La valeur verte des logements : de quoi parle-t-on ?

Les enjeux climatiques actuels nécessitent de pouvoir évaluer les performances énergétiques des logements notamment, et de mettre au grand jour ceux que l’on caractérise de passoires thermiques dans le but de limiter les consommations d’énergie et d’éviter les émissions de substances nocives dans l’air, qui ont des conséquences néfastes sur l’environnement. La valeur verte des logements représente ainsi cette évaluation de leurs performances énergétiques, des informations en particulier indispensables aux futurs propriétaires et locataires pour estimer leurs dépenses en matière d’énergie.

La valeur verte des logements : évaluation de leurs performances énergétiques

On parle de la valeur verte d’un logement pour caractériser sa performance énergétique. Cette dernière est évaluée dans un document appelé le « diagnostic de performance énergétique (DPE ) ». Depuis 2007, le DPE est un document qu’il est obligatoire de fournir à l’acheteur lors d’une transaction immobilière ou à un futur locataire.

Grâce à ce DPE, l’acquéreur d’un bien immobilier ou le locataire d’un logement est informé sur la valeur verte du bien, c’est-à-dire qu’il peut ainsi estimer les charges énergétiques de son futur logement ou prévoir les travaux à réaliser pour améliorer ses performances énergétiques. Le DPE indique en effet en particulier le niveau de consommation énergétique d'un logement, mais aussi son taux d'émission de gaz à effet de serre.

L’évaluation verte d’un logement par le biais du DPE est réalisée par un diagnostiqueur qui est un professionnel indépendant et qui dispose d’une certification.

La valeur verte des logements est une donnée importante pour combattre les consommations d’énergie trop élevées dans l’habitat et les autres effets nocifs sur l’environnement en matière de pollution et de leurs conséquences sur le changement climatique. Mais c’est aussi un indicateur qui a un impact sur la valeur même des logements. Ceux dont le diagnostic de performance énergétique est bon se vendent mieux et surtout plus cher, selon une étude menée tous les ans par le site Internet édité par le Conseil supérieur du notariat.

Un nouveau diagnostic de performance énergétique

Un nouveau type de diagnostic de performance énergétique pour évaluer la valeur verte des logements est entré en vigueur le 1^er juillet 2021. Par rapport au DPE qui existait auparavant, ce dernier est « plus cohérent avec les enjeux climatiques, plus fiable, grâce à une méthode de calcul revue et consolidée, plus complet, avec des scénarios de travaux et des recommandations d’usage, et plus lisible, grâce à un nouveau design », comme l’indique le ministère de la Transition écologique.

Le nouveau DPE, qui a une durée de validité de 10 ans, ne s’appuie notamment plus seulement sur les factures d’énergie des logements mais uniquement, dorénavant, sur leurs caractéristiques physiques telles que leur bâti, leur qualité en matière d'isolation, leur type de fenêtres ou de système de chauffage.

D’autre part, la nouvelle mouture du DPE qui permet de mieux et plus facilement évaluer la valeur verte d’un logement est aujourd’hui opposable au même titre que les autres diagnostics relatifs à l'état des installations électriques ou à la présence d'amiante ou de plomb. Cela veut dire que le DPE engage d’un point de vue juridique le propriétaire vis-à-vis de l’acheteur de son bien, ou de son locataire, en ce qui concerne les performances énergétiques de son logement, en l’occurrence pour ce qui est de son niveau de consommation en énergie.

Ce nouveau diagnostic de performance énergétique ne se contente plus seulement de tirer des conclusions chiffrées. Il doit, en effet, être aussi l’occasion de faire des recommandations en matière de travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation, etc., à réaliser pour améliorer la valeur verte d’un logement. Des travaux de rénovation énergétique pour lesquels les ménages, et en particulier les plus modestes, peuvent être aidés financièrement grâce à des aides comme par exemple MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie.

D’autre part, le DPE donne aussi une estimation des coûts moyens annuels d’énergie d’un logement, en euros. Une information d’ailleurs obligatoire aujourd’hui à mentionner dans les annonces immobilières.

Les indicateurs pour évaluer la valeur verte d’un logement

Le calcul de la consommation conventionnelle des logements

La valeur verte d’un logement est définie aujourd’hui grâce à une méthode appelée le « calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL) ». Ce calcul se base sur 5 postes de consommation en énergie d’un logement : le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation, l’éclairage et le fonctionnement d’autres équipements auxiliaires tels que la ventilation par exemple.

Les étiquettes énergétiques

La consommation en énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre sont des indicateurs de sa valeur verte représentés par des étiquettes qui vont de A à G, et qui intègrent deux composantes : la consommation énergétique, exprimée en kilowattheure d’énergie primaire par m² par an, et les émissions de gaz à effet de serre, communiquées en kilogramme équivalent de CO2 par m² par an. L’étiquette d’un logement est ainsi déterminée selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en CO2.

Les logements étiquetés de F et G sont considérés comme des passoires énergétiques. D’après le ministère de la Transition écologique, 4,8 millions sont dans ce cas en France. À terme, ces habitations à la très mauvaise valeur verte devraient faire l’objet d’un diagnostic supplémentaire obligatoire pour être vendus ou loués, sous la forme d’un audit énergétique, avec la possibilité de réglementer l’augmentation des loyers pour ceux qui sont loués, voire l’interdiction de les mettre à la location.

Un indicateur de « confort d’été » et de ventilation

Dans sa nouvelle mouture, le diagnostic de performance énergétique propose également pour évaluer la valeur verte des logements des nouveaux indicateurs. Un appelé « confort d’été » relatif à l’isolation d’une habitation et de sa protection en matière solaire. Et un autre indique également ses performances concernant sa ventilation.