Comment calculer le prix d’un terrain non constructible ?

Il peut être intéressant d'envisager d'acheter un terrain non constructible, c'est-à-dire qui fait l'objet d'une interdiction d'y bâtir, quel que soit le type d'immeuble, pour, par exemple, en faire une parcelle de loisirs pour venir s'y reposer le week-end, aller pêcher si le terrain se trouve au bord d'une rivière, pour créer un potager, voire un terrain agricole, etc.

Un terrain non constructible représente en effet une bonne aubaine pour les acquéreurs car leur valeur est forcément beaucoup moins élevée qu'un terrain où il est possible d'y construire une maison ou autre. Certains rapportent que leurs prix de vente peuvent être jusqu'à 20 fois moins chers. Ils se situent généralement en dessous de 10 euros le mètre carré ! De plus, certains terrains non constructibles peuvent le devenir, sous certaines conditions, à l'occasion, par exemple, de la révision du Plan local d'urbanisme (PLU). Alors, pour ceux qui sont intéressés par l'achat de ce type de parcelle, voici quelques conseils pour bien calculer et estimer le prix d'un terrain non constructible.

Qu'appelle-t-on un terrain non constructible ?

Comme son nom l'indique, un terrain non constructible désigne une parcelle où il n'est pas possible de bâtir un édifice en raison d'une interdiction administrative, qu'il s'agisse d'une maison, d'un immeuble, ou même d'un simple abri de jardin.

Cette interdiction de construire est définie par le Plan local d'urbanisme (PLU), auparavant appelé le Plan d'occupation des sols (POS), un document administratif qui reprend toutes les règles propres à chaque commune liées au projet d'aménagement du territoire donné. Une réglementation qui a notamment pour objectif de limiter les constructions dans le but principalement de préserver certaines zones.

Ainsi, un terrain peut être défini comme non constructible s'il s'agit d'un terrain situé dans une zone agricole, dite "zone A" en urbanisme, des zones à protéger pour leur intérêt agronomique, biologique ou économique, comme le stipule l'article R151-22 du Code de l'urbanisme, pour la commune concernée, mais aussi pour le pays tout entier.

Un terrain peut aussi ne pas être constructible parce qu'il se situe dans une zone naturelle et forestière (dite zone "N") pour plusieurs raisons : pour protéger la qualité d'un site, d'un milieu ou d'un espace naturel, ou la présence de paysages qui présentent un intérêt d'un point de vue esthétique, historique ou écologique ; en raison de l'existence d'une exploitation forestière ; de la nécessité de préserver ou de restaurer les ressources naturelles, ou encore de prévenir les risques comme par exemple l'expansion des crues.

Des terrains situés dans des zones de montagne peuvent également faire l'objet d'interdiction de construction par un PLU en raison de leur configuration, de la nature des sols, par exemple.

Un terrain peut aussi être considéré comme non constructible par les autorités administratives si son sol n'a pas la capacité de soutenir le poids d'un bâtiment ou, si, par exemple, il n'est pas possible de le raccorder aux voiries existantes et aux réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement, s'il s'agit d'un terrain trop enclavé, etc.

Il est possible de savoir si un terrain est constructible ou non en s'adressant au service d'urbanisme de la commune où la parcelle est située, ou, notamment, en consultant le site Internet du Géoportail de l'urbanisme, le portail national de l’information règlementaire en urbanisme créé par l'État, qui donne la possibilité au grand public de consulter tous les documents de planification urbaine et les servitudes d’utilité publique, des informations que les collectivités locales doivent obligatoirement transmettre sur ce portail. Ainsi, il est possible de trouver sur cette plateforme notamment tous les plans locaux d'urbanisme (PLU), les plans locaux d'urbanisme intercommunaux (PLUI), les cartes communales (CC), les plans d'occupation des sols (POS), ainsi que les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Les critères à prendre en compte pour calculer le prix d’un terrain non constructible

Comme pour tout type de bien immobilier, le prix d'un terrain non constructible, même s'il est toujours plus bas qu'un terrain où il est possible d'y bâtir une maison, varie en particulier d'un territoire à l'autre, selon son emplacement, sa configuration, etc., et aussi en fonction de l'offre et de la demande. Néanmoins différents critères à prendre en compte permet d'estimer le prix au plus près d'un terrain non constructible.

