Location meublée : quelle assurance habitation choisir ?

Les conditions de location d’un logement meublé sont plus souples que celles d’un logement vide même si la loi ALUR de 2014 a haussé les niveaux de contrainte.

Les loyers sont maintenant encadrés pour les locataires d’un meublé dont c’est la résidence principale. Les baux sont plus courts pour favoriser la mobilité : d’un an à un mois pour les étudiants et salariés en mission. Pour le propriétaire, louer meublé présente des avantages notamment fiscaux. Comme avec la location d’un logement vide, se pose la question de l’assurance habitation. Faut-il souscrire une assurance habitation en location meublée ? Et si oui, quelle assurance choisir ? Nous répondons à ces questions.

Location meublée, l’assurance habitation est-elle obligatoire ?

Avant la loi ALUR de 2014, seuls les locataires d’un logement non meublé ou vide devaient souscrire une assurance habitation. Aujourd’hui, les locataires d’un logement meublé doivent également en souscrire une si leur bail est supérieur à 8 mois. Les garanties à présenter au bailleur sont au minimum la responsabilité civile et celle des risques locatifs. Dans le même temps, le propriétaire peut souscrire une assurance habitation spécifique à son statut de propriétaire bailleur non-occupant. Même si cette souscription est facultative, elle protège a minima sa responsabilité civile, voire les risques de loyers impayés avec la garantie du même nom (GLI). Garantir les risques locatifs est aussi vivement conseillé pour protéger un logement vacant.

La loi ALUR rend également obligatoire l’assurance habitation pour les copropriétaires avec a minima la responsabilité civile. Pour les propriétaires occupants, l’assurance habitation reste facultative. Elle est cependant vivement recommandée au vu des sinistres possibles. Les réparations suite à un incendie, une tempête ou même un dégât des eaux peuvent coûter cher si le propriétaire doit assumer seul la prise en charge.

Quelles garanties choisir avec une assurance habitation en location meublée ?

Pour une location meublée, nous l’avons vu, l’occupant doit souscrire a minima une garantie des risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et une garantie responsabilité civile. Le plus simple est de souscrire une multirisque habitation ou MRH. Ce contrat réunit au sein d’un pack unique toutes les garanties et options nécessaires. Il couvre le logement, les biens (souvent en option), les occupants et la responsabilité civile vie privée. Avec une couverture étendue, le locataire bénéficie d’une protection complète pour divers risques :

• l’incendie ;
• le dégât des eaux ;
• les catastrophes naturelles ;
• les explosions ;
• le bris de glace ;
• les attentats et actes terroristes ;
• le vol, le cambriolage, le vandalisme (souvent en option sur une formule de base).

Le locataire peut souscrire des garanties et services optionnels comme :

• le rééquipement à neuf ;
• les dommages électriques ;
• la protection juridique ;
• l’aide à domicile ;
• le dépannage d’urgence, etc.

À noter que l’estimation de la valeur des biens mobiliers a un impact, à la hausse ou à la baisse, sur le montant de la cotisation MRH. Selon le contrat d’assurance habitation souscrit, l’indemnisation est calculée en valeur à neuf ou en valeur réelle moins la vétusté.

Où trouver une assurance habitation avec une location meublée ?

Avant de se lancer dans une recherche d’assurance habitation ou de multirisque, le locataire doit faire le point sur les risques auxquels il peut être confronté. Il estime également la valeur de ses biens mobiliers et objets de valeur. D’ailleurs, il n’hésite pas à conserver les factures et faire des photos pour une indemnisation en cas de sinistre. Avec cette analyse précise, il détermine les garanties essentielles adaptées à son logement et ses occupants, mais aussi son budget. Une assurance habitation coûte de 70 €/an pour une protection de base à 200, voire 300 €/an pour une couverture étendue avec une MRH. Le tarif dépend notamment :

• des caractéristiques du logement ;
• de sa localisation ;
• du montant des franchises ;
• de la valeur déclarée des biens.

Comparer les offres d’assurance habitation avec une location meublée

Pour trouver une assurance habitation ou MRH, le locataire met en concurrence les diverses offres du marché. Il peut démarcher les compagnies en direct ou mandater un courtier indépendant expert. Ce dernier négocie en son nom le meilleur contrat tant sur le plan des garanties que du tarif. La solution la moins chronophage est d’utiliser un comparateur en ligne. L’assuré obtient rapidement et sans engagement des devis personnalisés. Lors de leur décryptage, il reste vigilant et compare :

• les garanties incluses et optionnelles ;
• les plafonds d’indemnisation ;
• les montants des franchises ;
• le mode de prise en charge ;
• les délais de carence ;
• les exclusions de garanties générales et particulières.

Résilier un contrat d’assurance habitation avec une location meublée

Le locataire d’un logement meublé peut résilier son assurance habitation à tout moment dès qu’il déménage. S’il souhaite résilier pour trouver une meilleure offre, il peut le faire sans frais et à n’importe quel moment après la première année d’engagement. Comme le stipule la loi Hamon de 2014, c’est au nouvel assureur de se charger de toutes les démarches. Un propriétaire occupant ou non-occupant a également les mêmes droits, mais c’est à lui d’envoyer la lettre de résiliation par mail, simple lettre ou lettre recommandée avec AR (voir les conditions du contrat) à son assureur.

En résumé, pour choisir une assurance habitation avec une location meublée, l’assuré doit :

• Déterminer les risques inhérents à son logement et ses occupants.
• Estimer la valeur de ses biens mobiliers.
• Définir les garanties et options adéquates.
• Se fixer un budget.
• Mettre en concurrence les offres via un comparateur en ligne.

L’assurance habitation avec une location meublée est obligatoire. En l’absence de couverture, le propriétaire bailleur peut refuser de louer ou résilier le bail.