Acheter un bien immobilier aux enchères : est-ce vraiment un bon plan ?

Les ventes aux enchères dans l’immobilier sont loin d’être connues de tous. Pourtant, elles peuvent donner lieu à de bonnes affaires, comme dans les films. Comment fonctionne une vente aux enchères immobilière ? Faut-il acheter aux enchères ou préférer des voies plus traditionnelles. On vous explique tout !

Quels sont les types de ventes aux enchères dans l’immobilier ?

En France, les ventes aux enchères sont encadrées juridiquement. Trois types de ventes coexistent et toutes n’ont pas les mêmes règles. Présentation rapide des systèmes existants…

La vente judiciaire

Sans doute la plus connue et la plus recherchée en raison de sa mise initiale, elle n’est pas la plus accessible, mais celle où l’on peut faire les meilleures affaires. En effet, la mise en vente judiciaire découle d’un défaut de paiement de l’ancien propriétaire du bien. Son immeuble (appartement, maison, local commercial) est alors saisi et mis en vente 30 % en-dessous de son prix estimé. Ce genre de situation arrive en cas de faillite professionnelle ou personnelle, à l’issue d’une mise en liquidation judiciaire ou d’un divorce par exemple.

Les ventes judiciaires ont lieu dans les tribunaux judiciaires. Il est nécessaire de recourir à un avocat pour y avoir accès. C’est lui, qui en votre nom, portera les enchères. Bien entendu, un mandat aura été préalablement signé avec votre avocat, afin de connaître votre prix plafond pour ne pas aller au-delà et préserver vos intérêts. Un chèque de consignation (chèque de banque) de 20 % du montant du prix de départ doit par ailleurs lui être remis pour valider votre participation.

La vente notariale

Facilement accessible, la vente notariale est proposée par les notaires à travers tout le territoire français. Elle se déroule dans les chambres de département des notaires, en présentiel ou à distance (après inscription via Internet). Ici, les prix sont souvent 10 % à 20 % plus bas que les prix du marché, mais ce type de vente étant facilement accessible, il n’est pas rare que le bien immobilier atteigne rapidement le prix normal, même s’il existe bien sûr des exceptions.

Pour y participer, l’inscription se fait simplement en début de séance avec un chèque de consignation équivalent de 10 % à 20 % de la mise à prix du bien. Votre notaire de famille, si vous recherchez des biens dans votre région, peut régulièrement vous tenir informé des ventes notariales pour une participation régulière.

La vente domaniale

La vente aux enchères domaniales est contrôlée par l’État. Elle consiste en la vente d’un domaine appartenant à une de ses administrations. Il peut s’agir de véhicules, de matériel professionnel, mais également de biens immobiliers. Si quelques uns sont des terrains et maisons d’habitation issus de successions vacantes, la plupart sont souvent atypiques : anciennes gares ou casernes militaires par exemple. Ces ventes sont rares mais facilement accessibles, puisqu’il suffit de vous présenter avec un chèque de consignation de 5 % de la mise à prix initiale à la préfecture ou à l’hôtel des impôts selon le lieu de la vente.

À noter que l’avantage principal des ventes domaniales, outre la possibilité d’acquérir un bien relativement rare pouvant être mis en valeur, est de ne pas payer de frais de notaire lors de l’acquisition. En effet, l’acte de vente est établi gratuitement.

Comment se déroule une vente aux enchères immobilière ?

Le jour de la vente, soit vous-même, soit l’avocat vous représentant doit de présenter avec les documents nécessaires :

• Un chèque de consignation établi par votre banque,
• Un justificatif de domicile,
• Un justificatif d’identité en cours de validité.

Un badge de participation numéroté vous est alors remis pour permettre votre identification au cours de la séance. Si personne ne renchérit au-dessus de vous, vous devenez l’acquéreur du bien et signez immédiatement l’acte de vente, on dit que vous avez « remporté » les enchères.

Dans le cas contraire, vous n’avez pas remporté les enchères et récupérez bien évidemment votre chèque de consignation. Hors vente aux enchères judiciaire, il est donc gratuit de participer. Néanmoins, cela demande des démarches en amont pour faire une bonne affaire.

Bon à savoir : en cas de vente notariale ou judiciaire, un délai de 10 jours est nécessaire avant de devenir propriétaire du bien immobilier officiellement, délai pendant lequel un autre acquérir peut surenchérir de 10 % pour prendre votre place.

Comment faire une bonne affaire immobilière avec une vente aux enchères ?

Une vente aux enchères se prépare pour réaliser une opération satisfaisante. En effet, se rendre aux enchères sans avoir établi un certain nombre de démarches avant le jour J est une très mauvaise idée.

Voici les étapes nécessaires pour que la vente aux enchères se déroule bien :

• Visiter le bien : c’est l’évidence même, on n’achète pas un bien immobilier s’en s’être rendu sur place pour se rendre compte de ses qualités, de ses défauts et de son potentiel. Les jours et heures de visites sont programmés à l’avance et imposés, sachez vous rendre disponible,
• Consulter le cahier des charges : ce document vous donne toutes les informations clé à connaître sur le bien, à savoir sa superficie, ses servitudes, ses charges de copropriété, son descriptif exhaustif, mais également les frais à charge de l’acquéreur et les délais de paiement du prix de vente fixé lors des enchères,
• Consulter votre banque : il est nécessaire de demander un chèque de banque à votre établissement, mais également de s’assurer que le bien peut être financé, obtenir un accord de principe pour votre prêt immobilier constitue donc une protection si vous veniez à remporter les enchères,
• Rester calme : le jour J, ne vous laissez pas porter par l’adrénaline et l’euphorie du moment, l’acquisition d’un bien immobilier doit rester un acte réfléchi, au risque de surenchérir et d’acheter trop cher.

Bon à savoir : lorsque la vente est remportée, vous êtes engagé au paiement du prix, dans un délai de 30 à 60 jours selon le type de vente. À défaut de paiement dans les 75 jours, des pénalités de retard et des majorations peuvent vous être appliqués.