Acheter un bien déjà loué : est-ce une bonne ou mauvaise idée ?

Investisseur immobilier en devenir ou expérimenté, vous trouvez un bien immobilier à acheter idéal pour une mise en location. Mais vous vous heurtez à un problème, il est déjà loué. Alors, est-ce une bonne ou une mauvaise idée de l’acquérir ? Nous répondons aux questions que vous vous posez !

Les avantages d’acheter un bien déjà loué

Ne le crions pas sur les toits, car cela pourrait se savoir, mais ne le gardons pas secret non plus : acheter un bien immobilier déjà loué vous procure plusieurs avantages. Explications…

Premier avantage : la décote

Le premier intérêt d’acheter un bien immobilier déjà loué est la décote du prix. En effet, celle-ci s’élève à environ 10 % ou 15 %, par rapport au même bien vide. Si la construction de l’immeuble est antérieure au 1^er septembre 1948, celui-ci sera soumis à la « loi 1948 » et la décote pourra atteindre entre 20 % et 50 %. Malheureusement, ce type de bien immobilier, très prisé des investisseurs, se fait rare sur le marché.

Dans tous les cas, cette décote s’explique par le fait que le logement est occupé. De fait, vous ne pouvez pas en jouir immédiatement, ni le donner en location à la personne de votre choix.

Deuxième avantage : des loyers immédiats

L’avantage d’avoir un locataire déjà en place lors de l’achat du bien, c’est que vous allez toucher immédiatement des loyers. Vous n’aurez donc pas à faire les démarches pour chercher un locataire fiable. Un énorme gain de temps et d’énergie.

En effet, les biens immobiliers déjà loués avec un locataire ayant des retards de loyer ou des procédures d’expulsion en cours font l’objet de nombreuses suspicions. C’est pourquoi, dans la majorité des cas, vous ne rencontrez pas de problèmes majeurs.

Troisième avantage : un financement plus facile à obtenir

Obtenir un prêt peut immobilier dédié à l’investissement locatif s’avère parfois compliqué. Avec un locataire déjà en place, la banque aura une bonne idée de la rentabilité de l’investissement. De plus, si le locataire est dans les lieux depuis plusieurs années, il y a de grandes chances qu’il s’y plaise et y reste encore longtemps.

Ce sont des paramètres à prendre en compte, car ils vous assurent un investissement fiable d’une part, et tendent à rassurer l’établissement prêteur sur la viabilité de votre projet d’autre part.

Quatrième avantage : le risque d’impayé réduit

Lorsque vous achetez un bien déjà loué, vous pourrez obtenir l’historique des loyers du locataire en place. S’il a toujours payé son loyer en temps et en heure, il n’y a aucune raison pour que cela change. Bien entendu, le risque zéro n’existe pas, mais ce genre d’éléments est toujours rassurant.

En revanche, si le locataire en place a des impayés fréquents ou de nombreux retards, fuyez ! La méfiance et le report du projet est toujours préférable à un investissement que l’on sait risqué dès le départ.

Cinquième avantage : une rentabilité connue

En achetant un bien déjà loué, vous serez certain de la rentabilité de votre investissement. Cependant, la rentabilité peut être inférieure à celle d’un bien acheté vide. En effet, le prix de vente est souvent calculé par rapport à la rentabilité actuelle du bien.

Et reconnaissons-le, bien souvent, lorsque les locataires sont en place depuis longtemps, les loyers sont en dessous des tarifs du marché, surtout si le propriétaire ne les a pas réévalués. En bref, le risque est moindre, mais le gain aussi.

Enfin, pensez à vérifier si le bien convoité se trouve en zone dite « tendue ». Si tel est le cas, vous ne pourrez pas augmenter le loyer comme bon vous semble, même avec l’arrivée d’un nouveau locataire.

Les inconvénients d’acheter un bien déjà loué

Certes, acquérir un bien déjà loué présente des avantages. Mais ces derniers ne doivent pas rétrécir la vision à long terme de votre investissement. Il convient donc de se poser les bonnes questions avant de signer l’acte de vente, et de mener à terme les vérifications nécessaires. Explications…

Premier inconvénient : vous ne pourrez pas en faire votre résidence principale immédiatement

Si vous achetez un bien déjà loué pour en faire votre résidence principale ou pour y loger un proche, vous devrez être patient. En effet, vous ne pourrez donner congé au locataire qu’à la fin de son bail, mais vous devrez attendre au minimum 2 ans après l’achat pour le faire, même si le bail se termine avant.

Par exemple, vous achetez le bien loué le 1^er janvier 2022, le bail se termine le 1 février 2023, vous pourrez donner congé au locataire à cette date, mais il aura jusqu'à 1^er janvier 2024 pour quitter les lieux.

