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9 défauts qui font chuter le prix d'un bien immobilier à vendre !

9 défauts qui font chuter le prix d'un bien immobilier à vendre !

Nouveau projet immobilier, séparation, mutation ou autre mobile, la vente de son bien immobilier est le parfait moyen de réaliser une plus-value, et ainsi se projeter dans un nouveau projet de vie. Evidemment, on veut toujours en obtenir le prix le plus élevé selon les estimations réalisées d’agents immobiliers du secteur. Malheureusement, après des années à vivre dans un bien, il arrive bien souvent que certains aspects de l’habitation lui fassent perdre de la valeur, et dévaluer son prix. Voici un tour d’horizon des défauts les plus dépréciateurs, et quelques tuyaux pour y remédier.

Les 9 défauts qui dévaluent un bien immobilier

Certains biens immobiliers cumulent les défauts plus ou moins importants. Dans ce cas, les visites se font rares, et ne parviennent pas à se concrétiser par une transaction. Le bien devient alors invendable. Voici la liste des principaux défauts rencontrés sur les biens immobiliers qui peinent à satisfaire les acheteurs potentiels.

1 - Un environnement dévalorisant

L’environnement proche de l’habitation est un critère important pour les futurs acquéreurs. Il est fréquent qu’ils souhaitent disposer de commerces à proximité, d’un réseau de transport en commun accessible à pied, ou encore d’une école primaire à quelques pas. Toutefois, si la proximité des équipements et services est souvent recherchée, cela devient réellement problématique lorsqu’ils se situent dans un périmètre voisin de l’habitation.

Un balcon ou un jardin exposé sur une cour d’école, sur une station d’épuration, sur un conteneur poubelle collectif, ou encore une habitation à toute proximité d’une discothèque, d’une voie ferrée ou d’une zone industrielle. En bref, quand la proximité est source de nuisances sonores, olfactives et visuelles, cela dévalue largement le bien. Et la principale raison est le fait que cette nuisance extérieure ne puisse être palliée. Le nouvel acquéreur ne fera ni fermer la discothèque, ni changer les horaires de l’école ou déplacer un conteneur à ordures. C’est donc en connaissance de cause et avec résilience qu’il devra faire son achat, ce qui le rebutera inévitablement.

A tous ces facteurs de proximité, vient s’ajouter celui du vis-à-vis. C’est une vraie tare et malheureusement, face à la crise du logement, les terrains sont de plus en plus petits et de plus en plus exposés au voisinage. Des aménagements peuvent permettre de briser la vue du voisinage, mais il faudra toutefois accepter la nuisance sonore du fait de la trop grande proximité. Entendre toutes les conversations de ses voisins, et devoir soi-même presque chuchoter lorsque l’on déjeune dehors pour ne pas nuire à l’entourage n’est pas des plus agréables.

2 - L’absence de confort d’usage en termes d’accès

Par confort d’usage, on entendra la difficulté d’accès au logement, ou du moins l’absence de mise en place d’éléments favorisant cet accès. Il s’agira par exemple d’un logement à vendre au 2ème étage ou au-delà, sans qu’un ascenseur ne soit mis à disposition. Ca peut généralement être totalement rédhibitoire, et a minima faire chuter le prix du bien. L’obligation d’accès par escalier pose question pour les poussettes, pour les personnes à mobilité réduite qui peuvent être des personnes en situation de handicap, des femmes enceintes, des personnes âgées, etc. ou même pour de jeunes enfants, c’est un risque de chute. Au-delà de ça, l’ascenseur apporte un confort pour rentrer les courses ou tout achat volumineux qui peut alors être posé sur un diable, en cas de bagages pour un départ en vacances ou autre. Rappelons que les nouveaux bâtiments doivent obligatoirement être rendus accessibles et être inclusifs (ascenseur, rampe d’accès, ouvertures suffisantes, etc.). L’accès uniquement par escalier pose également difficulté sur une maison individuelle. Les anciennes maisons disposaient souvent d’un garage en rez-de-jardin, et d’un accès à la surface habitable au 1er étage par un escalier extérieur.

Autre exemple qui met en exergue l’absence de confort d’usage : l’absence de place de parking attribuée. Certaines maisons dont la façade se situe en limite de voirie, ou certains immeubles ne proposent pas de stationnement privatif. Il faut donc chaque jour tourner aux alentours pour pouvoir se garer, avec toutes les contraintes que l’on imagine aisément si le stationnement est au loin.

3 - L’existence d’une servitude de passage ou de tréfonds

La servitude de passage est un droit de passage sur sa propre propriété donné aux voisins mitoyens pour qu’ils puissent accéder à leur propre propriété. La servitude de tréfonds reprend ce même principe, mais sur la nécessité d’accès souterrain, aux canalisations et tuyaux de raccordement. Elles sont fréquentes dans le cas de redécoupage d’un même terrain, avec un bien en limite de voirie, et un autre en second rideau.

