Acheter dans le neuf (maison ou appartement) : avantages et inconvénients

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, que ce soit pour acquérir votre résidence principale ou mettre un logement en location ? Et vous préférez opter pour l’achat d’une maison ou d’un appartement dans le neuf.

Comme toute acquisition, l’immobilier neuf présente des avantages et des inconvénients. Petit tour d’horizon nécessaire avant tout achat immobilier neuf !

Les avantages de l’achat dans le neuf

Des frais de notaire moins élevés

Les frais de notaire pour un logement neuf sont dits « réduits ». Ils sont bien moins élevés que pour un logement ancien, car les droits de mutation sont de 1 % dans le neuf environ, contre 5 % dans l’ancien. Vous bénéficierez donc de frais de notaire compris entre 2 % à 3 % du coût de l’acquisition dans le neuf, alors qu’ils sont de 7 % à 8 % dans l’ancien. Une économie non négligeable, de 10 000 euros environ pour un logement acheté 200 000 euros !

Des prêts aidés facilement accessibles

En faisant le choix d’un appartement ou d’une maison neuve, vous remplissez les premiers critères d’éligibilité pour accéder aux prêts aidés. Ainsi, vous pouvez profiter du PTZ Prêt à Taux Zéro, sous conditions de revenus, mais également du prêt action logement, si vous êtes employé d’une entreprise du secteur privé d’au moins 10 salariés. Ces prêts sont cumulables entre eux et permettent de réduire le coût total de votre crédit. Encore quelques milliers d’euros d’économie en perspectives.

Le dispositif Pinel

En réalisant un investissement locatif dans le neuf, vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation en loi Pinel, qui vous permet une réduction d’impôt en contrepartie de votre engagement de location d’un logement sous condition de revenus des locataires.

Des factures d’énergie réduites

Avec les nouvelles normes de construction, les logements neufs doivent atteindre des niveaux de performance énergétique élevés. Les constructeurs sont tenus de s’y conformer et vous délivrent donc un bien immobilier bénéficier d’une excellente isolation thermique (et phonique). Ce sont donc des factures d’électricité réduites au maximum dont vous bénéficiez, sans parler d’un confort thermique bien plus agréable à vivre au quotidien. Encore un soulagement pour votre portefeuille.

Une exonération de taxe foncière

Pour soutenir la construction de logements neufs, l’État français autorise une exonération de taxe foncière dans l’immobilier neuf. Celle-ci est valable aussi bien pour une vente en VEFA Vente en l’État Futur d’achèvement, pour un achat sur plan, que pour la construction d’une maison individuelle. Le dégrèvement de taxe foncière est accordé pendant les 2 années civiles suivant la livraison du bien. Attention cependant, car l’exonération de taxe foncière n’est pas systématique. En effet, certaines communes en font profiter tous les propriétaires, quand d’autres ne le permettent qu’aux primo-accédants par exemple. N’hésitez pas à vous renseigner en mairie.

Des dépenses d’entretien nulles

En achetant dans le neuf, vous avez un logement fonctionnel à 100 % et n’avez pas à redouter la panne de certaines installations. De même, l’entretien d’un logement neuf ne nécessite que très peu d’entretien les premières années. Les murs, les équipements et les matériaux sont tous en excellent état. En conséquence, vous n’avez pas de travaux à envisager, et pas de mauvaises surprises causées par des dépenses imprévues.

Un logement fonctionnel

Que vous vous décidiez pour un appartement ou une maison, les constructeurs rivalisent aujourd’hui d’ingéniosité et de modernisme. Les logements neufs, même s’ils ont une superficie plus réduite que les logements anciens, sont fonctionnels et agréables à vivre. Une belle place est faite à la luminosité et aux ouvertures sur l’extérieur. Les cloisons deviennent modulables pour s’adapter aux évolutions de votre vie, et les espaces sont bien pensés pour gagner de la place. Enfin, vous pouvez décider de personnaliser votre logement pour qu’il corresponde à vos goûts.

