Acheter une maison de vacances en famille ou entre amis : 4 erreurs à ne pas faire !

L'achat d'une maison de vacances en famille ou entre amis est une solution qui fait rêver beaucoup de Français. L'idée de devenir propriétaire d'une résidence secondaire où passer ses vacances est déjà un très beau projet et qui peut être avantageux. Terminé, en effet, le temps et l'énergie dépensés pour rechercher une location saisonnière qui convient en tout point à ses souhaits de destination, de conditions de logement, etc. Acheter une maison de vacances en famille ou entre amis représente aussi pour beaucoup la solution idéale pour passer du bon temps avec des personnes que l'on apprécie, de profiter, par exemple, de ses enfants ou de ses parents que l'on ne voit pas souvent le reste de l'année.

Un tel achat en commun permet aussi de réaliser un investissement immobilier qui n'est souvent pas possible seul. En mettant de l'argent en commun avec sa famille ou des amis donne en effet l'avantage notamment de pouvoir acheter une maison de vacances d'une plus grande surface, dans des régions de villégiature où les prix des biens immobiliers sont élevés. Bref, acheter une maison de vacances en famille ou entre amis présentent de nombreux avantages. Mais, attention, ce type de projet demande néanmoins de prendre certaines précautions. Les 4 erreurs à ne pas faire à l'occasion d'un tel investissement.

1 - Ne pas anticiper les conséquences du régime juridique choisi

Décider d'acheter une maison de vacances en famille ou entre amis ne se fait pas à la légère, comme tout projet d'investissement immobilier d'ailleurs. Mais le fait d'acheter à plusieurs nécessite de bien réfléchir au régime juridique à adopter pour concrétiser ce projet.

Deux principaux régimes juridiques sont possibles pour acheter une maison de vacances en famille ou entre amis : l'indivision ou la société civile immobilière (SCI), qui présentent chacun leurs avantages, mais aussi leurs inconvénients à bien considérer lors d'un tel projet en commun.

Le régime de l'indivision est la solution la plus simple et la moins contraignante pour acheter à plusieurs, notamment une maison de vacances en famille ou entre amis. Ce régime juridique a pour conséquence le fait que chaque personne qui participe à l'achat (les indivisaires) détient une quote-part du bien et en devient propriétaire à part égale normalement. En effet, une convention d'indivision signée chez un notaire peut prévoir un partage différent.

Autrement dit, selon les principes de base de l'indivision, chacun des acquéreurs devient propriétaire du bien, à hauteur de sa contribution financière, et donc détient des droits sur l'ensemble de la maison de vacances.

Mais, dans le cadre d'une indivision, toutes les décisions importantes concernant le bien doivent être prises à l'unanimité. Une situation qui suppose donc une très bonne entente entre les membres de la famille ou entre les amis devenus propriétaires d'une même maison de vacances. Or, même si un tel projet se concrétise entre plusieurs personnes qui s'entendent forcément bien au départ, il n'est pas rare que des dissentions, voire des conflits, apparaissent au fil du temps.

De plus, l'indivision suppose que tous les acheteurs supportent les dépenses liées aux frais imposés par l'achat d'une maison de vacances (impôts, travaux, etc.). Une condition qui peut se révéler compliquée également en cas de mésentente entre les membres de la famille ou les amis propriétaires ensemble.

L'indivision ne permet pas non plus de s'opposer si l'un des indivisaires souhaite vendre la quote-part qu'il détient. En un mot, choisir l'indivision pour acheter une maison de vacances en famille ou entre amis suppose une entente parfaite.

Le régime d'une société civile immobilière (SCI) est plus souple et plus facile à gérer pour ceux qui achètent un bien immobilier à plusieurs. En effet, en tant que personne morale, c'est la SCI qui est propriétaire du bien. Chaque membre de la famille ou ami qui participe à l'achat d'une maison de vacances apporte une somme qui vient constituer le capital social de la SCI et est propriétaire du bien à hauteur de son apport, et acquiert le statut d'associé.

Le principal avantage d'une SCI est que les décisions qui concernent le bien détenu ne sont pas prises à l'unanimité des associés, comme dans le cas de l'indivision, ce qui facilite la prise de ces décisions. De plus, dans le cadre d'une SCI, un associé ne peut pas vendre la part qu'ils détient sans que cette décision soit acceptée par l'ensemble des autres associés.

Néanmoins, comme toute société, la gestion d'une SCI est un peu lourde. Elle impose en effet de rédiger des statuts, d'organiser une assemblée générale tous les ans, d'établir des comptes, etc. Et son principal inconvénient tient au fait que les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales de la SCI, avec pour conséquence notamment la possibilité donnée à des créanciers de réclamer leur dû aux associés, en fonction de leur part détenue dans la SCI, et même que ces créanciers puissent saisir leurs biens personnels.

