Diagnostic électrique : explications ! Est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ?

L’ensemble des habitations reliées à basse tension est régie par la norme électrique française NFC 15-100. Elle porte principalement sur la protection de l’installation électrique et des personnes, et sur leur confort de gestion et d’usage de leur installation. La conformité à cette norme est indispensable. Malheureusement, de nombreux logements, notamment ceux de plus de 15 ans, ne répondent pas aux obligations qu’elle impose. Le diagnostic électrique permet de s’assurer de cette conformité, ou à défaut de conserver une trace écrite des défauts d’installation relevés. En voici une présentation, et les cas dans lesquels il doit obligatoirement être fourni.

Pourquoi avoir mis en place un diagnostic électrique ?

Avant de retracer l’historique de sa mise en place, citons quelques chiffres qui ne laisseront plus aucun doute ou dubitation possible quant à la nécessité du diagnostic électrique. Chaque année, 200 000 accidents domestiques surviennent en France. ¼ d’entre eux est dû à un défaut électrique, comme un équipement ou une prise défectueuse. 3000 personnes sont victimes d’une électrisation à leur domicile chaque année, dont 40 décèderont par électrocution. Rendez-vous compte, encore aujourd’hui, près de 60 % des logements français ne disposent pas d’une installation électrique conforme aux normes en vigueur. Parmi les anomalies les plus fréquemment relevées, on compte le défaut de mise à la terre, la vétusté des matériels électriques, ou encore un défaut de protection contre les pics électriques. Ce triste bilan est fort heureusement en baisse chaque année, grâce à la remise aux normes, notamment au sein des immeubles, alors entreprise par le syndic.

En revanche, les habitations particulières renouvellent leurs installations vétustes de manière bien plus lente. Encore trop souvent, elles font défaut de dispositif de détection des pics de courant qui doivent éviter les chocs électriques, de disjoncteurs ou de fusibles protecteurs de fils pour éviter les incendies, de disjoncteur de branchement facilement accessible pour intervenir au plus vite, de conduits, plinthes ou moulures isolées, de boîte de dérivation mise en terre pour éviter les électrocutions, etc. Vous l’aurez compris, les accidents domestiques pourraient largement diminuer si les installations électriques étaient révisées, remises aux normes, et parfaitement sécurisées.

Le diagnostic électrique permet donc de protéger l’acquéreur d’un logement, en l’informant de l’état de l’installation électrique, de l’éventuel risque pris, des travaux à prévoir, et des bonnes attitudes à adopter pour éviter tout danger. La norme NFC 15-100 impose des règles, toutes liées à la sécurisation et au confort, comme un nombre minimal de prises électriques selon le type de pièce et sa superficie, une distance minimale entre les prises électriques et les points d’eau, et une hauteur minimale d’installation des prises dans ces pièces d’eau.

Comment se déroule un diagnostic électrique ?

Un diagnostic électrique doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation), qui reconnaît et atteste les compétences et l’impartialité des organismes de contrôle. Le diagnostiqueur immobilier disposera ainsi des connaissances et du savoir-faire nécessaires, acquis en formation pratique et théorique, mais aussi grâce à la veille constante des nouveaux équipements, et à une mise à jour permanente de toutes ses représentations pour poser un diagnostic fiable quant à la salubrité du bien. Un électricien non certifié saura évidemment déceler une installation électrique défectueuse, mais seul le diagnostiqueur sera habilité à rédiger un état des défauts électriques et des risques pris pour la santé et la sécurité des occupants du logement.

En intervenant, le diagnostiqueur devra faire état de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique (AGCP, plus couramment appelé disjoncteur principal de branchement), jusqu’aux bornes d’alimentation et aux socles de prises de courant. Les équipements fixes seront étudiés et devront répondre aux exigences de sécurité. Il pourra réaliser son diagnostic par examen visuel, essais et mesurages.

