Faire de la location de garage, est-ce vraiment rentable ?

En raison du coût d'achat moindre d'un garage par rapport à un autre bien immobilier, et de la forte demande, surtout dans les grandes villes, de location de places de stationnement, investir dans un garage pour le louer s'avère être une opération rentable, bien plus qu'un investissement locatif résidentiel. Selon son emplacement, et en particulier la ville où il est situé, la rentabilité de location d'un garage peut atteindre en effet près de 10 %, contre en moyenne 4 % pour la location d'un studio par exemple. Investir dans un garage ne nécessite pas de disposer d'une somme importante au départ et n'implique pas le paiement de charges élevées.

La location d'un garage bien plus rentable qu'un investissement dans un logement

Acheter un garage pour le louer plutôt que d'investir dans un bien résidentiel présente bien des avantages. La rentabilité d'un tel placement permet en effet de bénéficier d'un retour sur investissement qui peut aller aujourd'hui jusqu'à 9 %, voire 10 % dans les grandes villes où la demande de places de stationnement est plus forte, quand ce taux se situe aux alentours en moyenne de 4 % pour un studio par exemple. Investir dans un garage pour le louer représente ainsi l'un des investissements le plus rentable du marché immobilier.

Pour rappel, la rentabilité brute d'un investissement locatif se calcule selon cette formule : (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du garage, c'est-à-dire son prix net vendeur auquel s'ajoutent les frais de notaire et les éventuels honoraires d'agence.

La location d'un garage est d'abord rentable parce que le prix d'achat d'un tel bien est bien moins élevé que celui d'un appartement ou d'une maison, même si le prix d'un garage peut sensiblement varier selon son emplacement. D'après des données publiées par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), les prix moyens d'achat d'un garage ou d'un box d'au moins 20 m² varient en effet de 23 856 euros à Lyon à 20 500 euros à Toulon, ou se situent encore à 22 716 euros à Lille, par exemple.

D'autre part, compte tenu du déficit de places de parking dans de nombreuses grandes villes ou certains de leurs quartiers, un garage se loue en principe très rapidement. Les risques de vacance d'un tel bien sont ainsi très minimes, ce qui n'est pas toujours le cas pour un logement.

Peu de charges et de coûts d'entretien à prévoir

Contrairement à un investissement locatif dans un logement, un placement financier dans l'achat d'un garage pour le louer n'engendre que très peu de charges à payer, ce qui explique en partie la bonne rentabilité d'un tel investissement.

Les charges liées à un garage se résument le plus souvent au paiement de frais d'électricité, de changement de serrure s'il s'agit d'un garage fermé à clé, ou à des frais de gestion si le garage se situe dans une copropriété par exemple.

L'entretien d'un garage est aussi simple et n'impose pas de dépenses élevées, voire même aucun frais le plus souvent, car un garage nécessite rarement des travaux importants, hormis un entretien minimum auquel est tenu le propriétaire d'un garage comme pour tout bien immobilier mis à la disposition d'un locataire.

La nécessité de bien cibler le type de garage néanmoins

Choisir d'investir dans un garage pour le louer et en tirer des revenus supplémentaires demande néanmoins de privilégier certaines caractéristiques pour être sûr que cette opération soit la plus rentable possible.

D'abord, la localisation d'un garage joue un rôle important en matière de rentabilité d'un tel investissement. Sa location sera d'autant plus intéressante financièrement que ce type de bien se situe dans une zone géographique où la demande est forte, ce qui est le cas dans la majorité des grandes villes où les places de stationnement sont de plus en plus supprimées et engendre une pénurie.

Acheter un garage pour le louer dans le centre-ville d'une métropole, dans une zone proche des transports en commun qui permettent d'accéder aux centres-villes, à proximité de commerces, de bureaux, ou d'immeubles résidentiels qui ne disposent pas de parkings ou de très peu de places de stationnement s'avèrent des bonnes options pour être assuré de louer son garage à coup sûr, sans grand risque de vacance locative, et donc d'en tirer un maximum de revenus.

Lors de l'achat d'un garage pour le mettre en location, il convient aussi de s'assurer que son emplacement ne se situe pas, par exemple, proche de places de stationnement gratuites ou dont les tarifs ne sont pas élevés.

La location d'un garage sera également d'autant plus rentable si vous privilégiez l'achat d'un box davantage sécurisé qu'une place de stationnement extérieure, mais aussi un parking facilement accessible, qui ne se trouve pas, par exemple, à l'étage moins 4 d'un sous-sol. Un garage proche des issues d'un parking est toujours plus recherché et se loue d'autant plus facilement.

Autre élément à prendre en compte également pour assurer la rentabilité de son garage : ne pas faire l'acquisition d'une place de parking trop petite qui réduit la possibilité de le louer à des automobilistes qui possèdent de gros véhicules, ce qui est assez courant aujourd'hui

Comment est imposé la location d'un garage ?

Comme on l'a vu précédemment, acheter un garage pour le louer est une opération rentable financièrement. Toutefois, il faut savoir qu'un tel bien est soumis, comme tout bien immobilier, à une imposition.

Les revenus tirés de la location d'un garage par un particulier sont d'abord assujettis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Au passage, comme tous les propriétaires de biens bâtis, ceux qui détiennent un garage doivent déclarer leur bien, ainsi que le loyer qu'ils appliquent, à l'administration fiscale par le biais d'une nouvelle rubrique "Gérer mes biens immobiliers", disponible sur l'espace personnel de tout contribuable sur le site des impôts.

Ensuite, en tant que bien immobilier bâti, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), un impôt local, s’applique aux garages, comme à tous les emplacements de stationnement d'ailleurs. Le montant de cette taxe équivaut à la moitié de la valeur locative cadastrale d'un garage à laquelle est appliqué un taux d'imposition qui varie selon la collectivité territoriale où se situe le bien.

Un autre avantage : la souplesse de location d'un garage

La location d'un garage n'est pas seulement rentable financièrement dans la plupart des cas. Il s'agit aussi d'un investissement qui rapporte de l'argent et qui est simple à gérer contrairement à la location d'un bien d'habitation qui demande de respecter un certain nombre de règles qui peuvent s'avérer contraignantes dans certains cas.

Un garage loué seul, c'est-à-dire quand il n'est pas lié à un bail d'habitation, permet en effet de négocier librement le montant de son loyer ou sa durée de location par exemple.

Le propriétaire d'un garage n'a pas non plus l'obligation de rédiger par écrit un bail de location, un bail verbal est accepté dans ce cas. Malgré tout, un bail écrit est toutefois recommandé pour éviter tout litige.

Dans ce cas, il est conseillé de mentionner sur ce dernier le montant du loyer appliqué, la date de paiement du loyer, les règles de révision du loyer, la durée du bail et les modes de résiliation du bail possibles, sachant que le propriétaire et le locataire d'un garage peuvent renoncer librement au bail à son échéance sans avoir à donner de motif.

Le délai de préavis de fin de bail d'un garage n'est pas long non plus, pas plus d'un mois, ce qui permet une grande souplesse de gestion pour son propriétaire.