En effet, un nouveau propriétaire ne peut pas expulser un locataire, même pour habiter le logement, sans attendre un délai de 2 ans minimum suivant son acquisition, et nonobstant le bail précédemment conclu.

Deuxième inconvénient : pas de travaux possibles

En achetant un bien déjà loué, vous tirez une croix sur les gros travaux de rénovation. Théoriquement, ils sont possibles avec l’accord du locataire, mais en pratique, il sera peut-être compliqué de le priver de salle bains plusieurs semaines !

Les gros travaux seront donc à reporter lors de son départ, sauf si vous arrivez à nouer avec lui de très bonnes relations, ce qui n’a pas de caractère inimaginable, mais demeure incertain.

En cas de désaccord, la question à se poser en qualité de propriétaire est la suivante : jusqu’à quand reporter mes travaux ? Et suis-je prêt à patienter et perdre quelques mois de loyers le cas échéant ?

Troisième inconvénient : vous devez garder les locataires actuels

Avoir des locataires déjà en place, c’est pratique, aucune recherche à effectuer, pas de visite et de sélection fastidieuse, pas de soucis. Pour autant, il ne faut pas que ce soit un cadeau empoisonné.

Le vendeur ne vous dira évidemment jamais de mal sur son locataire. Ce sera alors à vous d’enquêter et de vérifier qu’il n’y a pas de piège ! Une fois que vous aurez signé, vous ne pourrez pas vous débarrasser facilement d’un locataire indélicat.

Vous pourrez demander les quittances de loyer, ainsi que les preuves de paiement des loyers. Vous pourrez également exiger le dossier de location contenant le contrat de travail, la feuille de paie, les garants, etc.

Les pièges à éviter lors de l’achat d’un bien déjà loué

Vérifier le dossier du locataire

Avant d’acheter un bien déjà loué, il est important de bien étudier le dossier du locataire pour éviter les mauvaises surprises. En plus de vérifier le paiement des loyers, n’hésitez pas à demander le dossier de location au propriétaire.

De plus, n’ayez pas peur de poursuivre vos investigations. Vous devez donc vous renseigner sur la situation actuelle du locataire. Un divorce ou une perte d’emploi peuvent provoquer des difficultés financières et augmenter le risque d’impayés par exemple.

En outre, le propriétaire qui vous cède le bien a forcément un intérêt à le faire. Le motif peut être totalement extérieur à son locataire, mais il convient de le vérifier et comprendre le motif réel de la vente.

Faire un état des lieux minutieux du bien

Lors de l’achat d’un bien déjà loué, il peut être plus compliqué de cerner les défauts de l’immeuble. En effet, selon la vétusté du bien, il est possible que vous ayez à engager des travaux de rénovation pouvant affecter la rentabilité de votre investissement.

N’hésitez pas à observer tous les recoins de l’appartement ou de la maison, et à déplacer les meubles afin d’évaluer au mieux le montant des travaux. Demandez également l’état des lieux d’entrée afin de savoir quelles éventuelles dégradations viennent du locataire.

Vérifier s’il y a une convention

Parfois, les bailleurs mettent en place une convention en échange d’avantages fiscaux et vous serez tenu de la respecter jusqu’à la fin du bail. Ces avantages sont concédés en échange d’un plafonnement du loyer ou encore en échange d’une obligation de louer à une personne ayant des revenus limités.

Ces conventions sont signées pour une durée de 6 ou 9 ans, le plus souvent avec l’ANAH Agence NAtionale de l’Habitat. Elles engagent les propriétaires successifs d’un bien. Elles ne sont pas forcément rédhibitoires, mais mieux vaut les connaître avant de signer.

Les contentieux locatifs

Lorsque vous achetez un bien déjà loué, vous héritez également des éventuels contentieux entre propriétaire précédent et locataire actuel. Si le propriétaire n’a pas engagé certains travaux dont il avait la charge, vous serez dans l’obligation de les faire, quel qu’en soit le montant.

Il est donc indispensable de vous renseigner auprès du propriétaire et de faire constater par un notaire l’absence de contentieux. Ce constat vous sera utile pour faire valoir vos droits, et si nécessaire engager la responsabilité d’un vendeur indélicat.

Acheter un bien déjà loué propose des avantages surpassant largement les inconvénients rencontrés, pour peu que le nouvel acquéreur fasse en sorte d’éviter les pièges liés à ce type d’investissement. Si vous préparez bien le terrain et prenez les mesures nécessaires en amont, l’achat d’un bien déjà loué s’avère peu risqué. Il conviendra parfaitement aux investisseurs débutants, qui savent chercher l’information.