Diagnostic loi Carrez : explications ! Est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ?

Le diagnostic loi Carrez est un document obligatoire qui doit accompagner tous les documents officiels rédigés à l’occasion de la vente d’un bien immobilier (promesse de vente, acte notarié de vente). Ce diagnostic a pour but d’informer l’acquéreur d’un bien immobilier de la surface exacte de ce dernier, surface appelée « surface privative ». Cependant, ce diagnostic loi Carrez est exigé seulement pour la vente d’un bien immobilier en copropriété, qui dispose par définition aussi de surfaces communes à l’ensemble des copropriétaires.

Qu’est-ce que le diagnostic loi Carrez ? Pour quel type de bien immobilier ?

Le diagnostic loi Carrez tient son nom de la loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 qui vise à protéger les acquéreurs d’un bien immobilier, et plus précisément ceux qui achètent un bien en copropriété, qu’il s’agisse d’un logement dans un immeuble, ou de locaux commerciaux ou professionnels également en copropriété. Dans le cadre d’une copropriété, on parle alors de la vente d’un lot ou de la fraction d’un lot.

En revanche, les biens immobiliers vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA), aussi appelé « achat sur plan », et les maisons individuelles ne sont pas concernés par le diagnostic loi Carrez car ces types de biens disposent d’une réglementation spécifique.

La loi Carrez impose ainsi pour chaque bien immobilier vendu dans le cadre d’une copropriété de calculer sa surface privative exacte. Cette information permet au futur acquéreur de ce type de bien de connaître exactement la surface dont il deviendra propriétaire, et de la différencier de celle des surfaces communes à l’ensemble des copropriétaires.Une règle mise en place pour éviter au vendeur de surestimer la surface du logement mis en vente, avec pour objectif de ne pas léser l’acquéreur. Ce dernier peut également ainsi comparer exactement le prix du bien par rapport à sa superficie.

D’autre part, la mesure de la surface privative d’un bien en copropriété qui est mis en vente, rendue obligatoire par la loi Carrez, est aussi importante car elle sert également de base au calcul des charges de copropriété.

Pour toutes ces raisons, le propriétaire d’un bien en copropriété qui souhaite le vendre doit obligatoirement donner au futur acquéreur toutes les informations nécessaires concernant la surface privative de son logement. Ces dernières sont mentionnées dans un document qui fait partie des diagnostics qui doivent obligatoirement être remis en amont de la transaction finale, en particulier dans le compromis de vente et toujours dans l’acte notarié de vente de ce type de bien en copropriété.

Le diagnostic loi Carrez concerne également les contrats de vente d’un logement en copropriété dans le cadre d’une location-accession, d’une location-vente, ou d’une vente en viager.

La vente d’un bien en copropriété qui ne comporte pas un diagnostic loi Carrez peut faire l’objet d’une demande d’annulation dans le mois qui suit la signature de la vente devant un notaire de la part de l’acquéreur. De plus, si ce diagnostic présente une surface privative de plus de 5 % de la surface réelle du bien, l’acquéreur dispose d’un an pour demander que le prix de vente soit révisé à la baisse et être ainsi remboursé en proportion des mètres carrés mentionnés en trop. En revanche, une marge d’erreur de la surface privative inférieure à 5 % est tolérée selon la loi Carrez.

Comment est établi le diagnostic Carrez ? À quoi correspond-t-il ?

La surface privative d’un bien en copropriété, qui doit apparaître dans un diagnostic obligatoire à remettre à l’occasion de la vente de ce type de bien, désigne une mesure très précise de sa surface, plus précisément la surface réellement habitable du logement.

Selon la loi Carrez, les surfaces prises en compte pour estimer la surface privative d’un bien en copropriété, et qui doivent être mentionnées dans le diagnostic dédié obligatoire, sont celles des locaux dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètre. De plus, les biens en copropriété concernés par ce diagnostic loi Carrez imposé sont ceux d’une surface de 8 m² minimum.

La surface privative correspond donc à la surface des locaux couverts et fermés en dur, à laquelle on retire les surfaces des murs, des cages d’escalier, des marches, des cloisons, des balcons, des terrasses, des embrasures des portes et des fenêtres, et des gaines. En conséquence, toutes les parties du bien qui ne sont pas destinées à l’habitation (garage, parking, combles non aménageables, cave, jardin, annexe, etc.) n’entrent pas non plus dans le calcul de la surface privative loi Carrez, à condition, pour les pièces fermées, que leur surface ne soit pas supérieure à 8 m² et que leur hauteur sous plafond soit de moins d’1,80 m.

Un propriétaire qui met en vente son bien en copropriété peut réaliser lui-même les mesures pour définir la surface privative de son logement imposée par la loi Carrez. Mais, devant la complexité de son calcul, des textes de loi compliqués auxquels il est indispensable de se référer, et les erreurs d’appréciation qui peuvent être commises et avoir d’importantes conséquences sur la vente du bien, il est vivement conseillé, même si cette solution n’est pas imposée pour établir un diagnostic loi Carrez, de faire appel à un professionnel pour établir ce diagnostic loi Carrez. Le plus souvent, il s’agit d’un géomètre ou d’un diagnostiqueur immobilier.

Ces professionnels disposent de toutes les compétences techniques pour réaliser de manière très fiable ces mesures et ils sont équipés de matériels dédiés du type télémètre laser, logiciels de calculs, etc. De plus, faire appel à ces professionnels pour établir un diagnostic loi Carrez désengage le propriétaire du bien concerné car la responsabilité de ces derniers est engagée en cas d’erreur de mesure.

La mesure de la surface privative fournie lors de la vente d’un bien en copropriété est consignée dans un document qui fait office de diagnostic, aussi le plus souvent appelé « attestation loi Carrez ». Ce document a une durée de validité illimitée, sauf si des travaux pouvant modifier la surface sont réalisés après son établissement. Mais, à l’occasion d’une vente, ce diagnostic doit mentionner le nom du futur acquéreur, ce qui fait qu’il n’est pas valable pour une vente ultérieure.