Démembrement de propriété : définition et fonctionnement

On parle de démembrement de propriété pour désigner le fait de partager la pleine propriété, en particulier d'un bien immobilier, entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le premier dispose du droit d'utiliser le bien en question et d'en tirer des revenus en le louant par exemple, alors que le second ne peut ni en disposer, ni en percevoir des revenus mais seulement le vendre notamment. Une telle division du droit de propriété a en particulier des incidences sur la valeur du bien détenu et peut procurer de nombreux avantages notamment en matière de succession.

Le démembrement de propriété : la division de la pleine propriété d'un bien immobilier

Pour comprendre ce que veut dire le démembrement de propriété, il est d'abord nécessaire de définir les termes qui se rattachent au droit de propriété. En effet, dans ce domaine, on distingue trois situations pour caractériser le droit de propriété : l'usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété.

L'usufruit désigne le droit d'utiliser un bien, en l'occurrence immobilier, (ce que l'on appelle en matière juridique l'"usus"), soit le droit de pouvoir l'habiter, par exemple, de le louer et d'en percevoir des revenus (dit "fructus"), mais sans être propriétaire du bien.

La nue-propriété d'un bien immobilier est plus restrictive que l'usufruit. Elle désigne plutôt un droit de propriété partiel. La nue-propriété symbolise en effet le fait d'être propriétaire d'un bien, de pouvoir le vendre par exemple, mais de ne pas en avoir l'usufruit, autrement dit ne pas pouvoir l'utiliser et d'en tirer des revenus. On parle alors d'"abusus" en droit.

Au final, la pleine propriété d'un bien immobilier signifie détenir le maximum de droits le concernant, c'est-à-dire pouvoir l'utiliser, percevoir des revenus issus du bien (le louer), et disposer du bien, soit pouvoir le vendre, le donner, le léguer, le détruire, etc.

Ces 3 composantes du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, et en percevoir les revenus) peuvent être réparties entre une personne qui dispose de l'usufruit du bien (l'usufruitier) et celle qui détient la nue-propriété (le nu-propriétaire). C'est ce que l'on appelle le démembrement du droit de propriété, qui constitue un acte juridique réalisé chez un notaire. Dans ce cas, l'ensemble des droits de propriété ne sont pas détenus par une seule même personne : les droits d'usufruit et de nue-propriété sont séparés.

Il est possible d'acheter un bien immobilier qui fait l'objet d'un démembrement de copropriété. C'est d'ailleurs une solution intéressante pour espérer devenir propriétaire à un prix plus bas que ceux pratiqués habituellement sur le marché, et donc bénéficier de frais moins élevés par exemple en ce qui concerne les frais de notaire. Ces prix plus bas sont justifiés par le fait que l'acheteur ne dispose généralement que de la nue-propriété et non pas également de l'usufruit du bien. Une situation rencontrée le plus souvent dans le cadre de programmes immobiliers, en particulier initiés par des bailleurs sociaux, qui permet d'acheter la nue-propriété d'un bien pour une durée limitée (de 15 à 20 ans) jusqu'à 40 % moins cher qu'un bien immobilier classique, et de bénéficier en plus de l'usufruit au bout de ce délai.

À noter : un démembrement de propriété ne s'adresse pas qu'au domaine des biens immobiliers. Il peut aussi concerner des comptes titres ou des contrats d'assurance vie mais, en revanche, pas des plans épargne action (PEA), ni des livrets d'épargne ou des plans d'épargne logement (PEL).

Quels droits et obligations dans le cadre du remembrement de propriété ?

Dans une situation de remembrement de propriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas habilités, chacun de leur côté, à vendre seul le bien immobilier concerné. En effet, dans ce cas, l'accord des deux est obligatoire. D'autre part, chacun de leur côté, ils sont tenus à des obligations et disposent de droits.

Droits et obligations de l'usufruitier

L'usufruitier d'un bien immobilier est donc celui qui a le droit d'en disposer, soit de l'occuper personnellement, soit de le louer pour en tirer des revenus. Dans le cadre d'un bien en copropriété, c'est aussi l'usufruitier qui a le droit de vote en assemblée générale des copropriétaires.

En parallèle de ces droits, l'usufruitier a aussi des obligations à respecter vis-à-vis du bien. Ainsi, avant de l'utiliser, il est notamment tenu de réaliser un inventaire des mobiliers ou autres qu'il contient et un état des lieux du logement concerné. Il doit aussi assurer son entretien courant et s'acquitter des différents impôts qui s'y rattachent.

Droits et obligations du nu-propriétaire

De son côté, le nu-propriétaire ne doit pas entraver le droit de jouissance de l'usufruitier et doit prendre en charge toutes les dépenses qui concernent les grosses réparations nécessaires.