Des garanties pendant 10 ans

En achetant un logement neuf, vous bénéficiez de nombreuses garanties, permettant de régler tous les dysfonctionnements éventuels survenant après la livraison de votre bien. Ainsi, vous profitez de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale, de la garantie décennale, de la garantie dommages ouvrage. Une panoplie d’assurances pour régler à l’amiable la survenue d’un litige !

Les inconvénients de l’achat dans le neuf

Un prix d’achat plus élevé

C’est un fait, le prix de l’immobilier neuf est en moyenne 20 % plus élevé que dans l’ancien. Ainsi, le prix au mètre carré est en moyenne de 3 243 euros dans l’ancien, contre 3 909 euros dans le neuf. Cette différence s’explique par l’attrait du neuf, mais également par des coûts de construction plus élevés. Enfin, il faut rappeler que les matériaux nécessaires à la création des bâtiments ont vu leur prix augmenter suite à la crise sanitaire.

Un bien que l’on ne peut pas visiter

Pour certaines personnes, il est compliqué de se projeter dans un logement en ayant seulement entre les mains des plans, des photos, des maisons témoins. On ne voit pas physiquement ce que l’on s’apprête à acheter. C’est pourquoi il est recommandé de demander à visiter les autres biens construits par la promoteur, le constructeur, afin de s’assurer de la qualité de la construction, aussi bien pour les appartements avec parties communes et privatives, que pour les maisons individuelles.

Un choix de logement restreint

Acheter dans le neuf, c’est accéder à un choix de logements bien plus restreints que dans l’ancien. En effet, il faut trouver le terrain, puis lancer la construction. Or, les zones où la demande est forte ne disposent que de peu de terres constructibles. C’est pourquoi, dans les centres-villes, on trouve plus facilement des appartements neufs que des maisons neuves, car il est plus facile de construire en hauteur avec peu de surface. Par ailleurs, dans le neuf, les projets en cœur de ville sont rares, et les biens immobiliers sont souvent construits dans de nouveaux quartiers, ou en périphérie des zones les plus attractives.

Un délai de livraison allongé

Entre le moment où vous signez un contrat de réservation et celui où le logement vous est livré, il s’écoule environ 18 mois. Mais vous n’êtes pas à l’abri des retards de construction, allongés parfois jusqu’à 2 ou 3 ans en cette période Covid où certains matériaux sont rares. Alors que vous ne pouvez pas encore jouir du logement pour l’habiter ou le louer, vous devez payer votre prêt immobilier, dont les échéances augmentent progressivement au fur et mesure que les travaux avancent. En pratique, quand il s’agit de sa future résidence principale, vous avez donc doubles charges à payer, un loyer et un prêt.

Une dévaluation possible du bien

Un logement neuf a moins de chance de prendre de la valeur dans le temps. Vous ne pouvez pas l’améliorer, contrairement à l’ancien, pour le rendre plus attractif et générer une plus-value immobilière. En conséquence, si votre objectif est de le revendre à court terme, vous serez certainement perdant financièrement parlant. Un logement neuf a pour vocation à rester dans votre patrimoine pendant de longues années afin de profiter de ses nombreux atouts.

Le risque de faillite du constructeur

Il n’est hélas pas rare de voir des chantiers laissés à l’abandon. Le promoteur immobilier a fait faillite, il a mis les clés sous la porte et s’est évaporé dans la nature. S’en suit alors des procédures juridiques longues et coûteuses en l’absence d’assurance, sans parler du temps perdu. C’est pourquoi il est essentiel de vérifier la santé financière de l’entreprise à laquelle vous faites appel pour la construction, et de vérifier la présence des garanties d’achèvement et de remboursement.

En définitive, l’achat dans le neuf ne revient ni plus cher, ni moins cher, que l’achat dans l’ancien. Ce sont avant tout vos goûts, votre lieu d’habitation et votre projet qui doivent guider votre choix entre le neuf et l’ancien !