revanche, il peut négocier ce point avec le vendeur lors de la vente.