2 - Ne pas prendre en compte sa situation de co-emprunteur en présence d'un crédit immobilier

Comme pour la plupart des projets d'investissement immobilier, acheter une maison de vacances en famille ou entre amis suppose de souscrire un prêt immobilier. Un engagement à prendre très au sérieux donc compte tenu le plus souvent des sommes élevées concernées et de la durée d'un tel engagement.

Prévoir d'acheter à plusieurs une maison de vacances permet d'obtenir des montants de crédits immobiliers plus importants, les banques disposant ainsi de garanties plus élevées compte tenu de l'existence de plusieurs sources de revenus.

Mais souscrire un prêt immobilier à plusieurs dans le but d'acquérir un tel bien ne doit pas faire oublier que chacun des membres de la famille ou des amis qui emprunte dans ce but prend le statut de co-emprunteur qui impose la notion de solidarité.

En effet, dans ce cas, si l'un des co-emprunteurs se retrouve dans une situation financière difficile et qu'il ne peut plus rembourser les mensualités du prêt qui lui incombent, les autres emprunteurs sont dans l'obligation de prendre en charge ses mensualités, en plus de celles qu'ils remboursent eux-mêmes.

C'est pourquoi, à l'occasion de l'achat d'une maison de vacances en famille ou entre amis qui implique la souscription d'un crédit immobilier à plusieurs, il est indispensable d'envisager les possibilités de revoir avec sa banque cet engagement réciproque et solidaire des co-emprunteurs. Une solution est en effet permise pour notamment annuler cette garantie en ce qui concerne un co-emprunteur défaillant. Une banque peut en effet accepter ce procédé à condition de lui proposer en contrepartie de nouvelles garanties, comme, par exemple le dépôt d'une caution, la venue d'un nouveau garant, ou encore une hypothèque sur un bien immobilier.

3 - Sous-estimer les dépenses annexes obligatoires

Acheter une maison de vacances en famille ou entre amis est bien sûr en premier lieu un projet qui a pour but de pouvoir partager des bons moments, de se retrouver entre personnes qui s'entendent bien dans un lieu choisi pour ses avantages (proche de la mer, de la montagne, dans un endroit isolé pour fuir les inconvénients de la ville, etc.).

Devenir propriétaire d'une résidence secondaire à plusieurs c'est aussi s'engager financièrement, un élément important à ne pas oublier ! Outre la participation financière indispensable de chaque membre de la famille ou de chaque ami pour pouvoir devenir propriétaire d'un tel bien à plusieurs, l'erreur à ne pas faire est de sous-estimer toutes les dépenses annexes engendrées par un tel achat.

L'entretien d'une maison de vacances (de son intérieur, mais aussi de son extérieur) nécessite en effet des frais à ne pas négliger et à anticiper ensemble, d'autant qu'il s'agit de dépenses le plus souvent récurrentes pour maintenir ce bien non occupé en permanence en bon état.

Il ne faut pas négliger non plus toutes les dépenses fixes telles que celles liées aux impôts, à l'électricité, à l'eau, au chauffage, à des charges de copropriété le cas échéant, aux assurances nécessaires, etc., qu'implique l'achat d'une maison de vacances, que ce soit à plusieurs ou non d'ailleurs.

Pour rappel notamment, si la taxe d'habitation est sur le point d'être complétement supprimée pour les résidences principales, ce n'est pas le cas pour les résidences secondaires. De plus, cette taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut faire en plus l'objet d'une majoration selon où ces biens immobiliers sont situés.

On estime ainsi en général que la part des frais fixes et/ou courants à prévoir pour une maison de vacances est de près de 7 % de sa valeur. Un chiffre a bien avoir en tête donc et que tous les membres de la famille ou les amis propriétaires du bien doivent considérer et anticiper.

4 - Ne pas instaurer de calendrier d'occupation

L'objectif d'acheter une maison de vacances en famille ou entre amis est certes principalement de pouvoir s'y retrouver ensemble le plus possible. Mais, chacun des propriétaires peut aussi avoir envie de profiter de ce bien en dehors de ces temps de rencontre.

Afin d'éviter les conflits, et pour trouver un équilibre entre chaque membre de la famille ou les amis copropriétaires, le mieux est d'établir ensemble et d'un commun accord un calendrier d'occupation le plus précis possible, et non pas de décider et d'informer au coup par coup de son souhait d'occuper la maison de vacances commune en dehors des temps où tous les propriétaires sont présents au risque de vite créer des mésententes, voire des injustices vis-à-vis des droits de propriété de chacun.