Sa superficie

Le prix d'un terrain non constructible dépend en particulier, et sans doute principalement, de sa superficie. En effet, comme la majorité des biens immobiliers, le prix d'un terrain est estimé par mètre carré. Logiquement, plus le terrain constructible est étendu, plus son prix est élevé.

Son emplacement

La localisation d'un terrain même non constructible détermine en grande partie son prix. La raison ? Entre chaque territoire, entre les communes en particulier, les prix de l'immobilier au mètre carré fluctuent et diffèrent selon leur attractivité et leurs atouts. Les prix des terrains non constructibles n'échappent pas à cette règle de base.

Au sein d'une même commune, ces prix peuvent aussi fortement varier en fonction de l'emplacement du terrain non constructible (proche de nuisances sonores, d'un grand axe routier ou, au contraire, s'il est situé aux abords d'une forêt, d'un lac, etc.).

Le fait qu'un terrain non constructible soit placé près d'une rivière et facilement accessible, par exemple, peut aussi déterminer sa valeur et donc son prix, tout comme le niveau d'offres et de demandes des mêmes types de bien sur le même territoire.

Sa vocation

À l'occasion de la vente d'un terrain non constructible, son propriétaire peut déterminer un usage spécifique en ce qui concerne la destination future de son terrain. Le prix est alors déterminé par l'usage qu'en fera l'acheteur.

Par exemple, si le terrain non constructible est destiné à être une terre agricole, son prix peut varier en fonction de sa future utilisation. Ainsi, il peut ainsi varier du simple à plus du double si l'acquéreur y installe un vignoble plutôt que d'utiliser la parcelle comme pâturage pour des animaux.

Le vendeur peut néanmoins être contraint de faire baisser son prix de vente dans le cas où une Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), placée sous les tutelles des ministères de l'Agriculture et des Finances, et dont le rôle est de veiller aux exploitations agricoles, mais aussi de protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles, lui demande.

Quels moyens pour estimer le prix d’un terrain non constructible ?

Il n'existe pas une règle précise qui permette immanquablement de calculer le prix d'un terrain non constructible. Ses caractéristiques propres, son emplacement, ses atouts, ses défauts, sont les principaux éléments qui donnent la possibilité de déterminer sa valeur.

Pour aider ceux qui sont intéressés par l'achat d'un tel bien ou qui en ont un vendre, plusieurs outils sont disponibles pour pouvoir calculer au plus près le prix d'un terrain non constructible, et surtout pour savoir si son estimation est bien conforme aux prix pratiqués sur le marché local de ce type de bien.

D'abord, il est conseillé de comparer prix d'un tel terrain avec d'autres pratiqués sur le même territoire et pour des parcelles ayant les mêmes caractéristiques, en consultant par exemple des petites annonces similaires.

Ensuite, il est aussi possible de se référer à la base de données officielle "Demandes de valeurs foncières (DVF)" disponible à l'adresse etalab.gouv.fr. Cette plateforme recense localement les transactions immobilières réalisées au cours des 5 dernières années, dont les ventes de terrains non constructibles. Les informations qui y sont mentionnées proviennent toutes d'actes notariés en lien avec ces transactions, et des cadastres. Ils s'agit donc d'informations fiables.

Autre outil qui peut être utilisé pour estimer le prix d'un terrain non constructible : un simulateur appelé "Patrim" qu'il est possible de consulter sur le site des impôts en se connectant à son espace personnel à l'aide de son numéro fiscal et de son mot de passe.

S'adresser à un notaire peut également être une bonne solution pour savoir si le prix d'un terrain non constructible est bien en concordance avec ses caractéristiques, sa destination, en comparaison avec le marché local. Il est aussi possible de demander à un notaire de venir estimer sur place un terrain non constructible.