9 questions à se poser avant d'acheter son premier bien immobilier !

Acheter son premier bien immobilier n'est pas une opération anodine. Au contraire, devenir primoaccédant veut dire s'engager pour un certain nombre d'années, en particulier financièrement. C'est pourquoi il est important de ne pas se lancer à l'aveuglette dans ce type de projet mais de bien définir ses besoins, la manière d'effectuer ses recherches, de prévoir le financement de son futur bien, etc. Les 9 questions primordiales à se poser avant d'acheter son premier bien immobilier.

1 - À quel âge acheter son premier bien immobilier ?

Il n'existe pas d'âge "idéal" pour décider d'acheter son premier bien immobilier. Néanmoins, en moyenne, on constate que les ménages deviennent propriétaires entre 25 et 35 ans, et il est plus difficile de se lancer dans un tel investissement plus on avance en âge, la possibilité d'obtenir un prêt devenant plus compliqué notamment.

En fait, il est important de se sentir prêt pour s'engager dans l'achat d'un premier bien immobilier. Un critère qui dépend de la vie personnelle et professionnelle de chaque ménage et qui conditionne surtout ses possibilités financières.

Avant d'acheter son premier bien immobilier, il est aussi opportun de se poser la question d'investir seul, à deux, ou à plus. Se lancer seul dans un tel investissement suppose en effet pouvoir assumer toutes les charges qui en découlent et de disposer d'une épargne assez conséquente pour y faire face. Acheter à plusieurs, le plus souvent à deux, permet d'obtenir un crédit immobilier plus important et donc de financer un bien peut-être davantage adapté à ses besoins et à ses souhaits.

D'autre part, l'achat d'un premier bien immobilier demande du temps, comme toutes les transactions dans ce domaine. Il faut donc avoir bien en tête qu'il est nécessaire de prévoir un certain laps de temps, en moyenne une centaine de jours, entre ses recherches et la signature de l'acte de vente définitif.

2 - Quel type de logement acheter ?

Avant d'acheter son premier bien immobilier, il est important de se questionner sur ses besoins en termes d'habitat notamment. Un tel investissement suppose en effet de bien définir des critères comme ses besoins en surface et en nombre de pièces nécessaires selon la composition de sa famille, et surtout de l'évolution de cette dernière.

Des questions telles que "plutôt acheter une maison qu'un appartement ?", "Investir dans un logement neuf ou ancien ?", "Faire construire une maison ou acheter un bien existant ?", "Privilégier un bien avec un extérieur, un balcon, une terrasse ?", etc., doivent également être considérées pour investir dans un premier bien immobilier dans les meilleures conditions possibles.

Il faut aussi s'interroger sur ses capacités d'entreprendre des travaux en cas d'achat d'un bien ancien, notamment en termes de budget, ou encore regarder de près le coût des charges à prévoir en matière, par exemple, de mode de chauffage, d'installations électriques, bref en ce qui concerne en particulier les dépenses énergétiques du bien convoité.

De la même manière, s'informer sur les dépenses à prévoir en matière d'impôt (taxe foncière notamment, puisque la taxe d'habitation va progressivement disparaître pour tous les ménages, excepté pour les résidences secondaires).

L'achat d'un premier bien immobilier en copropriété nécessite aussi de bien se renseigner au préalable sur le montant des charges à prévoir ou si de gros travaux en ce qui concerne les parties communes sont envisagés,avec pour conséquence une augmentation de ces charges.

Enfin, acheter un premier bien immobilier suppose également de porter son choix sur un logement dont les perspectives de revente sont favorables. Devenir propriétaire d'un premier bien immobilier implique le plus souvent en effet d'en changer quelques années plus tard pour acquérir un logement plus conforme à l'évolution de sa situation familiale notamment.

Enfin, choisir le type de premier bien à acheter dépend aussi de l'objectif de chaque ménage : devenir propriétaire de sa première résidence principale ou acheter pour investir dans le locatif.

3 - Faut-il acheter plutôt que louer ?

L'achat d'un premier bien immobilier constitue un projet de vie pour une majorité de ménages. Mais est-il plus intéressant d'investir dans la pierre ou de louer un logement ?

À première vue, payer un loyer tous les mois peut être synonyme de "jeter l'argent par les fenêtres". Toutefois, se lancer dans l'achat d'un premier bien immobilier représente un engagement de long terme et qui concerne des sommes souvent importantes.