Le remembrement de propriété d'un bien immobilier prend fin au moment du décès de l'usufruitier. En conséquence, à l'issue, le nu-propriétaire devient le seul propriétaire du bien, c'est-à-dire qu'il a le loisir de pouvoir l’occuper, de le louer ou encore de le vendre.

À l'inverse, quand le nu-propriétaire décède, son droit de propriété est transmis à ses héritiers et non à l'usufruitier, et la valeur de la nue-propriété entre dans la succession.

La fin d'un démembrement de copropriété peut aussi être prévue dans le contrat signé au départ chez le notaire par les différentes parties.

Le démembrement de propriété permet de bénéficier d'un certain nombre d'avantages

Le démembrement de propriété présente de nombreux avantages, en particulier pour le nu-propriétaire, celui qui ne peut pas toutefois, par définition, percevoir de revenus tirés du bien immobilier.

Par exemple, durant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas à s'acquitter de la taxe foncière, ni de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). De la même manière, le nu-propriétaire n'a pas à financer les réparations d'entretien nécessaires car ces dernières sont prises en charge par l'usufruitier. En revanche, le nu-propriétaire est censé payer les grosses réparations qui touchent ses murs, sa couverture, etc.

Néanmoins, dans le cadre d'un démembrement de propriété liée à une donation notamment, il est possible de répartir ces différentes charges autrement entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

Le démembrement de propriété est surtout avantageux à l'occasion d'une donation ou, plus largement, d'une succession.

Dans le cas d'une donation

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui est beaucoup utilisé en matière de donation notamment. En effet, comme indiqué précédemment, le démembrement s'arrête au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire, qui devait auparavant respecter les droits de l'usufruitier, devient alors le seul propriétaire du bien avec le gros avantage notamment de ne pas à avoir à payer de droits de succession à cette occasion.

De plus, recourir au démembrement de propriété est un bon moyen de préparer une succession. Dans le cadre d'une donation, cet acte juridique permet au propriétaire d'un bien d'en garder l'usufruit, donc la jouissance, jusqu'à son décès.

C'est pourquoi, en matière de succession, de nombreuses personnes ont recours au démembrement de propriété de leur vivant dans le but de transmettre la nue-propriété de leurs biens, le plus souvent à leurs enfants, en leur faisant une donation.

Une bonne manière, en effet, de préparer la transmission de son patrimoine tout en pouvant continuer à l'occuper ou de le mettre en location et d'en tirer des revenus complémentaires, et de bénéficier aussi d'avantages fiscaux.

Parmi ces avantages, le démembrement de propriété permet notamment de profiter de droits de donation moins élevés. En effet, dans ce cas, ces droits ne sont pas calculés en fonction de la valeur totale du bien immobilier, mais sur celle de la seule nue-propriété.

La valeur de la nue-propriété prise en compte diffère selon l'âge auquel une personne procède à la donation de son bien qui fait l'objet d'un démembrement de propriété. Plus cette donation intervient jeune, plus la valeur de nue-propriété, exprimée en pourcentage de la valeur totale du bien, est réduite :

• moins de 21 ans : 10 % de la valeur totale du bien immobilier
• entre 21 et 30 ans : 20 %
• entre 31 et 40 ans : 30 %
• entre 41 et 50 ans : 40 %
• entre 51 et 60 ans : 50 %
• entre 61 et 70 ans : 60 %
• entre 71 et 80 ans : 70 %
• entre 81 et 90 ans : 80 %
• 91 ans et plus : 90 %.

Autre avantage permis par le démembrement de propriété en matière de donation : contrairement à ce qui est pratiqué en temps normal dans cette situation, c'est le donateur qui paie aux impôts les droits et les frais liés à cette donation, alors qu'ils sont normalement dus par le donataire (celui qui reçoit une donation).

De plus, ce type de donation permet, selon les règles en vigueur actuellement, à chaque parent de donner à chacun de ses enfants une somme de 100 000 euros tous les 15 ans sans avoir à payer de droits de donation.

Dans le cas d'une succession

Outre les avantages du remembrement de propriété dans le cadre d'une donation, ce procédé juridique est aussi intéressant en matière de succession.

Ainsi, dans un couple, par exemple, au décès de l'un de ses membres, la plupart du temps le conjoint survivant hérite de l'usufruit des biens donnés ou légués par testament par le défunt, et, le plus souvent, les enfants du couple acquièrent la nue-propriété. De cette façon, la transmission du bien exonère les héritiers des droits de succession une fois qu'ils en détiennent la pleine propriété suite au décès du dernier parent survivant.