Vices cachés lors d'un achat immobilier : quel recours ?

Vous avez acheté une maison et vous avez découvert une malfaçon après avoir emménagé ? Est-ce un vice caché ? Comment réagir face à ce défaut que vous n’aviez pas vu lors de vos visites ?

Faisons le point sur les vices caché d’un bien immobilier et les mesures à entreprendre pour vous défendre.

Définition du vice caché en immobilier

Le vice caché en immobilier désigne un défaut qui rend le logement impropre à son usage d’habitation ou qu’il en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à moindre prix. Le vice doit être antérieur à la vente du bien.

Le vice caché n’est pas une malfaçon dissimulée par le vendeur, mais un défaut qui n’aurait pas pu être découvert sans une inspection minutieuse de la maison.

Les défauts suivants sont considérés comme étant des vices cachés :

• Des fondations défectueuses,
• La présence de termites,
• L’humidité,
• La dalle de béton fissurée,
• L’absence de l’eau courante,
• Etc.

Quels sont mes recours après avoir découvert un vice caché lors d’un achat immobilier ?

Quelle est la durée de la garantie contre les vices cachés ?

Lors de la découverte d’un vice caché, vous avez deux ans pour agir et engager une procédure contre le vendeur. Il est conseillé d’agir le plus rapidement possible, car avec le temps qui passe, les preuves de l’existence du vice peuvent-être plus difficiles à collecter.

Comment mettre en œuvre la garantie contre les vices cachés ?

Le point de départ de la garantie contre les vices caché est le rapport d’expertise que vous aurez commandé. Ce n’est pas une obligation, mais il est vivement conseillé, cela apportera du poids à votre demande. Une fois le vice établi, deux solutions s’offrent à vous.

Trouver un accord amiable

Le premier réflexe est d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur pour tenter de trouver un accord de dédommagement amiable. Il est vivement recommandé de passer par cette étape en laissant un délai de réponse raisonnable au vendeur, en général de deux semaines.

Si un accord amiable est formalisé, vous aurez gagné beaucoup de temps et économisé une procédure juridique longue, coûteuse et fastidieuse.

Saisir le Tribunal de Grande Instance

Si la tentative d’accord amiable a échoué, ou si vous n’en souhaitez pas, vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance. Le recours à un avocat est obligatoire pour cette procédure.

Vous devrez apporter toutes les preuves que vous êtes en présence d’un vice caché. Le tribunal pourra ordonner ses propres expertises. Le juge appréciera alors l’existence, la gravité et l’antériorité de ce vice. Si vous pensez que le vendeur avait connaissance de ce vice, vous devrez apporter la preuve de sa mauvaise foi. Si celle-ci est établie, cela vous ouvrira des droits à des dommage et intérêts.

Quelles indemnisations puis-obtenir après la découverte d’un vice caché ?

En cas de bonne foi du vendeur

Dès lors que vous avez mis en œuvre la garantie contre les vices cachés et que celui-ci est formellement établi, vous avez deux possibilités :

• Rendre le bien dans l’état ou vous l’avez acquis et vous faire rembourser le prix d’achat,
• Garder le bien et demander une réduction du prix de vente.

Vous pouvez choisir entre ces deux solutions, sans avoir à en justifier. De même, si le vendeur a décidé de prendre en charge les travaux de réparation, vous pouvez tout à fait choisir de restituer le bien.

En cas de mauvaise foi du vendeur

S’il a été établi que le vendeur avait connaissance du ou des vices cachés, en plus des deux possibilités précédentes, vous pourrez prétendre à une indemnisation au titre des dommages et intérêts. Cette indemnisation est fixée par le juge du Tribunal de Grande Instance.

La clause de non-garantie des vices cachés

Lors d’une vente entre particuliers, il n’est pas rare que cette clause soit inscrite au compromis de vente. Elle signifie que vous renoncez à tout recours dans le cas où vous découvriez un vice caché.

Cette clause est tout à fait légale. Vous ne pourrez la contourner uniquement si vous parvenez à démontrer la mauvaise foi du vendeur. En d’autres termes, il faudra démontré qu’il avait connaissance du vice avant la signature de l’acte de vente.

Un professionnel ne peut pas inclure cette clause lors de la vente d’un bien immobilier.

La vente « en l’état » d’un bien immobilier

Cette mention est souvent ajoutée si l’immeuble nécessite des travaux que le vendeur n’a pas l’intention d’engager. Le bien sera alors acquis dans l’état dans lequel il a été visité. Dans ce cas, le vendeur a une obligation de transparence et doit vous signaler tous les défauts et vices visibles. Il est également conseillé de faire une contre visite avec un expert qui recherchera d’éventuels vices cachés.

Le vendeur doit tout de même fournir les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier (Diagnostic de Performance Energétique, termites, risques naturels et technologiques, etc).