Ces indications doivent impérativement figurer aux plans de maison, et être portées à l’attention des futurs acquéreurs via le dossier de vente. Généralement, c’est une condition qui refroidit quelque peu l’acheteur. La servitude est un droit qui peut ne poser aucune difficulté, comme rapidement devenir difficile à gérer selon l’attitude des voisins concernés. Cela sous tend une bonne entente, ce que l’on ne peut pas prédire en amont. Au vu du prix du m² de terrain aujourd’hui, l’idée même d’acheter un bien qui nous appartient, sur lequel on paye des impôts locaux, mais pourtant sur lequel les voisins peuvent circuler presque comme bon leur semble, présente bien souvent un frein à l’achat, ou du moins quelques réserves émises qui seront effacées s’il y a coup de cœur, ou focalisées si la séduction n’opère pas.

4 - Un manque d’entretien des extérieurs comme de l’intérieur

Herbe non tondue, haie touffue et non taillée, fleurs séchées laissées en l’état, bassin d’eau croupie, piscine d’eau verte, fruits tombés des arbres et laissés tels quels, attirant ainsi tout type d’insectes, etc. On le dit souvent, et c’estbien vrai, la première impression est toujours celle qui reste. Lorsque l’on vient visiter un bien immobilier, ce premier sentiment en franchissant le pas de l’entrée même du terrain sera déjà révélateur du choix de se positionner sur un achat ou non.

Lorsque cette première impression se forge par une vue sur un extérieur non entretenu, c’est un message très négatif qui est renvoyé à l’acheteur. Celui-ci résonnera par jugement, si l’on puit dire, se questionnant alors sur l’entretien général de l’habitation. Si la pelouse n’est pas tondue, que les massifs ont envahi l’espace parce qu’ils ne sont pas taillés, qu’en est-il alors de l’entretien des boiseries, des sanitaires, de la toiture, etc. Le futur acquéreur sera bien plus regardant sur l’entretien ménager également. Encore une fois, c’est un très mauvais signal envoyé.

Il en sera de même pour l’entretien de l’intérieur. Oui, le futur acheteur mettra sa patte, posera ses meubles, supprimera ce qui n’est pas à son goût, et fera quelques travaux pour se débarrasser de ce qui ne lui convient pas. Pour autant, lors d’une visite, il voudra pouvoir se projeter. Difficile à faire dans une chambre où le lit n’est pas fait, où les vêtements sales jonchent le sol, où la vaisselle est restée sale dans l’évier, où le cendrier est près à déborder de mégots sur le salon de jardin, où des miettes sont parsemées autour de la table, etc. Si cela peut se produire dans son quotidien où, évidemment, il n’est pas toujours évident d’être parfaitement irréprochable, cela n’est pas acceptable lors d’une visite immobilière.

5 - Des revêtements dégradés

Il n’est pas rare que les maisons anciennes présentent des dégradations des façades extérieures, type enduit ou peinture écaillés, portail ou barreaux de sanitaires rouillés, bardage bois en partie pourri, voire quelques moisissures ou fissures apparentes. A nouveau, évidemment, cela renvoie un message très négatif à l’acheteur, qui craindra alors de devoir entreprendre des travaux de réfection d’un montant exorbitant.

Même chose pour les revêtements intérieurs : Une peinture écaillée, des traces de moisissures dans les pièces d’eau, des joints de faïence noirs ou piqués, un papier peint à demi décollé, etc. En bref, ces dégradations, qui peuvent survenir dans le temps bien sûr, doivent toutefois idéalement être réparées avant les visites de potentiels acheteurs. Derrière un mur abîmé peut se cacher une atteinte à la solidité de la structure même du bâti, et lorsque la garantie décennale est dépassée, cela peut apeurer un futur acquéreur.

6 - La non-conformité de l’un des diagnostics obligatoires du DDT

Dix diagnostics immobiliers sont obligatoires pour réaliser une vente, et doivent être intégrés au DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Parmi eux, on citera le diagnostic amiante, termite, celui de la conformité des installations gaz et électriques, le diagnostic de performance énergétique, etc. L’état fait de l’habitation peut largement faire dévaluer un bien. Si idéalement, le vendeur aura procédé aux travaux de remise en état avant la vente, il peut aussi préférer laisser le nouvel acheteur s’en charger, en déduisant les frais des travaux du prix de vente.

