Qu'est-ce qu'une clause de tontine ? Dans quel cas est-elle utilisée ?

La clause de tontine est une clause qui permet à un couple en concubinage ou à une association d’acquéreurs d’acheter un bien immobilier sous un autre principe que l’indivision. C’est une solution qui présente certains avantages, notamment en matière de fiscalité, et qui prévoit que le dernier survivant des acquéreurs devienne le seul et unique propriétaire du bien au décès des autres, et ce, de manière rétroactive. En revanche, ce procédé implique que les coacquéreurs doivent s’entendre et accepter de prendre toutes leurs décisions à l’unanimité. Quelles sont les caractéristiques de cette clause ancienne ? Dans quel cas est-elle utilisée ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Faisons le point dans ce dossier.

Qu’est-ce qu’une clause de tontine ? Quel principe ?

Une clause de tontine, également connue sous le terme de clause d’accroissement, est une clause qui figure dans un contrat d’achat de bien immobilier acquis seul ou avec un coemprunteur. Cette clause prévoit que le dernier survivant des acquéreurs signataires devienne propriétaire du bien, mais elle a pour particularité de faire valoir ce droit de manière rétroactive, ce qui signifie que celui-ci est alors considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien.

En conséquence, la clause de tontine ne rend pas chaque acheteur propriétaire du bien. Elle prévoit que le dernier survivant soit considéré comme l’unique propriétaire de ce bien acquis à plusieurs. Ce principe implique que les héritiers d’un coacquéreur signataire ne peuvent prétendre à aucun droit et qu’ils ne peuvent donc pas revendiquer le bien dans le cadre de l’actif successoral.

Le principe de cette clause de tontine est très ancien puisqu’il a été créé en 1653 par le banquier italien Lorenzo Tonti. Chacun des acquéreurs du bien devient propriétaire de l’actif dans sa globalité dès l’achat, mais cette pleine possession est valable uniquement lorsque les autres coacquéreurs sont décédés.

La tontine immobilière et la tontine financière

On distingue deux formes de tontine : la tontine immobilière et la tontine financière.

La tontine immobilière

Cette clause est intéressante pour deux personnes non mariées qui souhaitent acquérir un bien immobilier. En effet, la clause de tontine permet à chacun de devenir propriétaire du bien à son achat puis d’en devenir l’unique propriétaire lorsque le coacquéreur vient à décéder.

Le survivant devient ainsi le seul et unique propriétaire du bien, mais la part qui lui est transmise échappe aux droits de succession. En principe, cette acquisition est uniquement soumise aux droits de mutation à titre onéreux, c’est-à-dire de l’ordre de 5 % à 10 % des frais d’acquisition du bien.

La tontine financière

La tontine financière consiste en la mutualisation d’une épargne au travers d’une association de plusieurs épargnants. Les différents épargnants constituent ainsi une association et versent des frais de gestion élevés, sachant que les cotisations des épargnants décédés avant terme permettent d’augmenter le gain des tontiniers survivants.

Dans le cadre de cet article, nous nous concentrons avant tout sur la tontine immobilière.

Clause de tontine : quels avantages ? Quels inconvénients ?

Les avantages de la clause de tontine

Acheter un bien dans le cadre d’une clause de tontine présente certains avantages.

• Les biens immobiliers acquis ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• La transmission de la part du coacquéreur décédé est soumise à l’imposition. Même si le coacquéreur survivant ne doit pas s’acquitter de frais de succession, il lui faut verser des droits de mutation à titre onéreux, à condition que le bien soit sa résidence principale et que sa valeur ne dépasse pas 76 000 euros. Si tel n’est pas le cas, il devra en revanche s’acquitter de droits de mutation à titre gratuit qui sont bien plus élevés (de l’ordre de 60 %).
• La tontine peut s’appliquer à tous, mais elle est plus avantageuse pour les couples mariés ou pacsés qui acquièrent un bien à deux. En effet, un coacquéreur marié ou pacsé est exonéré des droits de succession. Il ne devra payer que des droits de mutation à hauteur de 6 %.

Les inconvénients de la clause de tontine

Malgré ses atouts, la clause de tontine n’est pas sans contraintes.

• Pour être applicable, une clause de tontine ne peut être souscrite qu’entre des coacquéreurs disposant d’espérances de vie similaires et chacun doit participer financièrement à l’achat du bien immobilier. Si tel n’est pas le cas, la clause de tontine s’annule et est transformée en donation.
• En cas de désaccord entre les associés, la situation peut être difficile, car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Les parts peuvent être rachetées entre coacquéreurs, mais une clause de tontine ne peut être annulée par une décision de justice en cas de désaccord entre deux concubins. En conséquence, il n’y a pas d’autre choix que d’attendre le décès de l’un des associés.
• La fiscalité n’est pas toujours avantageuse. En effet, si le bien n’est pas une résidence principale et si sa valeur excède 76 000 euros, ce sont les droits de mutation à titre gratuit qui s’appliquent à hauteur de 60 %.

Peut-on annuler une clause de tontine ?

Il est possible d’annuler une clause de tontine. Trois solutions peuvent être mises en œuvre :

• la vente des parts d’un coacquéreur à un autre, qui reste la solution la plus simple puisqu’elle permet à l’un des coacquéreurs de devenir l’unique propriétaire du bien immobilier ;
• la revente du bien à l’unanimité des coacquéreurs, une solution qui consiste à vendre le bien à un tiers lorsqu’aucun des coacquéreurs ne souhaite le conserver ;
• la requalification du contrat d’acquisition du bien immobilier.