Investissement locatif sans être propriétaire de sa résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

Pour se lancer dans l'investissement locatif, c'est-à-dire acquérir un bien immobilier pour le mettre en location et non l'occuper soi-même, rien n'oblige d'être déjà propriétaire de sa résidence principale.

Un ménage peut tout à fait continuer à être locataire et décider d'investir dans le locatif, soit parce qu'il ne dispose pas encore assez de moyens financiers pour pouvoir acheter la maison ou l'appartement de ses rêves, soit parce que l'investissement locatif peut justement lui permettre de se constituer une réserve d'argent dans cet objectif. Investir dans le locatif sans posséder déjà son propre bien immobilier peut, selon les cas, être une bonne ou une mauvaise idée, mais un tel projet dépend surtout de sa situation au moment d'un tel investissement.

Investir dans le locatif sans être propriétaire de sa résidence principale, une situation de plus en plus fréquente

Décider de réaliser un investissement locatif, c'est-à-dire d'acheter un bien immobilier dans l'intention de le louer, alors que l'on n'est pas encore propriétaire de sa résidence principale est une situation qui se rencontre aujourd'hui de plus en plus fréquemment.

Une situation qui s'explique principalement par les prix très élevés de l'immobilier, mais aussi en raison de la hausse du coût des crédits immobiliers.

En conséquence, de plus en plus de ménages rencontrent des difficultés pour pouvoir accéder à la propriété par manque d'apport et de capacités financières insuffisantes, en particulier pour pouvoir acheter leur résidence principale donc un bien qui correspond exactement à leurs besoins en termes de surface, de nombre de pièces, de localisation, d'agencement, etc.

En matière de résidence principale, le vœu des ménages est en effet dans la grande majorité des cas de réaliser un achat immobilier en parfaite adéquation avec leurs souhaits et leurs besoins en raison de la composition de leur famille puisque ce bien a pour vocation d'être le logement où ils vont passer une grande partie de leur vie, en tous les cas qu'ils vont occuper de manière habituelle.

Investir dans le locatif, au contraire, ne répond pas aux mêmes exigences car il ne s'agit pas d'acheter un bien immobilier pour soi-même mais pour le mettre à disposition d'un locataire, et surtout en tirer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus.

De plus, acquérir un bien pour le louer concerne le plus souvent des logements qui disposent justement d'atouts pour vite trouver preneurs. Or, les biens qui se louent le mieux en général sont plutôt ceux de petites surfaces (studios et type 1), qui s'adressent en général à des ménages jeunes qui ne disposent pas encore d'économies pour devenir propriétaires ou à des étudiants qui ne comptent pas occuper le logement sur une longue durée, par exemple.

De la même manière, les logements les plus courus sur le marché de la location sont le plus souvent ceux situés dans les centres-villes, dans les rues dynamiques, et pas forcément dans les endroits les plus calmes ou les plus agréables en termes d'environnement.

Des types de biens donc qui ne correspondent pas forcément pour de nombreux ménages aux critères recherchés pour une résidence principale. C'est pourquoi, sans être déjà propriétaires de cette dernière, beaucoup de personnes qui souhaitent placer leur argent, mais qui ne disposent pas d'un budget suffisant pour financer la maison de leur rêve, et qui ont pour objectif d'en tirer aussi des revenus, se tournent vers l'investissement locatif avant d'acquérir un bien pour y habiter eux-mêmes.

Au passage : opter pour cette solution permet également à ces ménages de se constituer un apport nécessaire pour espérer obtenir un crédit immobilier suffisamment important pour pouvoir ensuite acheter leur résidence principale, alors que le financement d'un investissement locatif par un prêt nécessite moins d'apport aux yeux des banques qui sont rassurées par les loyers qui seront perçus et qui donc constitueront une garantie financière pour elles.