7 - Des équipements énergivores

La présence d’équipements vétustes ne renvoie pas non plus un bon signal. L’acheteur potentiel se renseignera sur les consommations annuelles et demandera un estimatif des factures mensuelles liées à l’électricité, à l’eau, au gaz. Si la maison est ancienne et que les équipements n’ont pas été renouvelés, ils ne disposent pas des systèmes récents permettant de limiter la consommation d’énergie, ni le progrès faisant appel aux énergies renouvelables ou à des innovations intelligentes pour recycler les matières. Des radiateurs fixes à convecteur électrique, aussi appelés « grille pain », sont très énergivores puisqu’ils chauffent vite et fort avant de s’éteindre, et renouvellent sans cesse ce schéma de chauffage. Il en sera de même pour les chaudières à basse température qui sont des modèles plus anciens, bien plus énergivores qu’une autre à condensation ou biomasse qui utilise le bois comme combustible au lieu de l’énergie fossile. Ce ne sont que deux exemples parmi d’autres quiferont malheureusement décoter le bien puisqu’à nouveau, l’acheteur devra ajouter un budget pour les renouveler.

8 - Une décoration trop personnalisée

Lorsque l’on s’inscrit dans une démarche de vente de son bien immobilier, il faut également accepter le fait que le futur acquéreur devra rapidement pouvoir se projeter, imaginer l’installation de ses propres meubles, de sa propre décoration, etc. S’il visite un bien trop personnalisé, qui plus est avec une décoration plutôt vintage, des meubles très imposants ou dépareillés, des cadres de photos de famille un peu partout, et pourquoi pas de surcroît une collection de voitures miniatures, de poupées russes, ou autre, cela peut vite venir totalement perturber son imaginaire et sa projection, et même l’annihiler.

Certes, l’acheteur ne peut avoir plus qu’à poser ses valises, mais l’ampleur des travaux de remise à son goût peut l’inquiéter, en termes de budget mais aussi de temps. Si en soi, une décoration personnalisée trop présente ne devrait pas impacter le prix de vente du bien, il y a fort à parier que l’acheteur fera une offre en dessous du prix proposé à la vente.

9 - Un aménagement intérieur mal pensé

Sans parler de décoration, l’aménagement intérieur peut être mal pensé en termes de praticité et d’usage. Prenons l’exemple d’une pièce présentée comme une chambre alors qu’elle est inférieure à 9 m². En dessous de cette superficie, il s’agira d’un bureau, mais qui pourra tout à fait être utilisé comme une pièce de nuit. En revanche, pour la vente, mieux vaudra s’abstenir de survendre les capacités d’aménagement. Il en sera de même pour un garage trop petit pour accueillir une voiture. Mieux vaudra dans ce cas le présenter comme un atelier ou une annexe de rangement. Une autre solution réside dans le fait de casser une cloison pour réaménager un intérieur de façon plus aérée, plus agréable.

Comment parvenir à vendre un bien jugé invendable ?

Un bien est jugé invendable dès lors qu’aucune visite ne s’opère, ou alors que les quelques visites effectuées ne tendent jamais vers une offre de la part du visiteur. Dans ce cas, c’est au vendeur d’agir efficacement, même si cela lui est difficile.

  • Revaloriser son bien : Si des travaux sont à réaliser, ou qu’une remise aux normes est à prévoir, il ne faut pas penser qu’un geste sur le prix trouvera aisément acheteur. Les nouveaux acquéreurs veulent n’avoir qu’à poser leurs valises et apporter une simple touche personnelle, pas nécessairement de devoir entreprendre encore de nouveaux travaux. Les travaux de rénovation peuvent bénéficier des aides de l’Etat. Cela peut valoir le coup de se renseigner. Egalement, la technique du home staging, qui consiste à la mise en valeur du bien par des touches de décoration et une amélioration de l’aménagement intérieur peut suffire à déclencher le fameux coup de cœur !
  • Ne pas surexposer son bien : Il est une mauvaise affaire que d’inscrire son bien à vendre auprès d’une multitude d’agences immobilières. Cela le décrédibilise et incite les acheteurs à faire une offre en dessous du prix. Ils comprennent très rapidement qu’il ne se vent pas, donc qu’ils ont une marge de manœuvre.
  • Miser sur la transparence : Sans prétention, présentez votre bien, pourquoi il y fait bon vivre, présentez ses atouts mais aussi ses petits défauts. Rien n’interdit l’humour sur une annonce ou un peu d’auto dérision avec parcimonie bien-sûr. L’acheteur sera mis en confiance et fera abstraction des petits défauts pour mieux se projeter. Ce fameux feeling !

En bref, bien que l’immobilier soit un secteur très porteur, vendre un bien n’est pas toujours chose évidente, surtout sur des biens anciens qui nécessitent a minima un rafraichissement, voire d’importants travaux de remise aux normes et de remise en état. Les conseils d’un professionnel de l’immobilier vous aideront à vendre au meilleur prix.

 
 

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1 commentaire

Écrit par Anne le 13/10/2022 à 21h40

Je suis très soucieuse, en effet j habite un grand appartement de 105 m2 très bien placé mais qui se situe au 2eme étage sans ascenseur. J'aimerais le vendre mais il y a de gros travaux a faire et en plus j'ai des punaises dont je n'arrive pas a me debarasser malgré deja une intervention d'un professionnel. Je vais peut etre devoir le vendre aux encheres et c'est un crève coeur pour moi.

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