D'un point de vue rentabilité financière, investir est plus avantageux par rapport au fait de louer son logement mais si on conserve son bien assez longtemps, généralement plus de 7 ans.

4 - Où acheter son premier bien immobilier ?

La question de la localisation de son premier bien immobilier est importante à se poser. D'abord, en termes d'environnement à privilégier. Selon la situation professionnelle, mais aussi les goûts et souhaits de l'acheteur, il faut bien réfléchir entre réaliser un premier investissement dans une ville, à sa périphérie ou à la campagne, près d'écoles, de services de proximité, etc.

Comme on l' a vu précédemment, il est plus rentable d'acheter son logement, plutôt que de le louer, si on le conserve assez longtemps. C'est pourquoi il est nécessaire de se questionner sur sa situation géographique, en particulier par rapport à son emploi, et savoir si sa situation professionnelle a vocation à être stable ou non, si les possibilités d'être muté, par exemple, et donc de devoir déménager et de quitter son bien immobilier, sont grandes ou pas.

Dans ce cas, il est utile de s'interroger sur la manière dont il sera possible de revendre son bien dans de bonnes conditions, ou s'il existe de bonnes opportunités pour le louer facilement.

En ce qui concerne la localisation de son premier bien immobilier, il est aussi primordial de s'informer sur les règles et éventuelles contraintes en matière d'urbanisme à respecter (des servitudes de passage, par exemple), surtout quand ce premier achat concerne la construction d'une maison. Ainsi, il est conseillé de se renseigner sur le Plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur dans la commune où l'on souhaite acheter son premier bien.

5 - Faire appel à un professionnel de l'immobilier ou pas ?

Se faire épauler par un professionnel, une agence immobilière, un notaire ou un courtier en immobilier par exemple, pour l'achat de son premier bien immobilier n'est pas une obligation. Mais cette démarche peut s'avérer toutefois payante car ces experts du secteur immobilier ont une connaissance approfondie de l'état du marché, des moyens pour financer un tel investissement et sont d'une grande aide pour réaliser toutes les démarches qu'impose l'achat d'un bien immobilier, surtout pour les primoaccédants.

6 - À quel prix acheter son premier bien immobilier ?

Le prix d'achat de son premier bien immobilier est évidemment un critère primordial. Il est exprimé le plus souvent en euros par mètre carré, ce qui permet de faire des comparaisons entre les prix de biens semblables.

Il faut savoir qu'il est toujours possible de tenter de négocier le prix d'un bien en mettant en avant notamment les frais de travaux nécessaires à sa réhabilitation ou des défauts et inconvénients apparents.

Autre élément à considérer : le marché de l'immobilier connaît des fluctuations selon les périodes de l'année. Acheter au printemps, par exemple, le moment de l'année où le marché immobilier est le plus actif, laisse peu de chances de pouvoir faire baisser le prix d'un bien immobilier compte tenu du nombre important d'offres et demandes.

Pour espérer acquérir un premier bien immobilier à un prix attractif, il est davantage conseillé de lancer ses recherches à l'automne, quand le marché de l'immobilier ralentit, une période qui court jusqu'à la mi-février environ.

7 - Comment financer l'achat de son premier bien immobilier ?

La question de savoir comment financer l'achat de son premier bien immobilier est une question cruciale étant donné l'importance d'un tel engagement en termes de budget, mais aussi parce qu'il s'agit d'un investissement de longue durée qui nécessite dans la plupart des cas d'avoir recours à un crédit immobilier. Il est ainsi souvent nécessaire de rembourser un tel crédit pendant 15 ou 20 ans, voire plus.

D'autre part, pour souscrire un crédit immobilier, un apport personnel est exigé par la majorité des banques et établissements financiers. C'est pourquoi un minimum d'épargne est nécessaire lorsqu'on achète son premier bien immobilier, comme dans tous les cas d'achat immobilier d'ailleurs.

Afin de pouvoir emprunter pour financer l'achat de son premier bien immobilier, les règles sont précises. Le taux d'endettement d'un emprunteur ne doit pas dépasser 35 %. Au-delà de ce seuil, les banques estiment qu’un emprunteur peut connaître des difficultés financières et voir son budget déséquilibré sur le long terme. Le taux d’endettement est donc calculé par les banques pour éviter le surendettement des futurs emprunteurs et leur refuser, si nécessaire, un crédit immobilier.