Investir dans le locatif sans être propriétaire de sa résidence principale : être prêt à continuer à payer des loyers

Comme on l'a vu précédemment, quand on dispose d'économies, choisir l'investissement locatif plutôt que de placer son argent dans l'achat de sa résidence principale n'est pas nécessairement une mauvaise idée compte tenu des revenus que l'on peut en tirer, et parce que ce type d'investissement ne revêt pas un côté affectif car il n'est pas fait pour correspondre à ses besoins et à ses normes de confort, de localisation, etc.

Malgré ces côtés positifs, un ménage qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale et qui se lance dans l'investissement locatif doit bien avoir réfléchi au fait qu'il va devoir lui-même continuer à payer un loyer pour le logement qu'il occupe.

Acheter sa résidence principale plutôt qu'un bien pour le mettre en location présente l'avantage, au contraire, de ne pas sortir tous les mois de l'argent à fonds perdus puisque le remboursement des mensualités d'un crédit immobilier, également versées régulièrement, a pour finalité, à l'inverse de la location, d'être au bout du compte à la tête d'un bien qui compose un patrimoine non négligeable, et qui peut être ensuite transmis à ses héritiers.

Malgré tout, compte tenu des prix de l'immobilier, en particulier dans les grandes villes, il peut néanmoins être judicieux de continuer à payer un loyer tous les mois pour un logement qui présente de multiples atouts, et, parallèlement, investir avec un minimum d'effort financier dans un bien plus petit, ou qui ne correspond pas à ses attentes en termes d'habitat, pour le louer et ainsi se constituer un pécule toujours appréciable pour pouvoir un jour acheter la résidence principale de ses rêves.

Attention toutefois, quand on se lance dans l'investissement locatif en n'étant pas déjà propriétaire de sa résidence principale, et que l'on a besoin de financer cette opération à l'aide d'un prêt, le risque est grand de se voir essuyer un refus par les banques si son taux d'endettement, c'est-à-dire le rapport entre ses charges financières liées à l’ensemble de ses emprunts (autrement dit les mensualités de remboursement), mais aussi ses charges courantes comme son loyer, et son revenu mensuel, dépasse 35 %. Un problème auquel peuvent se heurter les ménages toujours locataires de leur résidence principale et qui paient un loyer élevé.

Choisir entre acheter sa résidence principale ou un bien pour le louer dépend beaucoup de sa situation

Investir dans un bien locatif ou acheter sa résidence principale ne relève pas toujours d'un réel choix. En effet, ces deux types d'investissements immobiliers ne répondent pas aux mêmes exigences notamment en termes de capacités financières.

Acquérir sa résidence principale implique d'abord le plus souvent un effort financier bien plus important que d'investir dans un logement pour le louer car il s'agit là en général dans ce dernier cas d'acheter un bien plus petit ou pas forcément situé dans la région désirée. Investir dans sa résidence principale veut plutôt dire devoir souscrire un emprunt qui engage sur le très long terme et rembourser des mensualités qui peuvent être élevées.

Quand on décide d'être propriétaire de sa résidence principale, c'est aussi envisager en général d'occuper son bien sur une longue durée.

Autant d'engagements qui supposent en particulier de bénéficier d'une situation stable d'un point de vue professionnel, mais aussi personnel. Les ménages qui ne remplissent pas ces conditions et qui en conséquence peinent à envisager l'avenir sereinement préfèrent se tourner vers l'investissement locatif qui engage beaucoup moins.

De la même manière, la possibilité de perdre son emploi ou des imprévus dans sa vie personnelle ne sont jamais à écarter. Des risques qui peuvent aussi pousser à plutôt investir son argent dans un bien qui sera mis en location plutôt que dans sa résidence principale qui représente davantage un projet de long terme et plus risqué financièrement.

Enfin, choisir d'investir dans le locatif alors que l'on n'est pas déjà propriétaire de sa résidence principale convient certainement mieux aux personnes qui n'ont pas pour objectif à court ou moyen terme d'acquérir leur propre bien pour l'occuper. Dans cette situation, il est le plus souvent en effet pas possible de mener financièrement ces deux projets de front, à moins de disposer déjà d'un patrimoine par ailleurs, d'un héritage par exemple.