Qu'est-ce qu'un certificat d’urbanisme ? Quelle utilité ?

Un certificat d'urbanisme désigne un document qui apporte des informations sur un terrain où un projet de construire un bien immobilier ou un achat est envisagé. Contrairement à d'autres formulaires administratifs d'urbanisme qui sont obligatoires à fournir, par exemple un permis de construire ou une déclaration préalable à l'occasion de la réalisation de travaux dans une maison ou un appartement, le fait de consulter un certificat d'urbanisme n'est pas formellement exigé mais ce document apporte des renseignements précieux nécessaires avant la réalisation d'un projet immobilier. Deux types de certificat d'urbanisme existent : le certificat d'urbanisme d'information et le certificat d'urbanisme opérationnel.

Le certificat d'urbanisme d'information, qui concerne les règles d'urbanisme générales

Un ménage qui souhaite acheter un terrain à bâtir ou un bien immobilier existant a tout intérêt à se renseigner sur les caractéristiques du lieu en matière d'urbanisme. Pour cela, même s'il ne s'agit pas d'une démarche rendue obligatoire par la loi, il lui est recommandé de se fournir le certificat d'urbanisme concernant ce terrain, et en particulier le certificat d'urbanisme dit d'information.

Ce type de certificat d'urbanisme, en effet, est un document qui donne des informations (d'où son nom) d'ordre général en matière d'urbanisme concernant le terrain où le ménage projette de construire une maison ou d'acheter un bien.

Un certificat d'urbanisme d'information renseigne ainsi sur les règles d'urbanisme applicables au terrain, sur les limitations administratives au droit de propriété, c'est-à-dire, par exemple, s'il est soumis à des servitudes d'utilité publique comme notamment un droit de passage.

D'une manière générale, un certificat d'urbanisme d'information permet de connaître les règles du Plan local d'urbanisme (PLU) applicable selon la localisation d'un terrain.

Ce type de certificat d'urbanisme renseigne également sur l'existence d'un éventuel droit de préemption qui permet à un tiers d'acheter le bien situé sur le terrain concerné en priorité si son propriétaire le met en vente.

De la même manière, le certificat d'urbanisme d'information permet de savoir si un terrain est localisé sur un ancien site industriel répertorié qui peut avoir pour conséquence la pollution des sols notamment, tout comme de connaître exactement les taxes auxquelles le terrain convoité est soumis.

Le certificat d'urbanisme opérationnel informe sur la faisabilité d'un projet

Un certificat d'urbanisme opérationnel vient compléter un certificat d'urbanisme d'information car il indique en plus si un terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet immobilier. Ce document informe sur l’état des équipements publics existants, tels que des voies ou des réseaux d'eau, d'assainissement, etc., ou, s'ils sont absents, si le terrain est concerné par leur prochaine installation.

Un certificat d'urbanisme opérationnel indique donc si un projet immobilier prévu sur un terrain est réalisable ou non.

La validité d'un certificat d'urbanisme

Tous les éléments fournis par un certificat d'urbanisme, qu'il soit d'information ou opérationnel, sont garantis comme étant valables pendant 18 mois à partir du moment où il a été délivré. Mais cette validité peut être prolongée, sur demande par courrier recommandé au moins dans les 2 mois qui précèdent la date de son expiration, par période d'une année, tant que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changé.

De plus, toutes les informations contenues dans un certificat d'urbanisme au moment de sa demande seront prises en compte lors de la réalisation d'un projet immobilier (achat d'un terrain pour y construire une maison ou achat d'un bien situé sur ce terrain), en particulier pour délivrer les autorisations d'urbanisme nécessaires (déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir, assainissement des eaux usées domestiques, etc.), mais également en ce qui concerne les taux des taxes applicables qui resteront ceux indiqués dans le certificat d'urbanisme.

Il faut savoir toutefois que si des modifications afférentes à ces éléments interviennent et qu'elles sont plus favorables pour le demandeur d'un certificat d'urbanisme, ce sont ces dernières qui s'appliquent au moment où il réalise son projet immobilier. En revanche, si de nouvelles dispositions relatives à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique sont en vigueur sur le terrain, elles s'appliquent de fait.

De la même manière, un droit de préemption non mentionné dans un certificat d'urbanisme, mais instauré après sa délivrance, ne peut pas s'appliquer lors de la réalisation d'un projet immobilier le concernant.

Enfin, un certificat d'urbanisme précise aussi ce que l'on appelle en droit le "sursis à statuer" qui peut être applicable ou non pour le terrain concerné par un projet immobilier, c'est-à-dire le droit dont dispose une autorisation administrative à suspendre une décision en ce qui concerne, par exemple, la délivrance d'un permis de construire.

Comment demander un certificat d'urbanisme

Tout personne intéressée par un terrain pour y construire une maison ou acheter un bien déjà existant a la possibilité de demander un certificat d'urbanisme d'information et/ou opérationnel le concernant, sans que son propriétaire ne soit averti par l'administration qui le délivre, c'est-à-dire la commune où est situé le terrain ou le bien en question. Le propriétaire d'un terrain dispose également de cette possibilité.

La demande d'un certificat d'urbanisme (le formulaire cerfa n° 13410*08) doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en 2 exemplaires le plus souvent au service urbanisme de la commune, ou par voie dématérialisée si cette commune propose ce service. En principe, toutes les communes doivent permettre cette procédure dématérialisée depuis le 1^er janvier 2022 et il existe un service appelé "Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme (AD'AU)" qui permet notamment au demandeur d'un certificat d'urbanisme d'être guidé dans cette démarche.

Un exemplaire supplémentaire de demande de certificat d'urbanisme est requis si le terrain se situe dans un périmètre protégé des monuments historiques. Dans ce cas, en effet, les bâtiments qu'il comporte ou qui y seront construits sont soumis à une autorisation administrative particulière accordée par le préfet de région, et non pas à un permis de construire. C'est la cas également si la demande concerne un projet immobilier situé dans un cœur de parc national.

La demande d'un certificat d'urbanisme doit mentionner l'identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain. De plus, s'il s'agit d'un certificat d'urbanisme d'information, la demande doit être accompagnée d'un plan de situation, c'est-à-dire d'un document qui indique la situation d'un terrain dans une commune et les règles d'urbanisme en vigueur.

Dans le cas d'un certificat d'urbanisme opérationnel, une autre pièce doit être jointe à la demande : une note descriptive succincte qui permet d’apprécier la nature et l’importance de l’opération immobilière projetée sur le terrain concerné, qui peut être composée, par exemple, de plans, de croquis, de photos, etc.

À noter : s'il existe déjà des constructions sur le terrain, un plan indiquant leur emplacement sur le terrain doit être fourni avec la demande de certificat d'urbanisme.

Une fois une demande de certificat d'urbanisme reçue, une commune dispose d'un délai de 1 mois pour répondre s'il s'agit d'un certificat d'urbanisme d'information, et de 2 mois pour un certificat d'urbanisme opérationnel.

La commune adresse ensuite le certificat d'urbanisme demandé par lettre recommandée avec avis de réception. En l'absence d'un tel envoi, le certificat d'urbanisme est considéré comme tacite. Cela veut dire que pendant 18 mois (la durée de validité de ce document) certains points qui le composent ne peuvent pas être remis en cause. Il s'agit en l'occurrence des règles d'urbanisme applicables au terrain, des limitations administratives au droit de propriété et des taxes auxquelles il est soumis.