11 anomalies pourront être mises en exergue, chacune identifiée par un B suivi d’un chiffre allant de 1 à 11, puis chacune est ensuite déclinée entre 10 et 20 sous-catégories. Voici les 11 catégories d’anomalies relevées :

• B1 : Anomalie de l’appareil général de commande et de protection (AGCP) ;
• B2 : Anomalie des dispositifs de protection différentielle (DDR) ;
• B3 : Anomalie sur la prise de terre et l’installation de mise à la terre ;
• B4 : Anomalie du dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit ;
• B5 : Anomalie sur la liaison équipotentielle supplémentaire (LES) dans chaque local contenant une baignoire ou une douche ;
• B6 : Anomalie dans le respect des règles liées aux zones dans chaque local contenant une baignoire ou une douche ;
• B7 : Anomalie des matériels présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension ;
• B8 : Anomalie des matériels électriques vétustes ou inadaptés à l’usage ;
• B9 : Anomalie des appareils d’utilisation situés dans des parties privatives alimentés depuis les parties communes, et inversement ;
• B10 : Anomalie dans l’installation et l’équipement électrique de la piscine privée ;
• B11 : Anomalie des autres vérifications recommandées.

Le tarif de son intervention n’est pas réglementé par l’Etat. Toutefois, les prix habituels pratiqués sur les diagnostics immobiliers avoisinent les 100 à 150 €. Notons bien que le diagnostiqueur ne pose qu’un diagnostic. Sa mission ne va en aucun cas au-delà. En cas de danger réel dû à une installation défectueuse ou vétuste, le propriétaire devra faire intervenir un électricien pour la remise aux normes.

Quand le diagnostic électrique est-il obligatoire ?

Depuis 2009, il est obligatoire pour toute vente d’un logement dont l’installation électrique date de plus de 15 ans, et vient donc s’inscrire parmi la liste des diagnostics obligatoires à réaliser pour une transaction immobilière, regroupés au sein du DDP (Dossier de Diagnostic Technique). Sa validité est de 3 ans, au-delà de laquelle il faudra refaire intervenir un diagnostiqueur en cas de vente. Ce diagnostic garantit la vente d’un bien décent et salubre, qui est une obligation légale. En cas de problème relevé, l’installation électrique devra être remise aux normes avant la vente. Toutefois, l’acheteur peut avoir pleinement connaissance des travaux à entreprendre grâce au diagnostic, et acheter tout de même le bien, profitant alors d’une meilleure marge de négociation. Le budget de remise aux normes devra être évalué et remis à l’acheteur.

La mise en location de ce même type de bien exigera également la présentation du diagnostic électrique. Toutefois, sa validité sera alors de 6 ans, durant lesquels, même si le bien connaît un ou plusieurs changements de locataires, le même diagnostic pourra être présenté.

Sachez toutefois qu’une attestation de conformité au CONSUEL (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Electricité) de moins de 3 ans peut remplacer le diagnostic électrique lors d’une vente.

Quelles sanctions en cas de défaut de diagnostic électrique à la vente ?

Le diagnostic électrique est obligatoire en cas de vente si le logement remplit les critères correspondants. Le défaut de diagnostic lors de la vente constitue donc un grave manquement aux obligations du vendeur immobilier. En premier lieu, l’acquéreur est en droit de faire annuler la vente, et ce entièrement aux frais du vendeur. Si la vente s’est concrétisée et que l’installation électrique du logement s’avère non conforme, l’acheteur peut poursuivre le vendeur pour vice caché auprès du tribunal de grande instance, et faire un recours auprès du service des fraudes de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes).

Il pourra alors prétendre a minima à une renégociation du prix de vente de l’habitation, voire à des dommages et intérêts pour le préjudice subi de vice caché et de mise en danger volontaire. La mention de fausses informations dans l’annonce de vente de l’habitation revêt le même caractère frauduleux.

La DGCCRF peut sanctionner le vendeur par une amende à hauteur de 300 000 €, assortie d’une peine de prison de 2 ans. Dans le cas de l’intervention d’un diagnostiqueur non certifié, la sanction appliquée au vendeur et au diagnostiqueur sera de 1500 €, doublée en cas de récidive.

Pour finir, le notaire qui aura autorisé la vente en pleine connaissance de cause engagera sa responsabilité. La sanction est lourde pour ce professionnel de l’immobilier, bien informé des procédures obligatoires en cas de vente. Il risquera lui aussi une amende à hauteur de 300 000 € et 2 ans d’emprisonnement. En revanche, si lui-même a été dupé par le vendeur, sa responsabilité ne sera aucunement engagée, et il pourra lui aussi exiger des dommages et intérêts du vendeur pour avoir tenter de le tromper et/ou de le soudoyer.