Un autre indicateur est également pris en compte par les banques pour prêter de l'argent dans le but de financer un achat immobilier, surtout un premier achat : la capacité d'emprunt, qui désigne l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances de son crédit en fonction du montant qu’il veut emprunter, selon qu'il assume les remboursements de son prêt seul ou à plusieurs, s'il a déjà des crédits en cours, ou encore selon le taux d’intérêt proposé, par exemple.

Pour ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois, il est de plus en plus difficile d'obtenir un crédit immobilier en raison notamment de la hausse des taux d'intérêt, des durées d'emprunt qui ont tendance à s'allonger, de l'exigence d'un apport personnel élevé, ou encore d'une offre de biens moins importante et qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier. D'où l'importance de présenter un dossier de demande de prêt bien ficelé, mais aussi de faire jouer la concurrence entre différents organismes prêteurs.

8 - Existe-t-il des aides pour financer son premier bien immobilier ?

Financer un bien immobilier coûte cher, d'autant plus pour les primoaccédants qui ne disposent pas d'un patrimoine constitué grâce à la vente d'un ancien bien.

Mais il existe différentes aides et dispositifs qui permettent d'alléger un peu ce coût. C'est le cas notamment du Prêt à taux zéro (PTZ), c'est-à-dire un emprunt au taux d'intérêt nul attribué sous conditions de ressources aux ménages n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années, et qui permet de financer l'achat d'une construction ou d'un logement neuf, d'un bien ancien qui nécessite certains types de travaux, d'un logement HLM, ou encore un bien en location-accession, c'est-à-dire un dispositif qui permet à un locataire, en accord avec son propriétaire, d’acheter son logement.

Un PTZ peut aussi être complété par un Prêt accession sociale (PAS), un emprunt conventionné dont le taux d'intérêt est plafonné par l'État.

Les ménages qui achètent un bien immobilier situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV) peuvent bénéficier d'une TVA à taux réduit et d'une prime allouée par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru).

Les salariés du secteur privé peuvent également être éligibles à des dispositifs proposés par Action Logement, l'acteur de référence du logement social et intermédiaire en France qui se donne pour objectif d’une manière générale de faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi : des prêts avantageux pour financer la construction ou l'achat d'un logement neuf, d'un logement social ancien vendu par un organisme HLM, etc. ; une prime à l'accession ; l'aide Mobili-Pass en cas de mobilité professionnelle, qui prend la forme d'une aide ou d'un prêt pour financer certaines dépenses liées à un déménagement (pour, par exemple, rembourser de manière anticipée un prêt immobilier).

Certaines collectivités locales proposent aussi des aides financières aux ménages qui souhaitent accéder à la propriété, notamment aux primoaccédants.

9 - Quels sont les frais annexes à prévoir lors de l'achat d'un premier bien immobilier ?

En dehors de son prix d'acquisition, l'achat d'un bien immobilier engendre des frais qu'il faut prévoir. Des dépenses qui ne sont pas toujours connues par ceux qui accèdent à la propriété pour la première fois.

Au moment de l'achat, il faut en effet anticiper le fait de devoir régler des frais de notaire. Ces derniers, dont le montant ne peut pas toutefois dépasser 10 % de la valeur du bien acheté, sont incontournables car ils sont composés notamment de taxes ou de droits de mutation, c’est-à-dire des impôts dus obligatoirement lors de la transmission d’un bien immobilier, que le notaire perçoit pour le compte de l’État et qui sont reversés ensuite aux collectivités territoriales. Les frais de notaire englobent également les honoraires de ces derniers.

Les ménages qui souhaitent acquérir un premier bien immobilier peuvent choisir d'avoir recours à des professionnels de l'immobilier (agences immobilières, courtiers en immobilier, etc.) pour les aider dans leurs recherches, les mettre en relation avec des vendeurs, par exemple. Ces services ont un coût évalué le plus souvent à 5 % du bien ainsi acheté. Des frais de commission qui peuvent donc être élevés compte tenu des prix élevés en vigueur sur le marché de l'immobilier.

Devenir propriétaire veut dire aussi, dans la majorité des cas, devoir faire face au remboursement de son prêt immobilier, au paiement d'impôts, mais aussi d'anticiper des dépenses liées à des travaux pour maintenir son logement en bon état ou à certaines charges (consommation d'énergie par exemple) et d'autres obligatoires qui concernent en particulier les biens en copropriété (dépenses communes, frais de syndic de copropriété, etc.).